Med traditionella inkomstgeneratorer som obligationer och depositionsbevis (CD) erbjuder nästan ingen avkastning många pensionärer som söker fastigheter för regelbunden inkomst under sina guldår. Uppskattad en av tio pensionärer kompletterar redan hans inkomst med någon typ av hyresfastighet. Att använda hyresfastigheter för tilläggsinkomst visar inga tecken på minskande popularitet eftersom räntorna är låga. Bedöm om hyrespelen är kompatibel med din livsstil, hur man identifierar lämpliga egenskaper, vanliga fallgropar för att undvika och hur man säkrar finansiering.

Underhåll

Först och främst är det viktigt att komma ihåg att hyresfastigheter kräver minst lika mycket underhåll som ditt eget hem och förmodligen mer, eftersom hyresgästerna har lite incitament att ta hand om platsen bortom att se till att de får sina säkerhetsavgifter tillbaka. Det här underhållet innebär inte bara att man måste ta bort häckar och fixa sprickor i grunden. Det innebär också att toaletter bryts vid 2 a. m. , som kräver nödvårdsinstallationer. Om du bor nära din hyresfastighet och känner dig bekväm med att ta itu med eventuella problem som kan dyka upp, behöver underhåll inte vara en stor faktor i ekvationen, förutsatt att du är försiktig när du köper fastigheten. Om du bor längre bort eller inte vill vara i samtal 24/7 kan du behöva anställa en fastighetschef.

Fastighetsförvaltningsbolag

Fördelen med att hyra ett fastighetsbolag är att företaget vanligtvis hanterar alla dagliga uppgifter som att ta samtal efter samtal och samla in hyra, vilket allmänt minskar Ditt deltagande att betala checken varje månad. Nackdelen är att företaget tar ut en avgift för dessa tjänster och tar en stor del av din månadsinkomst och du är fortfarande på kroken för saker med stor biljett, till exempel byte av rörsystemet om det visar sig att du köpte en nedgång fast egendom. Kolla in kostnaderna för lokala fastighetsbolag, men förvänta dig att de flesta kostar omkring 10% av den månatliga hyran som samlas in med extra avgifter vid speciella omständigheter, såsom utslag.

Hitta rätt bostad

Lokal kunskap är ett måste för att du ska få den egendom du behöver. Först och främst, se till att du inte betalar för mycket. Den ålders gamla tumregeln för hyresfastigheter är att du inte borde betala mer än 12 gånger den årliga hyran du kan debitera. Att känna till den lokala hyresmarknaden ger dig en uppfattning om vad du realistiskt kan förvänta dig, men tillåta att vissa wiggle room till regeln om du bor i ett ökänt dyra område som New York eller San Francisco.

Om du till exempel köper en duplex för $ 200 000, tillåter regeln en total årlig hyra på cirka $ 16, 700 för båda enheterna, eller $ 8, 350 vardera.Detta är $ 700 per månad. Men vad händer om du har en av enheterna som är tomma i några månader? Du behöver lite padding för det oväntade, varför experter rekommenderar att du lägger till 10% till toppen. Be om minst 775 dollar per månad. Titta om det här beloppet jives med liknande hyror i området. Om så är fallet, fortsätt med inköpet. Om jämförbara hyror går för $ 600 till $ 650, är ​​det dags att gå och titta på andra egenskaper.

För det andra vill du vara säker på att fastigheten hyrs ut enkelt. Det bästa sättet är att se fastigheten som en potentiell hyresgäst, inte en hyresvärd. En fantastisk utsikt, närheten till det lokala universitetet eller bekväm kollektivtrafik är utmärkta funktioner att överväga. Akta dig för att "bli kär" med ett hus; trots allt köper du det för att tjäna pengar på affären, inte bo där själv.

Slutligen är det viktigt att få fastigheten inspekterad inuti av en professionell. Ett roterat tak som kräver en ersättning på 10 000 USD under det första året kan utplåna all vinst i flera år framöver.

Finansiering och skatter

Förvänta sig att göra en betalning på 20 till 30% även med bra kredit. Människor är naturligtvis mer knutna till det hus de fysiskt bor i än en hyresfastighet, och bankerna är fortfarande nervösa efter 2008 års fastighetsmältning. På samma sätt är det mycket lättare att få en inteckning för din hyresfastighet innan du går i pension.

Om du inte har mycket pengar, kan du kanske knacka på din pensionskonto för förskottsbetalningen. Faktum är att det kan finnas betydande skatteförmåner för att göra det beroende på vilken pensionsplan du har. Reglerna är olika för IRAs, Roth IRAs och 401 (k) planer, så rådfråga din skatteförberedare för att få en uppfattning om dina alternativ och eventuella skatteeffekter.

En annan fördel med en hyresfastighet är att du kan göra anspråk på avskrivningsavdrag på din federala avkastning. Observera att du kanske hamnar på mer i skatter om du säljer egendomen till en vinst senare.

Downsides

Det finns ett antal potentiella fallgropar att överväga. En grupp av robusta collegepojkar kan orsaka skador som överstiger depositionen, och en valp som tuggar på allt kan lägga upp till många gånger den extra $ 10 pet hyra varje månad. En deadbeat hyresgästen som blir utsatt nästan alltid slutar vara en nettoförlust för hyresvärden.

Förlängda perioder av fastigheten som sitter tom kan äta bort årets vinst i skynda, även med 10% extra vaddering. Din stat och kommun kan beskatta din hyresfastighet annorlunda än ditt eget hem, vilket innebär att du kan sakna nyckelavdrag och sluta betala oväntat höga fastighetsskatter. Se också till att du undersöker om kommunen har obligatoriska inspektioner och avgifter. På vissa ställen försöker man minska konvertering av ägare till hyresfastigheter genom att göra det till en dyr byråkratisk röra.

Tänk på att fastigheter är illikvida och bör ses som en långsiktig investering. Dagarna med lönsam house-flipping är långt borta, och med tanke på de höga transaktionskostnaderna som fastighetsmäklare och stängningskostnader, är du inne för lång sikt när du köper investeringsfastigheter.Det innebär att du behöver en tillräcklig kontantbuffert för att täcka dina levnadsutgifter i minst sex månader om något uppstår oväntat.

Om du gör din läxa och hitta en lämplig egendom kan du ha nyckeln till en säker och bekväm pensionering. Se bara till att du tar hänsyn till alla faktorer och glöm inte att diskutera skatteeffekten med en lokal skattesekreterare för att undvika obehagliga överraskningar senare.