Det finns sex olika sätt att få inkomster från den mest populära typen av omvänd inteckning, Home Equity Conversion Mortgage (HECM). Institutionen för bostäder och stadsutveckling (HUD), som reglerar HECM, kallar dessa val "betalningsplaner. "Du kan välja att få en stor summa på framsidan, skapa en kreditkredit som du kan dra på efter behov, få lika månatliga betalningar - eller välj en kombination av dessa alternativ.

Den plan du väljer påverkar hur mycket pengar du får på kort och lång sikt, hur snabbt du utnyttjar ditt eget kapital och hur effektivt en omvänd inteckning hjälper dina finansiella mål. Här är en titt på hur varje betalningsplan fungerar och för och nackdelar med varje. (Om du inte är bekant med dessa lån kan du läsa om de regler som gäller för alla HECM, oavsett vilken betalningsplan du väljer, i En titt på förordningen om omvända hypotekslån .)

! - 2 ->

Den fasta betalningsplanen

Om du vill ha en fast ränta omvänd inteckning har du bara ett betalningsplanalternativ: en engångsbeloppsbetalning.

Hur det fungerar: Få en stor summa på en gång så snart din omvända hypotekslån stängs. Ränta uppkommer på det beloppet, de löpande månatliga hypotekslånsförsäkringspremierna samt eventuella finansierade stängningskostnader tills det omvända inteckninget betalas. Den initiala räntan är högre än vad som är med de justerbara räntesatserna, men den förväntade räntan över tiden är lägre.

Fördelarna: Använd den här typen av lån för att betala en hög inteckningssaldo eller täcka en annan stor kostnad. "Lump summor fördelningen fungerar bäst för personer som har ett stort existerande inteckning som de behöver betala," säger Casey Fleming, en hypotekslån som idag arbetar för C2 Financial Corp. och har mer än 30 års erfarenhet inom bolånsektorn. Han säger att det här är det bästa alternativet om du behöver ta alla eller de flesta av dina tillgängliga vinster på en gång.

Nackdelarna: Du kan inte få några ytterligare intäkter från detta lån i framtiden. Låntagare som inte är bra på att hantera pengar eller som har förlorat sin förmåga att göra det riskerar att slösa ut vinsten eller spendera dem för snabbt. Scammers övertygar ibland äldre att ta ut denna typ av lån eller målägare som nyligen tog en ut. (Lär dig att skydda dig själv och dina nära och kära i Se upp för dessa Reverse Mortgage Scams .) Fleming säger att den största nackdelen är att "för nästan alla fall är det maximala beloppet i år ett 60% av det ursprungliga huvudgräns Eftersom det här alternativet bara har en ränta är det högsta beloppet för lånet ganska lågt. "Du behåller de andra 40% som eget kapital. Du kan aldrig låna mot den 40%.Men med det här kapitalet kan det vara till nytta om du vill sälja ditt hem och betala av din omvända inteckning.

För att få tillgång till allt eget kapital över tiden måste du välja en betalningsplan med justerbar betalning.

Betalningsplaner med justerbar ränta

De övriga fem omvända hypotekslånsplanerna har justerbara räntor. Om du väljer en av dessa finns det tre möjligheter för hur din ränta kan förändras. Endast en kommer att tillämpas på ditt inteckning, och det kommer att anges i ditt lån pappersarbete.

• Din ränta kommer att justeras en gång per år. Kursen kommer att baseras på indexet för konstant löptidskassan (CMT) plus en marginal fastställd av långivaren. Satsen kan inte öka med mer än 2% per år och det kan inte öka eller minska med mer än 5% från den ursprungliga kursen över låneperioden.

• Din ränta kommer att justeras månadsvis baserat på CMT-indexet plus en marginal fastställd av långivaren. Räntan kan inte öka med mer än 10% under låneperioden, och det finns ingen gräns för hur låg räntan kan gå.

• Din ränta kommer att justeras månatligen baserat på London Interbank Offered Rate (LIBOR) plus en marginal fastställd av långivaren . Räntan kan inte öka med mer än 10% under låneperioden, och det finns ingen gräns för hur låg räntan kan gå.

Det spelar ingen roll vilken av dessa scenarier som gäller för ditt lån eftersom det påverkar hur mycket ränta ditt lån uppkommer över tiden, det spelar ingen roll när det gäller att påverka dina schemalagda månatliga betalningar eller din tillgängliga kreditkredit. En väsentlig ränteförändring med en omvänd inteckning ger dig inte risken för avskärmning så som det kan med ett terminslån. En högre ränta påverkar dock ditt eget kapital och innebär att du får mindre om du säljer hemmet. Om du planerar att stanna i ditt hem för livet, kan räntehöjningar inte vara ett stort problem. Om du inte gör det kanske du vill se till att lånets ränta matchar det första scenariot, eftersom den maximala räntehöjningen är 5% i stället för 10%. Din låneofficer och omvänd hypotekslån kan hjälpa dig att förstå dina val och hur justerbara räntor påverkar din situation (se Hitta rätt omedelbar rådgivning om hypotekslån ).

När du ansöker om omvänd inteckning med en justerbar ränta, kommer illustrationerna av dina betalningsplanalternativ att använda en förväntad ränta. Detta är långivarens bästa gissning om hur den justerbara räntan kommer att bli genomsnittlig utöver lånets livslängd. Det är en av de tre nyckelfaktorerna för att bestämma hur mycket du kan låna, tillsammans med den yngsta låntagarens ålder och egenskapens värde.

Nu när du har en allmän förståelse för hur anpassningsbara planer fungerar, låt oss granska dina fem betalningsalternativ. Kom ihåg att "betalning" i det här sammanhanget hänvisar till hur du får lånet fortskrider.

Alternativ 1: Betalningsplan för uppehållstillstånd

Så fungerar det: Få lika månatliga betalningar så länge som minst en låntagare bor i hemmet som huvudbonus.Månatliga betalningar beräknas under antagandet att du kommer att leva till 100. Om du inte förväntar dig att leva så länge, kan en betalningsplan som diskuteras nästa vara ett bättre alternativ. Om du bor längre fortsätter du att få betalningar. Om du vill få en stadig månatlig betalning för resten av ditt liv i ditt hem, är tjänsteförvaltningsplanen ett bra val.

Fördelarna: "Tjänstekontrakt är bra för dem som tror att de kommer att bo i hemmet länge, och som behöver en stabil månadsinkomst", säger Fleming. Du behöver inte oroa dig för att löpa ut av omvända hypoteksprognoser med en fastighetsbetalningsplan så länge du fortsätter att uppfylla lånets andra villkor.

Nackdelarna: Om du har några stora räkningar att betala, kommer den här planen inte att hjälpa dig betala dem. Även om denna betalningsplan tydligen ger garanterad inkomst för livet, om du måste flytta hemifrån av hälsoskäl - eller om du misslyckas med att hålla dig kvar med erforderliga egendomsavgifter som hyresgästen försäkring, fastighetsskatt eller grundläggande underhåll - omvänd inteckning kommer att betalas (detta är sant under någon betalningsplan) och du kommer inte att få några ytterligare betalningar om du inte botar standard. Du kommer att få allt pengar kvar från försäljningen av ditt hem efter det att omvända hypotekslån har betalats, men i värsta fall av en deprimerad fastighetsmarknad i kombination med höga räntor kan du inte komma ut med mycket pengar.

Alternativ 2: Term Betalningsplan

Så fungerar det: Få lika månatliga betalningar under en viss tidsperiod som du väljer - exempelvis 10 år. "Terminbetalningar är bäst om du har en klar uppfattning om hur länge du kommer att bo i hemmet, säger Fleming. "Äldre människor - 80 och uppåt - eller de som vill flytta om några år kan välja den här typen. "

Fördelarna: Den månatliga utbetalningen är högre jämfört med en fastighetsbetalningsplan. Även om du inte kommer att få ytterligare månatliga betalningar efter att du når slutet av låneperioden, kommer du att kunna fortsätta att bo i hemmet som din huvudsakliga bostad tills du lämnar eller flyttar (så länge du fortsätter att träffa det andra lånet villkor, som att betala fastighetsskatt).

Nackdelarna: Du kommer inte få en stadig inkomst för livet om du inte råkar dö under låneperioden. Du kan använda ditt eget kapital för tidigt i ditt liv och inte ha någon annan källa till pengar att förlita sig på.

Alternativ 3: Kreditkod

Så fungerar det: Få tillgång till pengar när du behöver det. Du kan bestämma när du ska rita på din kreditgräns och hur mycket du ska ta så länge som ditt saldo ligger under huvudgränsen. Din långivare kan inte kräva att du återkräver ett minimibelopp eller att ta ut en minimibelopp på ett angivet schema.

Fördelarna: En kreditkategori ger mycket flexibilitet. Du kan dra ut en stor klumpsumma framför, sedan låna extra medel över tiden; Du får tillgång till det extra kapitalet som förblir låst med fastbetalningsplanen. Du kan också lämna linjen orörd i flera år i väntan på en dag när du kanske behöver det.Du kan också ta ut lika stora eller liknande belopp varje månad. I grund och botten kan du anpassa dina uttag till dina behov och anpassa dem efter dina behov. En kreditkredit kan fungera som en klumpsumma, en fast anställningsperiod eller en terminplan, men du har mer kontroll. Också den outnyttjade delen av din kreditlinje växer över tiden med samma ränta som du betalar på det belopp du har lånat, och du betalar bara ränta på de pengar du faktiskt lånar, vilket kan göra det lättare att sälja och flytta senare eller eventuellt lämna pengar till dina arvingar. Till skillnad från ett kreditinstitut i hemmet är det inte möjligt att återkalla en omvänd hypotekslån, även om ditt hemvärde minskar eller din ekonomiska situation försämras.

Nackdelarna: Du kan bränna genom en kreditlinje genom att låna maximalt 60% av din huvudgräns i år ett och resterande 40% på dag ett av år två. Om du gör det kommer du inte att få tillgång till pengar. Det kan också ta upp till fem arbetsdagar att få pengar du begär från din kreditgräns, så du måste se till att du behåller tillräckligt med pengar på ditt konto för brådskande behov.

Alternativ 4: Ändrad uppehållsplan

Hur det fungerar: Få fasta månatliga betalningar i kombination med tillgång till en kreditlinje så länge en låntagare upptar hemmet som huvudbonus. De fasta månatliga betalningarna kommer att vara mindre än om du får en rakt befattningshavare, och krediten blir mindre än om du får en rak linje med kreditplan, men du får tillgång till samma totala summa pengar.

Fördelarna: Du har flexibilitet i att fastställa dina månatliga betalningar och flexibilitet när du väljer storleken på din kreditlinje. Om du vill ha större månatliga betalningar kan du välja en mindre kreditlinje. Om du vill ha en större kreditlinje kan du välja mindre månatliga betalningar. Det låter dig möta dina vanliga månatliga kassaflödesbehov utan att låna mer än du behöver. Detta alternativ håller din räntekostnad nere och ger dig mindre risk att använda hela ditt eget kapital och inte ha råd att flytta om du vill eller behöver senare.

Nackdelarna: Om du behöver en stor summa direkt, är denna betalningsplan förmodligen inte det bästa alternativet.

Alternativ 5: Ändrad tidsplan

Så här fungerar det: Få en fast månadsbetalning under ett förutbestämt antal månader samt tillgång till en kreditlinje så länge en låntagare behåller hemmet som hans eller hennes hennes huvudsakliga bostad. De fasta månatliga betalningarna kommer att vara mindre än om du får en raktidsplan och krediten blir mindre än om du får en rak linje med kreditplan men du får tillgång till samma totala summa pengar.

Fördelarna: Du har flexibilitet när det gäller att fastställa storleken på dina månatliga betalningar och hur länge du tar emot dem, och de kommer att vara högre än de skulle vara under en ändrad befattningshav plan förutsatt att samma storlek kredit linje . Du får också flexibilitet när du väljer storleken på din kreditlinje. I slutet av termen har du fortfarande tillgång till låneintäkter om du inte har utnyttjat din kreditlinje.Precis som med den modifierade tjänsteplanen kan du hålla dina räntekostnader nere och kanske ha tillräckligt med kapital kvar för att flytta senare.

Nackdelarna: Du kan gå förlorad av omvänd hypotekslån. Du får endast månatliga betalningar för ett visst antal månader eller år, så du måste noggrant använda din kreditkredit om du förväntar dig att behöva inkomst efter slutet av terminen. Denna plan är också inte det bästa valet för stora kontantbehov.

Bottom Line

HECM erbjuder så många betalningsplaner eftersom äldre husägare har många olika ekonomiska behov. Inget särskilt alternativ är allmänt bra eller dåligt.

"Vilket alternativ är bäst beror helt på kundens situation och behov", säger Fleming. Men, tillägger han, "som en allmän regel, jag gynnar krediten över tjänste- eller löpande betalningar", eftersom krediten låter dig ta månatliga uttag, precis som möjligt med en tidsplan eller tidsplan, men ger dig flexibiliteten att ta ut mer i en nödsituation och uppnå räntebesparingar om du inte behöver använda den.

Gör din forskning och fråga massor av frågor från din långivare och omvänd inteckning rådgivare att ta reda på vilken betalning plan är bäst för dig. (För relaterad läsning, se 5 Tecknar ett omvändt hypotekslån är en bra idé och Plocka in den högra Reverse Mortgage Lender .)