Om du vill ha en månadsbetalning på din inteckning som är lägre än vad du kan få på ett fast räntelån, kan du lockas av en räntebärande inteckning. Genom att inte göra huvudbetalningar i flera år i början av din låneperiod har du bättre månatligt kassaflöde. Men vad händer när den räntefria perioden är uppe? Vem erbjuder dessa lån? Och när är det meningsfullt att få en? Här är en kort guide till denna typ av inteckning.

Hur betalningarna fungerar

På grund av det mest grundläggande är en räntebärande inteckning en där du bara gör räntebetalningar för de första åren - vanligtvis 5 eller 10 - och när den perioden slutar , du betalar både huvudstol och ränta. Om du vill göra huvudbetalningar under den räntefria perioden kan du, men det är inte ett krav på lånet.

Du brukar se räntebärande lån som är strukturerad som 3/1, 5/1, 7/1 eller 10/1 justerbara lån (ARM). Långivare säger att 7/1 och 10/1 val är mest populära hos låntagare. I allmänhet är den räntefria perioden lika med fastränteperioden för lån med justerbar ränta. Det betyder att om du har en 10/1 ARM, skulle du till exempel betala ränta för de första 10 åren.

På en räntebärande ARM, efter det att inledande perioden slutar, kommer räntan att justeras en gång om året (det är där "1" kommer från) baserat på en referensränta som LIBOR plus en marginal bestämd av långivaren. Referensräntan ändras när marknaden förändras, men marginalen är förutbestämd vid den tidpunkt då du tar ut lånet.

Ränteförändringar begränsas av skattesatser. Det här gäller alla ARM, inte bara intresserade ARM. Den initiala räntesatsen på 3/1 ARM och 5/1 ARMS är vanligtvis två, säger Casey Fleming, en låneansvarig med C2 Financial Corp i San Diego och författare till The Loan Guide: Hur man får bästa möjliga hypotekslån. Det betyder att om din startränta är 3%, då den räntefria perioden slutar under år fyra eller år sex, kommer din nya ränta inte att vara högre än 5%. På 7/1 ARM och 10/1 ARM är det initiala taket normalt fem.

Därefter är räntehöjningarna vanligtvis begränsade till 2% per år, oavsett vad ARM: s inledande period var. Lifetime caps är nästan alltid 5% över lånets startränta, säger Fleming. Så om din startränta är 3%, kan den öka till 5% år 8, 7% år nio och max ut på 8% år 10.

När ränteperioden slutar måste du börja återbetala huvudmannen under resten av låneperioden (i full avskrivning, i långivare). Dagens räntebärande lån har inte ballongbetalningar. De brukar inte ens tillåtas enligt lag, säger Fleming.Så om hela siktet på en 7/1 ARM är 30 år och den räntefria perioden är sju år, åtta år, kommer din månatliga betalning att beräknas utifrån två saker: för det första den nya räntan och för det andra återbetalning av huvudmannen under de återstående 23 åren.

Ett mindre gemensamt räntebärande lån

Räntor med fast räntor är inte lika vanliga, men du hittar dem genom Bank of America om du behöver ett jumbolån (ett lån för ett belopp som överstiger $ 417 , 000) eller genom Navy Federal Credit Union för båda matchande lånen (lån är vanligtvis begränsade till 417 000 USD i de flesta delar av landet) och jumbolån. För att ansluta sig till Navy FCU måste du vara ansluten till Försvarsmakten, Försvarsdepartementet, Kustbevakningen eller National Guard eller vara relaterad till en Navy FCU-medlem. (Se Jumbo vs Konventionella inteckningar: Hur de skiljer sig från .)

Med ett 30-årigt fast räntebindande lån kan du bara betala ränta för 10 år, sedan betala ränta plus huvudstol för de återstående 20 åren. Om du antar att du inte sätter ingenting mot huvudmannen under de första 10 åren, skulle din månadsbetalning hoppa väsentligt under år 11, inte bara för att du skulle börja betala huvudstolpen, utan för att du skulle betala tillbaka huvudmannen i bara 20 år istället för 30 år. Eftersom du inte betalar nere huvudmannen under ränteperioden, när räntan återställs, är din nya räntebetalning baserad på hela lånebeloppet. En $ 100.000 lån med en 3,5% ränta skulle kosta bara 291 dollar. 67 per månad under de första 10 åren, men $ 579. 96 per månad under de återstående 20 åren - nästan dubbelt.

Över 30 år skulle $ 100 000-lånet kosta dig $ 174, 190. 80 (beräknat som $ 291, 67 x 120 betalningar + $ 579. 96 x 240 betalningar). Om du hade tagit ut ett 30-årigt fast räntelån med samma 3,5% ränta (som nämns i "Hur betalningsarbetet" ovan), skulle din totala kostnad över 30 år vara $ 161, 656. 09. Det är $ 12, 534. 71 mer i ränta på det räntebärande lånet, och den extra räntekostnaden är varför du inte vill behålla ett räntebärande lån för hela sin löptid. Din faktiska räntekostnad blir dock mindre om du tar avdrag för räntekostnaden.

Låne tillgänglighet

Eftersom många låntagare fick problem med räntefria lån under bubbelåren, är bankerna tveksamma att erbjuda produkten idag, säger Yael Ishakis, vice president för First Meridian Mortgage i Brooklyn, NY, och författare till The Complete Guide till inköp av ett hem.

Fleming säger att de flesta är jumbo, lån med rörlig ränta med en fast period på 5, 7 eller 10 år. Ett jumbolån är en typ av avvikande lån. Till skillnad från överensstämmande lån är icke-förenliga lån inte berättigade att säljas till Fannie Mae och Freddie Mac, de två jätteinstitutionerna som är de största köparna av att överensstämma med hypotekslån och en anledning till att överensstämmande lån är så allmänt tillgängliga.

När Fannie och Freddie köper lån från hypotekslån, gör de mer pengar för långivare att utfärda ytterligare lån.Icke-överensstämmande lån som räntebärande lån har en begränsad sekundär hypoteksmarknad; det är svårare att hitta en investerare som vill köpa dem. Fler långivare hänger på dessa lån och tjänar dem internt, vilket innebär att de har mindre pengar att göra ytterligare lån. Räntefria lån är därför inte så allmänt tillgängliga. Även om ett räntebärande lån inte är ett jumbolån anses det fortfarande vara avvikande. (Läs mer om Fannie Mae: Vad det gör och hur det fungerar. .)

Eftersom räntefria lån inte är så allmänt tillgängliga som 30-åriga fastränta lån bästa sättet att hitta en bra intressant enda långivare är genom en välrenommerad mäklare med ett bra nätverk, eftersom det kommer att ta lite seriös inköp för att hitta och jämföra erbjudanden, säger Fleming.

Förutom Bank of America, Navy FCU och de företag som våra expertkällor arbetar för - C2 Financial Corp, First Meridian Mortgage och Angel Oak Home Loans - andra långivare fann vi att erbjuda räntefria lån inkluderar EverBank, unionsbankens privata Bank, Marknadsgivare SoFi, Medborgare Bank, Bank of Internet och United Wholesale Mortgage. Det här är inte en uttömmande lista, men det är en utgångspunkt om du handlar för ett räntebärande lån.

Jämförelse av kostnaderna

"Räntehöjningen för räntan-funktionen varierar mellan långivare och dag, men räknar med att du ska betala minst 0,25% premie i räntesatsen", säger Fleming.

På samma sätt säger Whitney Fite, VD för Angel Oak Home Loans i Atlanta, att räntan på en räntebärande inteckning är 0. 125% till 0. 375% högre än räntesatsen för en avskrivningsränta eller ARM, beroende på uppgifterna.

Så här ser dina månatliga betalningar ut med ett 100-tusen räntebärande lån jämfört med ett fast räntelån eller en helt amortiserande ARM, varje med en typisk kurs för den typen av lån:

• 7 år, ränta endast ARM, 3. 125%: $ 260. 42
• 30-årigt fastränta konventionellt lån (ej ränta), 3. 625%: 456 $. 05
• 7 år, fullt avskrivning ARM (30-årsavskrivningar), 2. 875%: 414 USD. 89

På dessa kurser, på kort sikt, kommer en intresseanmälan ARM att kosta dig $ 195. 63 mindre per månad per $ 100 000 lånad under de första sju åren jämfört med ett 30-årigt fasträntelån och $ 154. 47 mindre per månad jämfört med en helt amorterande 7/1 ARM.

Det är omöjligt att beräkna den faktiska livstidsutgiften för ett räntebärande lån med justerbar ränta när du tar ut det eftersom du inte kan veta i förväg hur räntan kommer att återställas till varje år. Det finns inte riktigt ett sätt att bjuda kostnaden, säger Fleming, även om du kan bestämma livstidsräntan och golvet från ditt kontrakt så att du kan beräkna minsta och maximala livstidskostnaden och veta att din faktiska kostnad skulle falla någonstans däremellan. "Det skulle dock vara ett stort utbud," säger Fleming.

Bottom Line

Räntebindande inteckningar kan vara utmanande att förstå och dina betalningar ökar väsentligt när räntebindningsperioden slutar.Om ditt räntebärande lån är en ARM kommer dina betalningar att öka ännu mer om räntorna ökar, vilket är en säker satsning i dagens lågmiljö. Dessa lån är bäst för sofistikerade låntagare som helt förstår hur de arbetar och vilka risker de tar. (För ytterligare läsning, se 5 Riskabla Hypotyper att undvika .)

Du kanske också är intresserad av Hypotek: Fast Rate Versus Adjustable-Rate och Hypotekslån .