House flipping är på högsta nivå sedan 2007 tack vare stigande hempriser och ökad tillgång till finansiering. Dessutom bidrar en begränsad bostadsförsörjning till att flipprarna tjänar högre vinst nu än vad de fick efter bostadskrisen när förskärningar översvämmade marknaden.

Medan köpa, fixa och snabbt sälja fastigheter kan vara lukrativa tar det mycket mer pengar att vända ett hus än att bara köpa ett hus som du vill bo i. Inte bara behöver du pengar för att bli fastigheten ägare behöver du också renoveringsmedel plus pengar att betala för fastighetsskatt, verktyg, försäkring och lånränta från den dag då försäljningen stängs genom rehab-arbetet och fram till den dag det säljer. Kortfristiga kapitalvinstskattesatser på 10% till 39. 6%, beroende på din federala inkomstskatt, kommer att skära in eventuella vinster du tjänar på egenskaper som du vänder inom ett år eller mindre.

Om du inte har några egna pengar att investera, är det inte enkelt att komma igång med att bläddra i huset. Det här är inte 2005, när någon som kunde tona en spegel kunde få en inteckning med ingenting nere. Även med en förskottsbetalning betalar du mer när du lånar för att finansiera en flip än när du lånar för att köpa en primär bostad: Långivare ser bläddra som ett mer riskfyllt förslag.

Vidare kommer många långivare inte att arbeta med oerfarna flippers. De kommer att vilja se att du har ett framgångsrikt resultat för att bläddra åtminstone ett hem och kommer inte göra undantag. Andra kommer att arbeta med en oerfaren flipper, men kommer att debitera högre avgifter tills den personen utvecklar en framgångsrik track record. (Se 5 misstag som gör att huset vänder en flop .)

Om du är intresserad av att bläddra hem men inte är en kontantköpare, här är några alternativ för att finansiera försöket.

1. Få ett hårt pengar Lån

Experter är inte överens om vad exakt "hårda pengar" betyder. Vissa säger att det hänvisar till att det är mycket dyrare än traditionell finansiering och har "hårdare" termer. Andra säger att det är för att det finansierar hus som är "svåra" för konventionella långivare att finansiera. Ytterligare andra säger att termen beskriver säkerheten för lånet: en svår tillgång, som i detta fall är fastigheter.

Hur dessa lån fungerar

Hårdpengelån har vanligtvis mindre än ett år och räntorna är 12% till 18% plus två till fem poäng. En poäng motsvarar 1% av lånebeloppet, så om du lånade $ 112.000 och långivaren debiterade två poäng skulle du betala 2% av $ 112, 000 eller $ 2, 240. I stället för att betala poäng vid stängning, som du skulle med en vanlig hypotekslån, med ett lån med hårdpengar, kanske inte behöva betala poäng tills hemmet säljer vilket kan hjälpa dig att finansiera en flip utan att lägga upp dina egna pengar.

Hårda pengar långivare baserar det belopp du kan låna på hemets efterrenoveringsvärde (ARV). Om ett hem kostar 80 000 dollar men ARV är 160 000 000 dollar och du kan låna upp till 70 procent av ARV, då kan du låna 112 000 USD. Efter att ha betalat köpkursen 80 000 USD har du 32 000 USD kvar för stängning av kostnader, långivare avgifter, rehab, bärande kostnader och försäljningskostnader som staging, marknadsföring och fastighetsmäklare provisioner. Om du kan hålla fast vid den budgeten behöver du inga pengar i fickan för att vända hemmet.

Brian Davis, grundare av SparkRental och en fastighetsinvesterare med 15 fastigheter, säger att det kan vara möjligt att undvika att betala stängningskostnader genom att förhandla om att säljaren betalar dem.

Den $ 2, 240 poängen kommer dock att ta upp en betydande del av den $ 32 000-budgeten, och om du betalar 15% ränta i sex månader kommer din totala räntekostnad på $ 112 000 att bli $ 8 400 . Säkra pengar långivare förväntar sig vanligtvis räntebetalningar varje månad medan lånet är utestående, men vissa kan låta ränta uppstå och inte kräva att det betalas förrän flipen är klar. Efter dessa två stora utgifter har du bara 21 dollar, 360 för allt annat - mindre om du var tvungen att betala stängningskostnader. Men om hemmet verkligen säljer för $ 160 000 tittar du på en vinst på $ 48 000, minus skatt, i sex månaders arbete, eventuellt utan att skriva en enda check från ditt eget bankkonto.

Svåra pengar kontra konventionella lån

Lucas Machado, VD för House Heroes, en grupp fastighetsinvesterare som reparerar och vänder hus i dåligt skick i South Florida och finansierar hårdpengelån, säger att hårda pengar är de mest populärt och snabbaste sättet att få pengar för en flip eftersom det inte finns någon byråkratisk byråkrati.

"Egenskaper i dåligt skick uppfyller inte riktlinjer för traditionell inteckningfinansiering. Hårda pengar långivare, å andra sidan, förväntar sig att låna på hus i förfall, "Machado säger. Till skillnad från traditionella långivare som banker är de inte bundna av riktlinjer angående fastighetsförhållanden eller av låntagarens kvalifikationer såsom skuldsättningsgrad och kreditpoäng.

"Hårda pengar långivare bestämmer om man ska göra lånet genom att utvärdera överenskommelsens styrka och tillförlitligheten hos hemmaffären, säger Machado. Om inköps- och reparationskostnaderna jämfört med återförsäljningsvärdet är meningsfullt och hemmaffären är trovärdig kommer en hård penninggivare att göra lånet. "Skulle flipper default, kan den hårda penningutlåningen utesluta, ta äganderätten till huset och sälja det lönsamt på egen hand. "

I vissa fall kommer hårda pengar långivare vilja se dokument som skatteregler, bankredovisningar och kreditrapporter, men det är upp till långivaren. En annan skillnad mellan traditionella långivare och hårda pengar långivare är att den senare inte bryr sig om betalningsfonder lånas.

En långivare, som liknar en bank, kommer att hålla den första positionen kvar i hemmet tills låntagaren återbetalar lånet, men låntagaren kommer att vara ägare och kommer att hålla gärningen, förklarar Mat Trenchard, förvärvschef med Senna House Buyers, ett av de största husköp företagen i Houston.

Var du ska leta efter långivare

En plats för att hitta en långivare med långa pengar är online.

Lima One Capital kommer att fungera med nya flippers och kommer att låna upp till 90% av lån till kostnad eller upp till 70% av lån till ARV. Avgifter och räntor minskar med en låntagares flip-upplevelse. Lima En lånar ut i de flesta stater; Priser och avgifter varierar beroende på stat. I allmänhet förväntar du sig att betala en ursprungsavgift på 3,5% och en räntesats om 12% om du har slutfört upp till en flip de senaste 24 månaderna. en 3% ursprungsavgift och en 11% ränta med två till fyra flips under ditt bälte; och en ursprungsavgift på 2% och en ränta på 9,99% med fem eller fler färdiga flips. Låntagare med kreditpoäng lägre än 680 kommer att kunna låna något mindre och betalar de högsta kostnaderna. Minsta kredit värdering är 630. Lima One Capital kräver en 10% nedbetalning och erbjuder återbetalningsvillkor upp till 13 månader.

LendingHome erbjuder fix-and-flip-lån för upp till 90% av köpeskillingen och 100% av renoveringskostnaderna. Låntagare måste lämna in bankdeklarationer för att visa att de kan täcka nedbetalnings- och stängningskostnaderna. ett köpavtal en lista över sina tidigare fix-and-flip-projekt fastighetsdokumentation och en förskottsbetalning. Räntorna varierar vanligtvis från 9% till 12%. Det finns en ansökningsavgift på 199 USD för att täcka utomstående lånegaranti. LendingHome tar också ut en startavgift, bedömningsavgift och avgifter för avgift och tilläggsavgift, och företaget håller tillbaka rehab-medel tills efter renoveringen är klar.

Som ett annat alternativ föreslår Machado att nå ut till lokala fastighetsinvesteringar, lokala investerare och lokala fastighetsmäklare för att hitta hårda pengar långivare. Men det får inte finnas mycket utrymme att förhandla om, särskilt om poäng och räntor.

Machado noterar, under de senaste tre och ett halvt år, det har varit så många möjligheter att låna ut pengar att det inte finns något behov av att jaga en affär. "Varför ta ett lån till en lägre avkastning idag, när du förmodligen kommer över ett annat tillfälle imorgon? " han frågar.

2. Konsultera med privata långivare

"En privat långivare är helt enkelt en person med betydande kapital att låna dig", säger Trenchard. "Du skulle bli förvånad hur många individer som är ute och vill att låna pengar de har sparat. De kommer att fungera som en HML [hård penningutlåning], förutom att du vanligtvis får bättre priser och villkor. "

Trenchard säger att privata långivare kan vara mer öppna för att förhandla betalningsvillkor än hårda pengar långivare är. De kan till och med vara villiga att agera som en partner på affären och ta en del av vinsten i utbyte mot att inte debitera låntagarens ränta.

"Nyckeln till den oerfarna flipper är att ha förtroende när man förhandlar," säger Trenchard. "De behöver nätverk och prata med andra flippers om hur mycket de är vana vid att betala och vet att de kan gå iväg. Tänk inte för att du inte kunde komma överens med den första långivaren du pratar med, att du inte hittar pengar för en affär. "

Om du inte har en rik farbror kan du söka privata långivare vid lokala fastighetsnätverk.Dessa individer kan ta ut 8% till 12%, plus noll till två poäng jämfört med en hårdpengar långivare 12% till 15% med två till fem poäng, säger Trenchard. Som en hård pengare långivare eller en bank, tar de en första position lien på huset.

Hur man vet en privat långivare

Erfaren professionell flippers säger att det bästa sättet att få veta en privat långivare du överväger att arbeta med är att prata med andra flippers - som du också hittar på fastighetsnätverk - och fråga om de har erfarenhet av de långivare. Hur snabbt var vändningen? Vilka priser fick de? Hur lyhörd var långivaren? Du kan också begära referenser och ringa dem.

Det värsta fallet är vanligtvis att en överenskommelse faller genom att långivaren inte tillhandahåller den utlovade finansieringen och köparen förlorar sin allvarliga pengar insättning. En annan möjlighet blir förvånad på avvecklingsbordet av oväntade långivareavgifter. Det finns också potential för juridiska strider över kontraktsvillkor eller en långivare som försöker fånga en låntagare som standard så det kan uteslutas på fastigheten. Det här är alla bra skäl att kolla in en långivare innan du signerar någonting.

"Med detta sagt, kom ihåg att i denna typ av transaktion handlar långivaren en massa pengar i utbyte mot några undertecknade pappersark - lånehandlingar. Det är inte en dålig affär för låntagaren, säger Machado.

Online Private Långivare

Som långivare med långa pengar, kan du också hitta privata långivare på internet.

5 Arch Funding , baserat i Irvine, Kalifornien, arbetar med erfarna flippers i 18 stater, med mer kommer snart. Det erbjuder enkelsiffriga räntor för fix-and-flip-lån.

Anchor Loans hävdar att det är landets största fix-and-flip långivare. Calabasas Calif. -baserade företag kan stänga avtal inom sju dagar på ett brett utbud av fastighetstyper till konkurrenskraftiga räntor i 20 stater. Villkoren varierar beroende på stat I Kalifornien finns till exempel lån tillgängliga med räntor på 8% till 12% beroende på lån till värde och låntagare, med ursprungsavgifter på 2% till 3% och lånevillkor på 6 till 12 månader utan förskottsbetalning påföljder. Flippers kan låna upp till 70% av hemets ARV. Låntagare måste ha en beprövad rekord på minst fem flips under de föregående 18 månaderna. Anchor Loans kommer att överväga lån till kvalificerade företag och multi-medlem LLC med färre än fem flips.

Trenchard anser inte att företag som lånar ut pengar till flipprar är privata långivare - även när de själva hänvisar till dem - för att de tenderar att ha avgifter och räntor som liknar de som låter pengar. De två exemplen ovan är emellertid undantag.

Davis säger att vissa företag kan kalla sig privata långivare helt enkelt för att de är privatägda företag, men tekniskt är en privat långivare en vän, en familjemedlem eller en annan person som inte gör affärer utan att låna ut pengar men går med på att göra ett lån.

3. Crowdfund Your Flip

Crowdfunding bygger på en grupp olika individer och / eller institutioner för att gemensamt finansiera lån.Varje långivare, som kallas en investerare, levererar en liten andel av låntagarens lån och tjänar ränta på pengarna.

Traditionella crowdfundingsplatser som Prosper är inte inriktade på att köpa och vända hus; Prospers maximala lånebelopp på $ 35.000 är avsedd för projekt som hemreparation, skuldkonsolidering och småföretag finansiering. Det är där specialgrafundningsplatser för bostadsfastigheter finns. Alternativen inkluderar RealtyShares , Groundfloor Finance och Patch of Land . Vissa kommer att "förhandsfinna" ditt lån, vilket betyder att företaget snabbt kommer att stänga ditt lån med egna pengar medan det väntar på att investerarna ska lägga upp finansiering medan andra inte stänger ditt lån tills investerarna har finansierat det fullt ut. Det kan innebära en långsammare stängning eller ingen stängning.

"Crowdfunding webbplatser upptar en liknande nisch som hårda pengar långivare", säger Davis. "De är relativt dyra, men kommer att låna ut till fastighetsinvesterare oavsett hur många lån de har och koncentrera sig starkt på säkerheten och kvaliteten på affären själv. "

Fyra Crowdfunding-webbplatser

RealtyShares erbjuder kortfristig rehablån till kostnad (LTC) finansiering på upp till 90%, stängningar på så få som 10 dagar, termer på 6 till 24 månader och priser som börjar vid 9%. Lån på $ 100 000 till $ 10 miljoner är tillgängliga. Företaget arbetar med erfarna investmentbolag med beprövad rekord och godkänner endast 5% av avtalen.

Groundfloo r erbjuder lån från $ 25 000 till $ 2 miljoner med finansiering av upp till 90% av LTC, stängningar på så lite som sju dagar, inga betalningar under låneperioden och inga avkastningar eller bankdeklarationer krävs för lån under en halv miljon. Räntorna varierar från 6% till 26%. Låntagare måste betala minst tre månaders ränta även om de betalar lånet tidigare. Typiska stängningskostnader är $ 500 till $ 1, 500, och Groundfloor debiterar två till fyra poäng per lån. Alla poäng och avgifter kan rullas in i lånet. Groundfloor fungerar normalt inte med oerfarna flippers. Patch of Land

erbjuder lån från $ 100 000 till $ 5 miljoner med finansiering av upp till 80% av lån till värde eller upp till 70% av efterrenoverat värde, stängningar på så lite som 7 dagar, och räntorna börjar vid 7,99%. Låntagare gör automatiska månatliga räntebetalningar på sina lån för löptider om en till 36 månader. Patch of Land fungerar bara med erfarna utvecklare. AssetAvenue

, finansierar lån på $ 150 000 till $ 2 miljoner för investeringsfastigheter i 43 stater och säger att det kan stängas på ett rehablån på så lite som 10 dagar. Den tar ut en ansökningsavgift så att en tredje part kan utföra noggrann omhändertagande på låntagarens låneansökan. Det tar också ut en startavgift och andra standardavslutningskostnader. Flippers kan låna upp till 75% av köpeskillingen och upp till 100% av rehab-budgeten. Låntagare laddar upp sina dokument och kan övervaka lånets framsteg på nätet. Lån återbetalas via automatisk debitering från låntagarens bankkonto. Möjliga nackdelar

Trenchard och Machado sa att de inte hade använt några fastighetsmässiga webbplatser. Men båda misstänkte att crowdunders process för att utvärdera och begå sig en överenskommelse kan vara långsammare än vad en låntagare skulle uppleva med en privat eller hård pengar långivare med vilken han eller hon har ett solidt förhållande. De långivare kan kanske stänga en affär om 24 timmar när ett bra tillfälle kommer upp och allt pappersarbete är i ordning.

Till skillnad från en privat långivare kan inte crowdfundings webbplatser erbjuda möjlighet att förhandla. De kan ha satt parametrar för varje affär eftersom de är ansvariga för en stor grupp investerare.

(Läs mer om ditt ansvar när du säljer i

Fastighetsflipping: 8 Upplysningar du måste göra .) Bottom Line

Om du inte har tillräckligt med pengar för att vända en hus utan ekonomisk hjälp - eller om du har pengar, men vill begränsa din risk - det finns flera sätt att få finansiering. En hårdpengar långivare, privat långivare eller fastighetsmäklare kan hjälpa dig att uppnå dina husdrinkande drömmar.

Alla dessa alternativ är dyra jämfört med traditionell lånefinansiering för ett ägarhem, men deras pris återspeglar den höga risken som långivaren tar och sannolikheten för att du får ett lån med låg räntor för att vända ett hus. Men med hjälp av andra människors pengar kan du inte bara komma igång i flippningsverksamheten när du har lite eller ingen pengar att investera, det ger dig också chansen att flipa fler fastigheter samtidigt och öka din totala vinst när du har tillräckligt med erfarenhet att göra flera erbjudanden .

"Om du känner till alternativen, var du hittar dem och hur du ska nätverk, ligger problemet mer i att hitta erbjudanden än att hitta pengarna, säger Trenchard. "Det är väldigt lätt att hitta pengar för en hel del, men det är väldigt svårt att hitta bra erbjudanden. "

Ansvarsbegränsning: De långivare som namnges och beskrivs i denna artikel presenteras endast för informationsändamål. Varken Investopedia eller författaren stöder något av dessa företag. Låntagare borde göra egen forskning innan de bestämmer om någon av dessa långivare är ett bra val för deras specifika finansieringsbehov.