Om du är en kunnig investerare, vet du en sak eller två om IRA. Du vet att de är en typ av skatteförmåner på pensionskonto som gör det möjligt för fonderna att växa utan att uppnå inkomstskatt på eventuella investeringsinkomster som uppdragsgivaren uppbär ("basen" i finansiella rådsvillkor).

Du kanske också vet att i det som kallas en självstyrd IRA, kan du investera i nästan vilken investeringsprodukt som helst, inklusive aktier, obligationer, optioner, fonder, ETF och REIT. Det finns några gränser, men totalt sett är det praktiskt taget allt du någonsin behöver för att bygga upp ett hälsosamt bohusägg.

Men här är vad du kanske inte vet. Din IRA är inte begränsad till finansiella instrument som visas på golvet i en större börs. Du kan också köpa fastigheter. Det är inte lika lätt som att köpa några hundra aktier i lager. Om du vill dyka in i egendomsköp behöver du veta reglerna. Och det finns mycket.

Rätt IRA

Först och främst måste din IRA vara självstyrd. Du måste ställa upp det oberoende av någon mäklare som skulle fatta beslut för dig (de flesta mäklarkonton tillåter inte fastighetsinnehav, ändå). Men för att köpa och ägna fastigheter via din IRA, behöver du en förvaring. En förvaring hanterar transaktionen, tillhörande pappersarbete och finansiell rapportering. Allt går igenom förvaringsinstitutet för att hindra dig från att bryta mot de strikta reglerna för dessa typer av fastighetsaffärer. Som du förväntar dig tar du ut avgifter för tjänsten. Vaktmästaren kommer inte att ge dig råd om hur du bäst strukturerar dina innehav, dock. Dess jobb är att hantera kontorsarbetet. (Mer om dessa linjer, se: Pensionstips: Hur man väljer den bästa IRA-förvararen .)

Innan vi tittar på resten av reglerna förstår du detta grundläggande faktum: Du och din IRA är två separata enheter. Din IRA äger fastigheten - det gör du inte. Faktum är att titeln till egendomen kommer att säga "XYZ Trust Company Custodian [till förmån för] (FBO) [Ditt namn] IRA."

Vad är och är inte din

Fastigheten är enbart en investering Du kan inte använda den som ett fritidshus, en plats för dina barn att leva, ett andra hem eller ett kontor för ditt företag.

Dessa regler gäller för båda du och folk anser IRS "diskvalificerad". Vem anses vara diskvalificerad? Din make

• Dina föräldrar, morföräldrar, farfarföräldrar
• Dina barn och deras makar, barnbarn och barnbarn > Tjänsteleverantörer av din IRA
• Alla enheter som äger mer än 50% av fastigheten
• Om du vill lära dig mer, se avsnitt 4. 72. 11. 2. 1 i handboken för intern inkomst. > Du kan inte heller köpa egendomen från ett av dessa diskvalificerade personer - det här kallas en självhandelstransaktion - inte heller kan IRA "köpa" från din egendom du redan äger.Se även
• Undvik "Förbjudna transaktioner" i din IRA

Göra inköp Din IRA-balans måste bli ganska hög, eftersom det inte är lätt att få en inteckning att köpa egendom i en IRA. Du kommer sannolikt att betala kontant, vilket inte bara tar en stor bit ut av kontot nu, men påverkar din avkastning på vägen. Fastighetsinvesterare sätter ofta en liten summa ner och utnyttjar de extremt låga räntesatserna för att hävda köpet, vilket visar att de kan tjäna mer pengar på fastigheten än att de ska betala i ränta. Om du inte kan finansiera ditt köp av fastigheter, förlorar du den potentialen för en betydande avkastning på investeringar (ROI). Vissa banker

kommer

överväga lån för denna typ av transaktion, men det innebär ett annat problem: Eventuella intäkter från fastigheten kan då betraktas som obeloppad skattepliktig inkomst (UBTI). För att lära dig mer, gå till avsnitt 511 i IRS interninkomstkod (IRC).

Ägar egendomen Eftersom din IRA inte betalar skatter, kan du inte utnyttja de avdrag som kommer med att äga fastigheter. Eftersom du har betalat pengar finns det inga avdrag för räntebetalningar att dra av. Inte heller får du fördelarna med skatteavdrag. Du kan inte heller dra nytta av avskrivningar. Om din egendom genererar hyresintäkter går varje del direkt tillbaka till din IRA. Eftersom du inte äger fastigheten kan du inte ficka någon av intäkterna.

På den ljusa sidan kommer inget av underhållet eller andra därtill hörande kostnader för att äga fastigheter ut ur fickan. IRA betalar för allt. Detta är dock inte utan nackdelar. Varje dollar som kommer ut ur din IRA är en dollar som inte längre får några decennier att uppskatta i värde skattefritt. Och vad händer om egendom medför en rad stora kostnader som driver din IRA-balans så lågt att kontot inte har tillräckligt med pengar för att betala för det? Kom ihåg att du inte kan betala för något som gäller denna egendom ur din egen ficka, och IRA-bidrag är begränsade. Du kan bara sätta in $ 5, 500 - eller $ 6, 500 om du är 50 eller äldre - år 2015. Om det täcker inte reparationen, och du måste betala mer, du är på krok för straff som är förknippade med att bidra för mycket. Det här är en betydande risk eftersom fastigheter ofta kan krävas dyrt underhåll och den inkomst du får från hyror kanske inte täcker vad du behöver spendera i ett underhållsår.

Försäljning av fastigheten

För att sälja din fastighet, utarbeta ett försäljningspris precis som du skulle med någon annan fastighetsinnehav. När båda parter är överens om pris och villkor, begära att din förvaring säljer egendomen på uppdrag av din IRA. Alla pengar kommer att gå tillbaka till din IRA-skattesättning eller skattefri, beroende på din IRAs smink.

Bottom Line

En slutlig övervägning: likviditet, eller "hur lätt är det för mig att komma ur investeringen? "Med aktier är det relativt enkelt. Ibland kan du få pengarna tillbaka på några sekunder. Däremot är fastigheter en ökande illikvida investering.Det kan ta lång tid att avstå, och du kan förlora pengar på vägen. Som åtta miljoner människor lärde sig 2008, kan du hitta dig själv med en tillgång som är mindre än den summa pengar du är skyldig på.

Allt detta gör investeringar av alla typer av risker, eller i bästa fall, högt underhåll. För en IRA är fastigheter ett särskilt riskfyllt val. Inte bara kan egenskapsvärdena sjunka i stället för att stiga; Ett år med betydande underhållskostnader kan innebära straff om din inkomst och IRA-bidragsgräns inte täcker reparationer som du inte har råd att ignorera. Om inte de har tid och kompetens för att hantera fastigheter, är enskilda investerare förmodligen bäst av med mer vanliga strategier för sina IRA.

För relaterad läsning, se

Husa din pension med självreglerade fastigheter IRAs