Historiskt sett har fastigheter haft en låg korrelation med aktie- och obligationsinvesteringar, men att köpa och sälja fysisk egendom är inte så enkelt.

Ange fastighetsderivat eller fastighetsderivat. Dessa instrument gör det möjligt för investerare att få exponering för fastighetsaktieklassen utan att behöva köpa eller sälja fastigheter genom att ersätta fastigheten med resultat av ett fastighetsindex. Dessa derivat baseras på swappar där en part byter ut en exponering för en annan. På så sätt kan investerare få exponeringar mot antingen fastighetsandel eller skuld utan att någonsin köpa en fastighets tillgång eller lånekapital med fastigheter som säkerhet. Läs vidare för att få reda på hur de fungerar.

Introduktion till derivat
Fastighetsinvesteringsförvaltningsrådet (NCREIF) Fastighetsindex (NPI) är det accepterade index som skapats för att ge ett instrument för att mäta investeringsprestandan på fastighetsmarknaden. Ursprungligen utvecklat 1982, består det olevererade indexet av mer än 7 200 fastigheter, totalt cirka 315 miljarder kronor (per 3: e 2012) från alla regioner i USA och fastighetsmarknaden.

Även om detta index har funnits i mer än 20 år, är det bara nyligen att uppgifterna har blivit tillräckligt transparenta för att det ska kunna exakt och korrekt spåra resultatet av fastighetsfastigheter. Med fastighetsdata blir mer transparenta och transaktionsinformation blir lättare och billigare att erhålla, har fastighetsindex blivit mer relevanta, vilket leder till skapandet av en allt effektivare derivatmarknad.

Fastighetsderivat är ett sätt för investerare att få exponering för tillgångsklassen utan att behöva köpa eller sälja fastigheter genom att ersätta fastighetsexponering med prestanda för ett fastighetsindex. Detta gör det möjligt för en investerare att minska sitt kapitalkrav och att hyra fastighetsportföljer på nackdelen, samtidigt som man tillhandahåller alternativa riskhanteringsstrategier.
Kommersiella fastighetsinvesteringar kategoriseras i följande investeringstyper:

• Private equity
  

• Privat skuld
  

• Offentlig kapital
  

• Offentlig skuld

Införandet av swappar baserade på NPI utvecklades för den private equity-sektorn. De var föregångaren till resten av de fastighetsderivat som hittills utvecklats. De derivat som hittills erbjudits i NCREIF-indexet är "swappar" som finns i olika former, vilket gör det möjligt för investerare att byta exponering på antingen uppskattningen eller totalavkastningen på indexet eller genom att byta exponeringar från en markanvändning till en annan.

En metod är att "gå lång" (replikera exponeringen för att köpa fastigheter) eller "gå kort" (replikera exponeringen av försäljningsfastigheter).En annan metod är att byta den totala avkastningen på NCREIF-indexet fördelat på fastighetssektorn, vilket gör det möjligt för investerare att ta ställning i en alternativ fastighetsbransch där de inte äger egna fastigheter, vilket gör det möjligt för investerare att byta avkastning från kontorsrelaterad fastighet till detaljhandel fastigheter.

Avkastningsbytet tillåter två investerare på vardera sidan av bytet att genomföra fastighetsstrategier som inte kan åstadkommas på den privata fastighetsmarknaden. För att göra det skulle man behöva köpa eller sälja tillgångar med olika exponeringar med liten chans att säkra samma tillgångar på samma investeringsbasis för att vända strategin. Swappar ger investerare möjlighet att taktiskt ändra eller balansera sina portföljer under en viss tid utan att behöva överföra titeln till de tillgångar som för närvarande finns i balansräkningen. Kontrakt upp till tre år hanteras vanligtvis av en investeringsbank, som fungerar som clearinghus för fonderna.

Om en investerare går länge med NCREIF-indexets totala avkastning, skulle han eller hon acceptera den totala avkastningen på NPI (betalt kvartalsvis) till ett förutbestämt teoretiskt belopp och acceptera att betala LIBOR-kursen plus en spridning på samma teoretiska belopp. Den andra parten i swappen skulle få samma kassaflöden motsatt, betala kvartalsindexavkastning och ta emot LIBOR plus spridningen.

Om man antar att det finns investerare för båda sidor av handeln, kan två investerare som vill handla en fastighetsexponering för en annan handla NPI: s avkastning för den specifika fastigheten för en annan. Till exempel, en portföljförvaltare som anser att hans eller hennes fond överfördes till kontorsfastigheter och underfördelad till industri kan byta ut en del av kontorsexponeringen för industri utan att egentligen köpa eller sälja fastigheter.

Offentlig kapital
I stället för NPI använder derivat för exponering för den offentliga aktiemarknaden på kommersiella fastighetsmarknaden den totala avkastningen av National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) för att beräkna kassaflödena accepterad (för den långa investeraren) eller betalt (av den korta investeraren).

Detta index ger resultatavkastningen på marknaden för offentliga värdepapper som säkerhetstillsats av kommersiella fastigheter. Swap-mottagaren betalar LIBOR plus en spridning för att gå in i ett års indexbyte med ett nominellt belopp på 50 miljoner dollar, och han eller hon skulle få kvartalsbetalningar från NAREIT-indexet på 50 miljoner dollar. Återigen kan investeraren få en fullt diversifierad offentlig fastighetsexponering utan att köpa en enda tillgång.

Fastighetsskuld
På grund av bredden och djupet på delarna av olika riskprofiler från den underliggande poolen av kommersiella fastighetslån på den kommersiella marknaden för hypotekslån (CMBS), finns även fastighetsderivat på fastighets skuldpositioner. Swapparna för offentlig fastighetsskuld bygger på index på CMBS-marknaden. Dessa index, till skillnad från dem för fastighetsfastigheter, har funnits sedan slutet av 1990-talet.

Tack vare dataens bredd och djup från ett stort antal transaktioner (i förhållande till fastighetsfastigheter) är CMBS-indexerna en mycket bättre resultatindikator för sina respektive marknader än för sina egna motparter. Den mest anmärkningsvärda skillnaden mellan aktieswapparna och skuldswapparna är att mottagarna av de LIBOR-baserade betalningarna får LIBOR minus en skillnad i motsats till aktieswaparna, som vanligtvis baseras på LIBOR plus en spridning. Detta beror på att underliggande värdepapper vanligtvis finansieras av kortfristig löpande repolåneskuld, vilket vanligen ligger vid LIBOR minus en spridning. Detta är exponeringen som vidarebefordras för att byta motparter.

Privata fastighetsskuldderivat, såsom kredit default swaps (CDS), brukar användas för att säkra kreditrisken. Derivatinstrument, såsom lånebytesavtal, ger bytespartiet både ränte- och kreditrisken medan tillgången (ett kommersiellt fastighetslån) förblir på motpartens balansräkning. Således kan en hypotekslån säkra delar av sin skuldportfölj för olika investeringsvillkor utan att behöva sälja själva lånet. På så sätt kan investeraren flytta ut från vissa sektorer på fastighetsmarknaden när de anser att avkastningen inte står i proportion till risken, och senare återfå exponeringen när marknaden för den specifika sektorn förbättras.

Bottom Line
Eftersom fastighetsfastigheter är kapitalintensiva och relativt illikvida har fastighetsinvesterare svårt att säkra exponeringen eller genomföra alfastrategier. Fastigheter som präglas av höga transaktionskostnader och en marknad som är mindre effektiv än aktier och obligationer har ökat svårigheten i att balansera portföljer som svar på marknadsförändringar.

Fastighetsderivat har förändrat fastighetsmarknaden genom att låta investerare taktiskt ändra sina exponeringar mot specifika risker och möjligheter utan att behöva köpa och sälja tillgångar. Dessa derivat möjliggör exponering för antingen en annan sektor på fastighetsmarknaden eller genom handel med en fastighetsexponering för en rörlig ränta plus eller minus en premie.

Möjligheten att byta exponeringar gör det möjligt för fastighetsinvesteraren att bli mer taktisk när de investerar. De kan nu flytta in och ut ur alla fyra kvadranter på fastighetsmarknaden, vilket möjliggör större riskhantering och möjligheten att öka ökad avkastning till befintlig fastighetsfördelning på antingen kort eller längre sikt.