Från ett kvantitativt perspektiv är investeringar i fastigheter något som att investera i aktier. För att få vinst i fastighetsinvesteringar måste investerare bestämma värdet på de fastigheter de köper och göra utbildade gissningar om hur mycket vinst dessa investeringar kommer att generera, oavsett om de uppskattar fastighet, hyresintäkter eller en kombination av båda.

Aktievärdering utförs typiskt genom två grundläggande metoder: absolutvärde och relativvärde. Detsamma gäller för fastighetsbedömning. Diskontering av framtida nettoresultat (NOI) med lämplig diskonteringsränta för fastigheter liknar diskonterade kassaflödesvärderingar för aktier medan integrering av bruttoinkomstmultiplikatormodellen i fastigheter är jämförbar med relativvärdesvärdering med aktier. Här ser vi hur man värderar fastighetsfastigheter med hjälp av dessa metoder.

- 9 ->

TUTORIAL: Så här köper du ditt första hem

Jämförbara värderingar för ägarna

Absoluta värderingsmodeller bestämmer nuvärdet av framtida inkommande kassaflöden för att erhålla det egna värdet av en aktie. De vanligaste metoderna är utdelningsrabattmodeller och diskonterade kassaflöde tekniker. Å andra sidan föreslår relativa värderingsmetoder att två jämförbara värdepapper ska prissättas på samma sätt som deras resultat. Räntor som pris-till-vinst och pris-till-försäljning jämförs med andra branschinterna företag för att avgöra huruvida ett lager är under eller övervärderat. Precis som vid värdering av eget kapital ska bedömning av fastighetsvärdering genomföra båda förfarandena för att bestämma en rad möjliga värden.

Beräkning av fastighetsfastighetens rörelseresultat

Var:

NOI - Rörelseresultat

r- Nödvändig avkastning på fastighetsfastigheter

g- Tillväxt av NOI

R-Kapitaliseringshastighet (rg)

Nettoresultatet återspeglar det resultat som fastigheten kommer att generera efter factoring i rörelsekostnader men före avdrag för skatter och räntebetalningar. Innan avdrag för kostnader ska de totala intäkterna från investeringen bestämmas. Förväntade hyresintäkter kan initialt prognostiseras baserat på jämförbara fastigheter i området. Genom att göra rätt marknadsundersökning kan en investerare bestämma vilka priser hyresgästerna debiteras i området och antar att liknande hyror per kvadratmeter kan tillämpas på denna egendom. Förväntad höjning av hyrorna redovisas i tillväxten inom formeln.

Eftersom höga vakanser är ett potentiellt hot mot investeringsavkastningen på fastigheter, bör antingen en känslighetsanalys eller realistiska konservativa uppskattningar användas för att bestämma förlusten om tillgången inte utnyttjas i full kapacitet.

Driftskostnaderna inkluderar de som direkt uppstår genom den dagliga driften av byggnaden, såsom egendomsförsäkring, förvaltningsavgifter, underhållsavgifter och nyttakostnader.Observera att avskrivningar inte ingår i totalkostnadsberäkningen. Fastighetsintäkterna på fastighetsfastigheter motsvarar företagets EBITDA.

Att bestämma lämplig diskonteringsränta är något mer komplicerad än att beräkna WACC för ett företag. Även om det finns olika sätt att erhålla kapitaliseringsgraden är ett gemensamt tillvägagångssätt byggnadsmetoden. Börja med räntan, lägg till lämplig likviditetspremie, återtagningsbidrag och riskpremie. Likviditetspremien uppstår på grund av den illikvida egenskapen hos fastigheter, det återtagna premien står för nettotillväxten, medan riskpremien avslöjar den totala riskexponeringen på fastighetsmarknaden.

Netto rörelseresultatet av en fastighetsinvestering med marknadsvärdet motsvarar en diskontering av en framtida utdelningsström med lämplig avkastning, justerad för utdelningstillväxt. Aktieinvesterare som är bekanta med utdelningsutvecklingsmodeller bör omedelbart se likheten. (DDM är en av de mest grundläggande finansiella teorierna, men det är bara lika bra som antaganden. Kolla in Grävning till utdelningsrabattmodellen .)

Hitta en fastighets inkomstskapande kapacitet > Bruttoinkomstmultiplikatorns tillvägagångssätt är en relativ värderingsmetod som bygger på det underliggande antagandet att fastigheter i samma område kommer att värderas proportionellt mot bruttoinkomsten som de bidrar till att generera. Som namnet antyder är bruttoinkomsten den totala intäkten före avdrag för eventuella driftskostnader. Vakansgraden måste emellertid prognostiseras för att få en exakt bruttoinkomstberäkning.

Om en fastighetsinvesterare till exempel köper en 100 000 kvadratmeter byggnad, baserat på jämförbara fastighetsuppgifter, kan han bestämma att den genomsnittliga brutto månadsinkomsten per kvadratfot i grannskapet är 10 USD. Även om investeraren i början kan anta att den brutto årliga inkomsten är $ 12 miljoner ($ 10 * 12 månader * 100 000 kvadratfot) är det sannolikt att det finns några lediga enheter i byggnaden vid vilken tidpunkt som helst. Om det antas att det finns en 10% ledighet, skulle den brutto årliga inkomsten bli 10 dollar. 8 miljoner ($ 12m * 90%). Ett liknande tillvägagångssätt tillämpas också på nettoresultatet.

Nästa steg i bedömningen av värdet på fastighetsfastigheten är att bestämma bruttoinkomstmultiplikatorn. Detta kan uppnås om man har tillgång till historiska försäljningsdata. Titta på försäljningspriset på jämförbara fastigheter och dela upp det värdet med den brutto årsinkomst som de genererade kommer att producera den genomsnittliga multiplikatorn för regionen.

Denna typ av värderingsmetod liknar att använda jämförbara transaktioner eller multiplar för att värdera ett lager. Många analytiker kommer att prognostisera ett företags resultat och multiplicera EPS-talet med P / E-förhållandet i branschen. Fastighetsvärdering kan genomföras genom liknande åtgärder. (Lär dig hur du sätter ett av de bästa analysverktygen för dig att arbeta. Kolla in

Peer Comparison Uncovers Undervalued Stocks .) Vägen till fastighetsvärdering

Båda dessa fastighetsvärderingsmetoder verkar relativt enkla. I praktiken är det dock ganska komplicerat att bestämma värdet av en inkomstgenererande egenskap med hjälp av dessa beräkningar. Först och främst får de nödvändiga uppgifterna om alla formelningångar som netto rörelseresultat, premierna som ingår i kapitaliseringsgraden och jämförbara försäljningsdata visa sig vara extremt tidskrävande och utmanande. För det andra är dessa värderingsmodeller inte korrekt inblandade i eventuella stora förändringar på fastighetsmarknaden, såsom kreditkris eller fastighetsboomen. Som ett resultat måste ytterligare analys göras för att prognostisera och faktor i eventuella effekter av förändrade ekonomiska variabler.

Eftersom fastighetsmarknaderna är mindre likvida än aktiemarknaden är det ibland svårt att erhålla den information som behövs för att göra ett fullt informerat investeringsbeslut. På grund av den stora kapitalinvesteringen som vanligtvis krävs för att köpa en stor utveckling kan denna komplicerade analys producera en stor avkastning om det leder till upptäckten av en undervärderad fastighet (liknande aktieplacering). Således tar tid att undersöka de nödvändiga insatserna värt tid och energi.

Bottom Line

Fastighetsvärdering baseras ofta på liknande strategier för egenkapitalanalys. Andra metoder utöver det diskonterade nettoresultatet och bruttoinkomstmultiplikatorns tillvägagångssätt används också ofta. Vissa branschexperter har till exempel en aktiv kunskap om stadsmigration och utvecklingsmönster. Som ett resultat kan de bestämma vilka lokala områden som mest sannolikt kommer att uppleva den snabbaste uppskattningsgraden. Oavsett vilken metod man väljer att använda är den viktigaste indikatorn på framgången hur väl den undersöks. (Lär dig hur du hittar ett starkt sätt att bestämma ett företags värde, här:

Egenvärdering i goda tider och dåliga .)