Bostadsolyckan omstrukturerade helt den amerikanska bolånemarknaden. En del av den utvecklingen har inneburit strängare restriktioner för att erhålla hypotekslån, i kombination med ett överflöd av nya bostäder till salu. Detta har i sin tur gjort det möjligt för vissa investerare att köpa andra fastigheter för investeringar och hyra.

Det finns två huvudskolor när man överväger fastighetsinvesteringar och hur man närmar sig dem: Man tror att det är klokare att betala alla pengar för ett andra hem, medan den andra sidan håller på att utnyttjas på ett andra - eller till och med tredje eller fjärde fastigheten - är mycket mer lukrativ. Här är fallen för båda.

Fallet för hävstång

Denna debatt är tungt täckt på nätet, och flera finansiella nyhetssider och bloggar anger att hävstångseffekten ger större mening när man köper investeringsfastigheter. Till exempel, Ali Boone of BiggerPockets. com argumenterar för att avkastningen är högre och riskerna är lägre när man utnyttjar denna typ av investering. Logiken bakom detta är att om värdeökningen ökar, kommer en investerare att ha sänkt sig mindre, men kan sedan få mycket mer än sin ursprungliga kapital.

Låt oss förmodligen lägga ner 15% på ett hus på $ 500 000. Din initiala investering skulle då bli $ 75 000. Två år senare borde det huset öka i värde till $ 650 000 du kan sälja och ta emot mycket mer än din ursprungliga $ 75 000. I det här scenariot får din huvudsakliga investering på $ 75 000 tillbaka, plus en extra $ 75, 000. I så fall skulle du ha riskerat mycket mindre än en kontantköp investerare skulle ha i denna situation, men fortfarande gjort en stor vinst.

Multiplicera denna formel och strategi över tre eller fyra egenskaper, och den kunniga investeraren kan göra en bra vinst. En hyrd investerare har fler möjligheter än hans kontantköp motpart i dessa typer av situationer. Kontantköpare köper ofta ett hus direkt med de flesta pengar de har tillgång till för en investering. Däremot kan en levererad investerare diversifiera fördelningen av pengarna över flera olika egenskaper, vilket möjligen ökar sin avkastning på lång sikt.

Risken att bli utnyttjad

Att ta på någon typ av investering har en inneboende risk - särskilt när det gäller osäkerheter på bostadsmarknaden. Först och främst är spridningen av pengar över investeringsfastigheter ett tillvägagångssätt som allvarligt bör övervägas endast av en välinformerad investerare. En skarp förståelse av nuvarande ekonomiska förhållanden, den allmänna hälsan på bostadsmarknaden i allmänhet och det område som du köper specifikt är nödvändigt.

Medan det finns flera fördelar med att ta ut ett lån för att köpa en investeringsfastighet, kan det gå fel.Låt oss anta att varje hyresfastighet avskrivs kraftigt i värde. Den hyrda investeraren är nu skyldig mycket mer än han eller hon någonsin lagt ner. Skulle du missa marknaden med ens lite, kan du förlora massivt, särskilt med ett par fastigheter i din portfölj. Medan en fördel här är att banken säkert kommer att förlora mer än vad du vill, kan din kreditpoäng bli allvarligt påverkad. Potentialen för betydande avkastning lockar många till denna typ av strategi, men den bör behandlas med tydlig hänsyn till alla risker som är inblandade. Denna strategi kommer naturligtvis också att kräva att du går igenom hypoteksprocessen - i många fall flera gånger - vilket är en annan sak att tänka på.

Fallet för köp av innehav i kontanter

Kontantinvesterare kan avbryta hela inteckningsprocessen och göra en snabb investering om de ser ett tillfälle, vilket är mycket fördelaktigt. En annan fördel att betala kontant för en egendom är att du inte behöver betala ränta. Även med räntesatser så låga som de är nu kommer det alltid att vara dyrare på lång sikt att betala någon typ av intresse än det inte kommer att ha någon.

För många investerare som har fonderna, är det rimligt att köpa fastigheter med pengar, särskilt om du tror att marknaden kommer att öka kraftigt de närmaste åren. Till exempel, låt oss säga att du köper ett hem direkt för $ 400, 000 och sitta på det tills du ser att ögonblicket är rätt att sälja. Skulle du ha rätt om en uppsving, och hemmet uppskattar i värde till $ 500 000, det är en direkt vinst på 100 000 000 kronor till investeraren, utan att behöva överväga att betala bankens räntebetalningar eller det belopp du lånat i ett inteckning. Att ha 100% eget kapital i ett hem gör det också lättare för en investerare att ta ut ett lån mot det i framtiden, om det skulle behövas. Att köpa ett hem direkt i kontanter kan också skapa omedelbart kassaflöde för investeraren. Vissa investerare ser till att skapa rörlig inkomst med sina egenskaper, och den rätta typen av hyresgäster kan ge detta.

Risken att betala kontanter för fastigheter

Att beställa alla dina tillgångar i en investering är extremt riskabelt. Därför kan detta tillvägagångssätt inte vara den bästa strategin för investerare som har en begränsad summa pengar att använda på lång sikt.

Medan ett hem kan öka i värde kan det lika snabbt avskrivas, och pengarna du förlorar kommer att vara direkt. Diversifiering är ett av de grundläggande budskapen att investera. Att binda upp majoriteten av tillgångarna i en tillgångsklass kan ge massiv förlust. Att sätta hundratusentals dollar till en tillgångsklass knyter också upp din likviditet tills du har en säljare.

Bottom Line

Båda strategierna ger fördelar, men för olika typer av investerare. En viktig sak att notera är att antingen strategin kräver en stor del av engångsinvesteringar. Även hyrda köpare som sprider ut sin investering över flera fastigheter kommer att behöva ta på sig risken att alla dessa egenskaper avskrivs.Vidare, när du köper ett nytt hem för kontanter, använd inte pensionssparande eller din akutfond.

För investerare som har en stor summa pengar redo att investera, är risken för vad som verkligen kommer att leda beslutets riktning här. Leveranspositioner i investeringsfastigheter kommer utan tvekan att ge högre avkastning, men för den mindre involverade eller dumma investeraren som fortfarande söker eget kapital och avkastning, kan kontantinköp vara det bättre alternativet.