Hypotekslån finns i två primära former - fast ränta och justerbar ränta - med vissa hybridkombinationer och multipla derivat av vardera. En grundläggande förståelse av räntorna och de ekonomiska influenser som bestämmer framtida räntesatser kan hjälpa konsumenterna att göra ekonomiskt sunda hypotekslånsbeslut, till exempel att välja mellan ett fast ränteskuld eller en fast ränta (ARM) eller bestämma huruvida refinansiera ur en justerbar räntesats.

AD:

I den här artikeln kommer vi att diskutera påverkan av räntorna på hypotekslånsindustrin, och hur båda kommer slutligen att påverka beloppet du betalar för ditt hem.

Låneproduktionslinjen

Låneindustrin har tre huvuddelar eller företag: hypoteksledaren, aggregatorn och investeraren.

Bolånets upphovsman är långivaren. Långivare kommer i flera former, från kreditföreningar och banker till inteckning mäklare. Hypoteksledare introducerar och marknadsför lån till konsumenter. De säljer lån. De konkurrerar med varandra utifrån de räntor, avgifter och servicenivåer som de erbjuder till konsumenterna. Räntorna och avgifterna som de tar ut konsumenterna bestämmer sina vinstmarginaler. De flesta hypotekslånsägare gör inte "portfölj" lån (vilket innebär att de inte behåller lånefordran). Istället säljer de inteckning på den sekundära bolånemarknaden. De räntor som de tar ut konsumenterna bestäms av deras vinstmarginaler och det pris som de kan sälja hypotekslån på på den sekundära bolånemarknaden.

AD:

Aggregat köper nystartade inteckningar från andra institutioner. De är en del av den sekundära bolånemarknaden. De flesta aggregat är också hypotekslån. Aggregatorer samlar många liknande bostadslån tillsammans för att bilda värdepapperstillgångar (MBS) - en process som kallas värdepapperisering. En hypotekslånsäkerhet är ett obligationslån bakom en underliggande lånepant. Hypoteksbidragna värdepapper säljs till investerare. Det pris som värdepappersrelaterade värdepapper kan säljas till investerare bestämmer det pris som aggregat kommer att betala för nyutlånade inteckningar från andra långivare och de räntor som de erbjuder till konsumenterna för sina egna hypotekslån.

AD:

Det finns många investerare i värdepappersrelaterade värdepapper: pensionsfonder, fonder, banker, hedgefonder, utländska regeringar, försäkringsbolag och Freddie Mac och Fannie Mae (statligt sponsrade företag). Eftersom investerare försöker maximera avkastningen driver de ofta relativa värderingsanalyser mellan hypotekslån och andra ränteplaceringar som företagsobligationer. Precis som för alla finansiella värdepapper bestämmer investerarnas efterfrågan på värdepapper med säkerhet för det pris de ska betala för dessa värdepapper.

Fastställer Investors Hypotekspriser?

I hög grad bestämmer inte hypotekslånsäkerhetsinvesterare hypotekslån som erbjuds konsumenterna. Som förklarat ovan slutar hypotekslånets produktionslinje i form av en hypotekslånsäkerhet som köps av en investerare. Den fria marknaden bestämmer marknadens clearingpriser som investerare kommer att betala för hypotekslån. Dessa priser matar tillbaka genom bolånsektorn för att bestämma räntorna som erbjuds konsumenterna.

Fasträntor Hyreskostnader

Räntan på fastränta är fast för hypotekslånets livslängd. Men i genomsnitt har 30-åriga fasträntelån en livslängd på endast cirka sju år. Det beror på att husägare ofta flyttar eller kommer att refinansiera sina inteckningar.

Hypotekssäkerhetspriser är högt korrelerade med priserna på amerikanska statsobligationer. Det innebär att priset på en hypotekslåns säkerhet med stöd av 30-åriga inteckningar kommer att röra sig med priset på USAs femåriga notering eller USAs 10-åriga statsobligation baserat på en finansiell huvudman känd som varaktighet. I praktiken ligger en 30-års hypotekslån närmare femårs noten, men marknaden brukar använda 10-årsobligationen som riktmärke. Det innebär också att räntesatsen på 30-åriga fastränteslån som erbjuds konsumenterna ska röra sig upp eller ner med räntan på 10-åriga obligationslånet i USA. En obligations ränta är en funktion av dess kupongränta och pris.

Ekonomiska förväntningar bestämmer pris och avkastning på amerikanska statsobligationer. En bonds värsta fiende är inflationen. Inflationen försvår värdet av framtida obligationsbetalningar - både kupongbetalningar och återbetalning av principen. Därför, när inflationen är hög eller förväntas öka, faller obligationspriserna, vilket betyder att deras avkastning stiger - det finns ett omvänd förhållande mellan ett obligationspris och dess avkastning.

Fedens roll

Federal Reserve spelar en stor roll i inflationsförväntningarna. Detta beror på att obligationsmarknadens uppfattning om hur väl Federal Reserve kontrollerar inflationen genom administrationen av kortfristiga räntor bestämmer de längre räntorna, till exempel avkastningen på den amerikanska statskassans 10-åriga obligation. Med andra ord fastställer Federal Reserve nuvarande korta räntor, som marknaden tolkar för att fastställa långräntor, såsom avkastningen på den 10-åriga obligationen i USA.

Kom ihåg att räntorna på 30-åriga inteckningar är starkt korrelerade med avkastningen på den amerikanska statskassans 10-åriga obligation. Om du försöker prognostisera vilka 30-åriga fastränta räntesatser kommer att göra i framtiden, se och förstå avkastningen på det 10-åriga obligationslånet i USA (eller den femåriga noten) och följ vad marknaden säger om penningpolitiken i Federal Reserve.

Ränta på en justerbar räntesats kan förändras månatligen, var sjätte månad eller årligen beroende på villkoren för hypotekslånet. Räntan består av ett indexvärde plus en marginal.Detta kallas den fullt indexerade räntan. Den är vanligtvis avrundad till en åttondel av en procentenhet. Indexvärdet är variabelt, medan marginalen är fast för hypotekslånets livslängd. Om det nuvarande indexvärdet är 6,83% och marginen är 3%, skulle avrundning till närmaste åttonde procentenhet göra den fullt indexerade räntan 9. 83%. Om indexet sjönk till 6,1% skulle den fullt indexerade räntan vara 9,1%.

Räntesatsen för en hypotekslån är bunden till ett index. Det finns flera olika hypotekslån som används för olika hypotekslån med fast ränta, som var och en är uppbyggd med räntorna på antingen en typ av aktivt handlad finansiell säkerhet, en typ av banklån eller en typ av bankdeposition. Alla de olika hypoteksp indexen är i stort sett korrelerade med varandra. Med andra ord flyttar de i samma riktning, upp eller ner, när ekonomiska förhållanden förändras. De flesta hypotekslåns index anses vara kortsiktiga index. Kortfristigt eller termen avser terminerna för de värdepapper, lån eller inlåning som används för att konstruera indexet. Normalt anses säkerhet, lån eller insättningar som har en löptid på ett år eller mindre betraktas som kort sikt.

De flesta kortsiktiga räntorna, inklusive de som används för att konstruera hypoteksposter, är nära korrelerade med en räntesats som kallas Federal Funds Rate.

Prognosförändringar

Om du försöker förutse ränteförändringar på hypotekslån med justerbar ränta, kolla på räntekurvens form. Avkastningskurvan representerar avkastningen på amerikanska statsobligationer med löptider från tre månader till 30 år.

När kurvens form är platt eller nedåt, innebär det att marknaden förväntar sig att Federal Reserve ska hålla de korta räntorna stadiga eller flytta dem lägre. När kurvformen är uppåtgående, räknar marknaden med att Federal Reserve flyttar de korta räntorna högre.

Kurvens branta kurv i båda riktningarna är en indikation på hur mycket marknaden förväntar sig att Federal Reserve höjer eller sänker de korta räntorna. Priset på Fed-fondens terminer är också en indikation på marknadsförväntningar för framtida korträntor.

Bottom Line

En förståelse för vad som påverkar nuvarande och framtida fasta och justerbara räntor på hypotekslån kan hjälpa dig att göra ekonomiskt sunda lånebeslut. Denna kunskap kan hjälpa dig att fatta ett beslut om att välja en justerbar räntesats över en fast räntesats och kan hjälpa dig att avgöra när det är vettigt att refinansiera ur en justerbar räntesats. Nedan följer några sista tips.

Tro inte allt du hör på TV. Det är inte alltid "en bra tid att refinansiera ur din justerbar ränta inteckning innan räntan stiger ytterligare." Räntorna kan stiga ytterligare framåt - eller de kan falla. Ta reda på vad avkastningskurvan säger.

För mer, se

4 nyckelfaktorer som driver fastighetsmarknaden , Topp amerikanska bostadsmarknadsindikatorer och Hur räntor fungerar på ett hypotekslån.