Denroit den 18 juli 2013 förklarade kapitel 9 konkurs, vilket möjliggör skydd för kommuner från borgenärer. Detroit blev den största staden någonsin att förklara konkurs. Vad som en gång var det stolta hemmet för en livlig bilindustri och en ikonisk musikstudio, blev nu begåvad i 18 miljarder dollar av skulden. Stigande brotts- och pensionsnedskärningar lämnat några få invånare som inte påverkades av att kommunens beslut fattades.

En konkurs av konkursen var fastighetspriserna. Människor förlorade jobb och flydde staden, vilket skadade stadens fastighetsmiljö. Konkursen var relativt kortlivad - Detroit lämnade den i december 2014 - men frågan kvarstår om fastigheter i Detroit någonsin kan återhämta sig. (För relaterad läsning, se: Exploring Real Estate Investments: Introduktion. )

Konkursens orsak

För att förstå fastigheten i Detroit måste man veta vad som orsakade sin konkurs i första hand. Det fanns många faktorer, men det här är några av de mest kritiska: Detroit var ganska beroende av en enda sektor: bilindustrin. Genom en kedja av händelser tappade industrin tiotusentals arbeten under några årtionden.

• Flera stadsledare fattade dåliga ekonomiska beslut, ibland ignorerar problem helt och hållet.
• Fattigdomen härskade staden, med 36% av de människor som bodde där under fattigdomsgränsen.
• Vid 16% var Detroits arbetslöshet dubbelt det nationella medeltalet.

För att göra saken värre, lämnade medborgarna i drovar. Befolkningen i Detroit gick från knappt 1 miljon invånare från 2000 års folkräkning till under 700 000 per december 2014. Alla dessa punkter hade en inverkan på fastighetsmarknaden. (För relaterad läsning, se:

Tech Startups kan spara Detroit-Här är varför. ) Fastighetsresultatet

Med tanke på de samhällsekonomiska och ekonomiska frågorna kring Detroit var det inte bara boende som kunde göra hypotekslån, lämnade de sina hem. Forbes rapporterar att en av de 764 bostäderna står inför avskärmning.

Alla uppgick till mer än 100 000 hem och 78 000 byggnader var lediga. Priset på bostäder i Detroit-området var i genomsnitt 35% i genomsnitt från det det hade varit bara några år tidigare. Det skulle vara lätt att titta på dessa dystra siffror och tro att fastigheter i Detroit är dömda idag, utan möjlighet att någonsin komma tillbaka.

Smärta lika möjligheter

Men i konkursens smärta föddes något: möjlighet. Marknaden botten under konkursen och är nu stigande, vilket ger intressanta fastighetsinvesterare med sig. "Eftersom värden fortsätter att studsa tillbaka, finns det en bra möjlighet att kapitalisera på högre avkastningsräntor", säger Albert Benaderet, medgrundare och VD för Crystal Homes Inc."I jämförelse med stora marknader som New York City och Los Angeles, förväntar investerarna att kapitalisationsräntorna är 4% till 7%. I Detroit, om du har en bra position, kan du få kapitalisationsräntor på 10% till 15%." > Avkastningsräntorna, som dessa, ger spekulanter och investerare till Detroit. Hemmamarknadspriserna har fallit till en så låg nivå att möjlighet finns att köpa hem till mycket rimliga priser och se den högsta avkastningen i landet, när man tittar på genomsnittet

Opportunity finns inte heller i ett enda område i staden. Benaderet tillägger: "Även om många investerare är inriktade på centrala Detroit, finns det möjligheter att få bra avkastning i Metro Detroit-området också. Till exempel fortsätter Oakland-landet att stiga, med vissa fastigheter som förväntar sig att öka 30% till 40% under de närmaste åren. "

Även om det finns några saker att tänka på hos några av bostäderna i Detroit-tänk högre renoveringskostnader -värde är vanligen föregångare nt tack vare lägre priser.

Bottom Line

Fastighetsmarknaden i Detroit har mött många utmaningar; Det finns ingen förnekande att den har drabbats betydande under de senaste åren. För den skrapa investeraren finns det emellertid gott om möjligheter till en högre än genomsnittlig avkastning. (För relaterad läsning, se:

6 REITs som betalar utdelningar månadsvis.

)