Vad är ett "Home-Equity Loan"? Ett bostadsobligationslån, även känt som ett "egetkapitallån", ett egetkapitalavdragslån eller ett andra lån är ett typ av konsumentskuld. Det gör det möjligt för hemägare att låna mot eget kapital i bostaden. Lånet baseras på skillnaden mellan husägarens eget kapital och hemmet nuvarande marknadsvärde. I huvudsak är det ett inteckning, och det ger också säkerhet för en tillgångssäker säkerhet utfärdad av långivaren och avdragsgilla räntebetalningar för låntagaren. Som med alla hypotekslån, om lånet inte betalas ut, kan hemmet säljas för att tillgodose den återstående skulden.

Huvudkapitallånen exploderades i popularitet efter skattereformen från 1986, eftersom de gav ett sätt för konsumenterna att kringgå något av sina huvudsakliga bestämmelser, vilket eliminerade avdrag för räntan på de flesta konsumentköp . Det stora undantaget: Intresset för uppehållstillstånd för bostadsbaserad skuld. Idag kan bostadsägare låna upp till 100 000 dollar och drar fortfarande av alla räntor när de lämnar sina avkastningar (förutsatt att de gör specificerade avdrag).

Hur stora är hushållslån?

Hur mycket som någon kan låna är delvis baserat på ett kombinerat CLTV-förhållande på 80% till 90% av hemmets beräknade värde. Lånet, såväl som den ränta som debiteras, kommer givetvis också att vara beroende av låntagarens kreditpoäng och betalningshistorik.

NEDLÄGGNINGEN "Hushållslån"

Hushållslånen finns i två sorter - fastränta och kreditlöften. Fastränta lån ger en enda, engångsbelopp till låntagaren, som återbetalas över en bestämd tidsperiod (i allmänhet fem till 15 år) till en överenskommen ränta. Betalningen och räntan förblir densamma under lånets livslängd. De måste återbetalas i sin helhet om hemmet där de är baserade säljs.

Fördelar för konsumenterna

Hushållens egna lån ger en enkel källa till pengar. Att få en är ganska enkel för många konsumenter eftersom det är en säker skuld. Långivaren kör en kreditkontroll och beställer en bedömning av ditt hem för att bestämma din kreditvärdighet och det kombinerade låneförhållandet.

Räntan på ett bostadsaktielån - även om det är högre än det första hypotekslånet - är mycket lägre än på kreditkort och andra konsumentlån. Som en följd av att konsumenten lånar mot värdet av sina bostäder via ett fast räntebärande bostadslån är att betala av kreditkortsaldon (enligt bankräntan). Räntor på hemkapitallån är också avdragsgilla, vilket noterats tidigare. Så genom att konsolidera skulden med hushållslånet får konsumenterna en enda betalning, en lägre ränta och skatteförmåner.

Förmåner för långivare

Home-equity lån är en dröm för en långivare, som efter att ha tjänat ränta och avgifter på låntagarens första inteckning, tjänar ännu mer ränta och avgifter.Om låntagaren standardiseras, får långivaren att behålla alla pengar som uppnås på den ursprungliga hypotekslånen och alla pengar som uppbärs på hemkapitallånet. plus långivaren får ta tillbaka fastigheten och sälja den igen. Även om det inte finansierade det första hypotekslånet, gör långivaren ett säkrat lån, vilket kan vara mer fördelaktigt än det typiska osäkrade eller personliga lånet. Ur ett affärsmodellperspektiv är det svårt att tänka på ett mer attraktivt arrangemang.

Det rätta sättet att använda ett eget kapitallån

Hemlån kan vara värdefulla verktyg för ansvariga låntagare. Om du har en stabil och pålitlig inkomstkälla och vet att du kommer att kunna betala tillbaka lånet, gör den låga räntan och avdragsrätten det förnuftiga alternativet.

De är vanligtvis ett bra val om du vet exakt hur mycket du behöver låna och vad du ska använda pengarna för. Du är garanterad en viss summa, som du får i sin helhet vid stängning. "Home-equity lån är i allmänhet föredragna för större och dyrare mål som ombyggnad, betalning för högre utbildning eller till och med skuldkonsolidering, eftersom pengarna är mottagna i en enda summa", säger Richard Airey, en låneansvarig med Finance of America Mortgage in Portland, Maine. Naturligtvis kan det vara lite frestande att låna mer än vad du behöver omedelbart, eftersom du bara får utbetalningen en gång och du vet inte om du kommer att kvalificera dig för ett annat lån i framtiden.

Erkännande fallgropar

Huvudproblemet är att bostadslån kan verka som en alltför lätt lösning för en låntagare som kan ha fallit i en evig cykel av utgifter, upplåning, utgifter och sjunker djupare i skulden . Tyvärr är detta scenario så vanligt att långivarna har en löptid för det: omladdning, vilket i princip är vana att ta ut ett lån för att betala av befintlig skuld och frigöra ytterligare kredit, som låntagaren sedan använder för att göra ytterligare inköp.

Återlämning leder till en spiralande skuldscykel som ofta övertygar låntagare att vända sig till bostadslån med ett belopp värd 125% av kapitalet i låntagarens hus. Denna typ av lån kommer ofta med högre avgifter, eftersom låntagaren har tagit ut mer pengar än vad huset är värt är lånet inte säkrat med säkerhet. Dessutom är det räntebelopp som betalas på den del av lånet som ligger över bostadsvärdet

inte avdragsgilla. Om du överväger ett lån som är värt mer än ditt hem, kan det vara dags för en verklighetskontroll. Fick du inte möjlighet att leva inom dina medel när du bara betalade 100% av värdet på ditt hem? Om så är fallet kommer det sannolikt att vara orealistiskt att förvänta sig att du blir bättre när du ökar din skuld med 25% plus ränta och avgifter. Detta kan bli en halkig sluttning till konkurs.

Handla runt

Eftersom bostadslån inte involverar lika stora belopp som inteckningar är det lättare att jämföra termer och räntor. När du tittar, "fokusera inte enbart på stora banker, utan istället överväga ett lån med din lokala kreditförening", rekommenderar Movearoo.com Fastighets- och omlokaliseringsexpert Clair Jones. "Kreditföreningar erbjuder ibland bättre räntor och mer personlig kundservice om du är villig att hantera en långsammare ansökningsbehandlingstid. "

Som med ett inteckning kan du begära en god trouppskattning. Men innan du gör, gör din egen ärliga uppskattning av din ekonomi. Casey Fleming, hypoteksledare vid C2 Financial Corporation och författare till "The Loan Guide: Hur man får bästa möjliga hypotekslån" säger: "Du borde ha en bra känsla av var ditt kredit- och hemvärde är innan du ansöker för att spara pengar. Speciellt på bedömningen [av ditt hem], vilket är en stor kostnad. Om din bedömning kommer för låg för att stödja lånet, används pengarna redan "- och det finns inga återbetalningar för att inte kvalificera sig.

Bara för att det är för en mindre summa pengar betyder det inte att du inte går igenom en ansökan. Enligt Sahakian, förutom att det finns bevis på ägande och tillgång till tillgångar, behöver du betala stubbar åtminstone den senaste månaden, två års avkastning, tre till sex månader av kontoutdrag, identitetsbevis och eventuellt annan dokumentation.

Kör siffrorna

Om du kvalificerar dig för lånet, var noga med att du förstår hur det fungerar. Traditionella bostadsaktielån har en återbetalningsperiod, precis som vanliga sedlar. Du gör regelbundna, fasta betalningar som täcker både huvudstol och ränta. Det är ganska enkelt.

Innan du signerar bör du dock köra numren med din bank och se till att lånets månatliga betalningar verkligen kommer att vara lägre än de kombinerade betalningarna av alla dina nuvarande förpliktelser. Även om bostadslån har lägre räntor kan din löptid på det nya lånet vara längre än vad som gäller för dina befintliga skulder.

Om du till exempel har ett autolån med en balans på $ 10.000 till en räntesats om 9% med två år kvar på terminen, konsolidera den skulden till ett hushållslån med 4% med en period om fem år skulle faktiskt kosta dig mer pengar om du tog alla fem år för att betala av bostadsaktielånet. Också, kom ihåg att ditt hem nu är säkerhet för lånet istället för fordonet, så om du är standard på bostadslånet är ditt hem på spel, inte din bil. Att förlora ditt hem skulle vara betydligt katastrofalt.

Av den anledningen bör du försöka betala så mycket som möjligt på lånet varje månad för att skydda din bostad från avskärmning. Innan du gör något som sätter ditt hus i hock (eller djupare i hock), väger alla dina alternativ. Och om du får lånet att betala av plast, motstå frestelsen att köra upp de kreditkortsregistrerna igen.