Att köpa ett hem med ett inteckning är förmodligen den största finansiella transaktionen du kommer att ingå i. Vanligtvis finansierar en bank eller hypotekslån 80% av bostadspriset och du samtycker till att betala tillbaka - med ränta - under en viss period. När du jämför långivare, räntor och alternativ är det bra att förstå hur intresset uppkommer varje månad och betalas.

Hur din månatliga hypotekslån beräknas

Enkelt uttryckt, varje månad betalar du tillbaka en del av huvudstolen (det belopp du har lånat) plus räntan på månaden. Din långivare kommer att använda en avskrivningsformel för att skapa ett betalningsschema som bryter ner varje betalning till att betala huvudstol och ränta. Längden eller livslängden för ditt lån bestämmer också hur mycket du ska betala varje månad.

Utbetalningar över flera år (upp till 30) leder vanligtvis till lägre månatliga betalningar. Ju längre du tar för att betala av din inteckning, desto högre blir den totala köpeskillingen för ditt hem att du kommer att betala ränta under en längre period. Se själv hur byte av villkoren för ditt hypotekslån kan ändra kostnaden för ditt hem genom att använda Investopedias hypotekslån.

I början av lånet betalas huvudmannen långsamt, eftersom det mesta av betalningen tillämpas mot betalande ränta. Mot slutet av ditt lån kommer mycket lite av betalningen att tillämpas mot ränta, och det mesta kommer att gå mot att betala huvudstolen ner. På nätet kan du använda en avskrivningsberäknare för att få en förståelse för hur intresset är dyrare i början av ett lån.

Lära sig Villkoren: Fast Rate vs Adjustable Rate

Banker och långivare erbjuder främst två typer av lån:

Fast ränta: Räntan ändras inte.

Justerbar kurs: räntesatsen ändras under fastställda villkor. Ibland kallas en variabelränta eller hybridlån.

Så här fungerar dessa i ett bostadslån:

Fastränta hypotekslån: Den månatliga betalningen är densamma för lånets livslängd. Räntan är inlåst och ändras inte. Lån har en återbetalnings livslängd på 30 år; kortare längder på 10, 15, 20 år är också allmänt tillgängliga. Kortare lån kommer att ha större månatliga betalningar som kompenseras av lägre räntor och lägre totala kostnader.

Exempel: En fast ränta på $ 200 000 i 30 år (360 månatliga betalningar) till en årlig räntesats på 4, 5%, betalar cirka 1 $, 013 kronor per månad. (Skatter, försäkringar , escrow är extra och ingår ej i denna siffra.) Årsräntan är uppdelad i månadsräntan enligt följande: en årlig ränta på 4, 5% dividerat med 12 motsvarar en månadsränta på 0.375%. Varje månad betalar du 0. 375% ränta på det belopp du faktiskt är skyldig i huset.

Din första betalning på $ 1, 013 (1 av 360) gäller $ 750 mot ränta och $ 263 mot revisor. Den andra månatliga betalningen, eftersom huvudmannen är lite mindre, kommer att uppnå lite mindre ränta och lite mer av huvudmannen kommer att bli avlönad. Vid betalning 359 kommer det mesta av den månatliga betalningen att tillämpas mot huvudmannen.

Justerbar ränta (ARM): Eftersom räntan inte är inlåst kommer den månatliga betalningen för denna typ av lån att förändras under lånets löptid. De flesta ARM har en gräns eller en kapp på hur mycket räntan kan fluktuera, liksom hur ofta räntan kan ändras. När kursen går upp eller ner beräknar långivaren din månadsbetalning så att du gör lika stora betalningar tills nästa kursjustering inträffar. När räntorna stiger, gör din månadsbetalning också; varje betalning gäller för ränta och revisor på samma sätt som en fast ränta, över ett visst antal år. Långivare erbjuder ofta lägre räntor under de första åren av en ARM, men då ändras priserna ofta efter det - så ofta som en gång om året.

Den initiala räntan på en ARM är betydligt lägre än en fast ränta.

* ARM kan vara attraktiva om du planerar att stanna i ditt hem i bara några år.

* Tänk på hur ofta räntan kommer att justeras. Exempel: 5/1 år ARM har en fast ränta på fem år, sedan räntesatsen kommer att justeras under resten av låneperioden.

* ARM anger hur räntesatserna bestäms - de kan vara knutna till olika finansiella index som ett års U.S. Statsskuldväxlar. Fråga din ekonomiska planerare om råd om att välja en ARM med den mest stabila räntan.

Exempel: En $ 200 000 5/1 hypotekslån med justerbar ränta i 30 år (360 månatliga betalningar) börjar med en årlig räntesats om 4% i fem år, och sedan kursen får byta till. 25% varje år. Denna ARM har en ränta på 12%. Betalningsbeloppet för månaderna 1 till 60 är $ 955 vardera. Betalning för 61 till 72 är $ 980. Betalning för 73 till 84 är $ 1, 005. (Skatter, försäkringar, escrow är extra och ingår ej i dessa siffror.) Du kan beräkna dina kostnader online för en ARM.

Räntebärande lån, Regular and Jumbo

Ett tredje alternativ - vanligtvis reserverat för välmående homebuyers eller personer med oregelbundna inkomster - är en räntebärande inteckning. Som namnet antyder, ger denna typ av lån dig möjlighet att betala endast ränta för de första åren och det är attraktivt för första gången husägare på grund av de låga betalningarna under sina lägre tjänsteår. Det kan också vara det rätta valet om du förväntar dig att äga hemmet under en relativt kort tid, och tänker sälja innan den större utbetalningen börjar.

En jumbo-hypotekslån är vanligtvis för belopp över den överensstämmande lånegränsen, för närvarande $ 424, 100 för alla stater utom Hawaii och Alaska, där den är högre.Dessutom är den överensstämmande lånegränsen i vissa federalt utsedda bostadsmarknader som New York City, Los Angeles och hela San Jose-San Francisco-Oakland-området 636 $, 150.

Endast jumbolån med intresse är också tillgänglig, men vanligtvis för de super-rika. Strukturerad på samma sätt som en ARM, den räntefria perioden varar så länge som tio år. Därefter justeras kursen årligen och betalningar går mot betalning av huvudstol. Betalningarna kan öka betydligt vid den tiden. (Du kan vara intresserad av 5 riskabla hypotyper att undvika.)

Andra saker att överväga

* Escrow och andra avgifter. Du måste budgetera för andra objekt som avsevärt kommer att öka till din månatliga hypotekslån, till exempel skatter, försäkringar och spärrkostnader. Dessa kostnader är inte korrigerade och kan fluktuera. Din långivare kommer att specificera extra kostnader som en del av ditt låneavtal.

* Ska du betala lite extra varje månad? I teorin betalar du lite extra varje månad mot att minska huvudmannen på ett sätt att ägna ditt hem snabbare. Finansiella experter rekommenderar att utestående skulder som från kreditkort eller studielån betalas ut först, sparkonton är välfinansierade och sedan överväga att betala extra varje månad.

* Ränta är ett skatteavdrag. Om du anger avdrag på din årliga avkastning, kan IRS du dra av bostadsräntebetalningar. För statens avkastning varierar avdraget. Kontrollera med en skattesekreterare för specifika råd angående kvalificeringsreglerna. För många husägare är denna ränteavdrag en av de största avskrivningarna som de någonsin kan dra nytta av.

Den nedersta linjen

Nationell politik gynnar hemköpare via skattekoden, och för många familjer är rätt bostadsinköp det bästa sättet att bygga en tillgång som sitt pensionsboendeägg. Om du också kan avstå från återbetalning av pengar, kommer det hem du köper i 30 år med en 30-årig fast ränta inte att betala helt när du når den normala pensionsåldern, vilket ger dig en billig plats att leva när dina intäkter avtar Trots den oro som följde den finansiella kraschen 2008 och den efterföljande kollapsen av bostadsbubblan är bostadsägande något du bör tänka på i din långsiktiga ekonomiska planering.

Utforska detta ämne vidare med 5 Secrets du inte visste om hypotekslån och Fördelar med att betala av ditt hypotekslån.