En förvirrande mängd lån kan vara tillgängliga, men för de flesta homebuyers finns det i praktiken bara en.

Den 30-åriga fasta inteckning är praktiskt taget en amerikansk arketyp, äppelpaj av finansiella instrument. Det är den väg som generationer amerikaner har tagit till första gången hemägande. Enligt Mortgage Bankers Association ansöker de flesta personer som ansöker om inteckning för 30-åriga inteckningar. Men många av dessa köpare kunde ha varit bättre betjänad om de hade valt istället för en 15-årig fast ränta 30-årets yngre och mindre populära syskon. Lånen är strukturellt lika - den största skillnaden är termen. (Se även, En guide till att köpa ett hus i USA )

Ett kortfristigt lån innebär en högre månatlig betalning, vilket gör att det 15-åriga inteckningsläget tycks vara billigare. Men i själva verket gör den kortare termen lånet billigare på flera fronter. Under hela lånets löptid kommer en 30-årig inteckning att kosta mer än dubbelt 15-årigt alternativet.

Hur termen påverkar kostnaden

Den primära drivrutinen för högre kostnader är tid. En hypotekslån är helt enkelt ett visst slags terminslån - en säkras av fast egendom - och i ett terminslån betalar låntagaren ränta som beräknas på årsbasis mot det utestående lånets balans. Både räntesatsen och den månatliga betalningen är fasta.

Eftersom den månatliga betalningen är fastställd, kommer delen att betala ränta och den del som ska betala huvudförändringen över tiden. I början, eftersom lånebalansen är så hög är det mesta av betalningen ränta. Men eftersom saldot blir mindre, minskar också betalningsandelens andel, och andelen går till huvudstolar. (För ytterligare förklaringar, se Investopedias handledning Mortgage Basics .)

I ett 30-årigt lån krymper det balanserat mycket långsammare - effektivt, du hyr samma pengar för mer än dubbelt så länge. (Det är mer än dubbelt så länge, snarare än bara dubbelt så länge, för i en 30-årig inteckning minskar huvudbalansen inte lika snabbt som i ett 15-årigt lån.) När räntan är 4% , en låntagare betalar faktiskt nästan 2. 2 gånger mer intresse för att låna samma belopp av huvudstol över 30 år jämfört med ett 15-årigt lån.

Skillnader i räntor

Dessutom, eftersom 15-åriga lån är mindre riskabla för banker än 30-åriga lån och eftersom det kostar banker att inte göra kortare lån än långfristiga lån, betalar konsumenterna en lägre ränta på en 15-årig inteckning - var som helst från en kvart procent till en hel procent (eller poäng) mindre. Och de statligt stödda byråerna som finansierar de flesta inteckningar ställer tilläggsavgifter, kallade prisjusteringar på lånenivå, vilket gör 30-åriga inteckningar dyrare.

Fannie Mae och Freddie Mac laddar prisjusteringar till låntagare som har lägre kreditpoäng eller sätter ner mindre pengar.

"Några av de prisnivåjusteringar som finns på 30 år existerar inte på en 15-årig period", säger James Morin, vice vd för detaljhandeln vid Norcom Mortgage i Avon, Conn. till Morin, rulla dessa avgifter i deras inteckning för en högre skattesats än att betala dem direkt.

Tänk då ett lån på $ 300 000, tillgängligt på 4% i 30 år eller vid 3. 25% i 15 år. Den kombinerade effekten av den snabbare avskrivningen och den lägre räntan innebär att låna pengarna i bara 15 år skulle kosta 79 dollar, 441, jämfört med 215 dollar, 609 över 30 år eller nästan två tredjedelar mindre.

Gnidningen är givetvis den månatliga betalningen. Priset för att spara så mycket pengar på lång sikt är ett mycket högre månatligt utlägg: Betalningen på vårt hypotetiska 15-åriga lån är $ 2, 108 eller nästan 50% mer än den månatliga betalningen för det 30-åriga lånet ($ 1, 432).

Om du är om att gå i pension

Om du har råd med den högre betalningen är det i ditt intresse att gå med det kortare lånet, särskilt om du närmar dig pension när du kommer att vara beroende av en fast inkomst.

För vissa experter är det möjligt att ha råd med den högre betalningen att ha en regnig dagfond undanstoppad - enligt Bob Walters, chefsekonom för Quicken Loans, bör dina likvida medel uppgå till minst ett års inkomstvärde. Vilka ekonomiska planerare som om det 15-åriga inteckning är att det är effektivt "tvångssparande" i form av eget kapital i en tillgång som normalt uppskattar.

Det är några fall där en låntagare kan ha incitament att spara och investera pengar på annat håll, som i ett 529-konto för högskolepoäng eller ett 401 (k) pensionskonto, där en arbetsgivare matchar låntagarens bidrag. Och med hypotekslån så låga kan en låntagare teoretiskt välja att låna med en 30-årig sedel och investera skillnaden mellan den lägre månatliga betalningen och det högre belopp han eller hon skulle ha betalat varje månad på den 15-åriga inteckning.

Till exempel i det föregående exemplet var en 15-årig månadsbetalning på $ 2, 108, och den 30-åriga månadsbetalningen var $ 1 432. En låntagare kunde investera skillnaden på $ 676 på annat håll.

Kalkylberäkningen är hur mycket (eller om) avkastningen på utomstående investeringar, med avdrag för den kapitalvinstskatt du är skyldig på, överstiger räntan på hypotekslånet efter redovisning av hypotekslånet avdrag. (För någon i 25% skattefästet kan avdraget minska den effektiva räntesatsen från 4% till 3%.)

Denna gambit kräver emellertid en risk för risk, enligt Shashin Shah, en certifierad finansiell planerare i Dallas, eftersom låntagaren måste investera i volatila aktier.

"För närvarande finns det inga ränteplaceringar som skulle ge en tillräckligt hög avkastning för att göra detta arbete, säger Shah.Det förutsätter också att disciplinen systematiskt investerar motsvarigheten till de månatliga skillnaderna och tiden att fokusera på investeringarna, vilket säger Shah, de flesta saknar.

(För mer om de särskilda övervägandena om att få en inteckning vid olika livssteg, se

Få ett lån under din 20s och Få ett lån under 50s .) En bästa av båda världens alternativ?

De flesta låntagare saknar uppenbarligen - eller åtminstone tror att de saknar - det sätt på vilket de högre betalningarna krävs av ett 15-årigt inteckning. Men det finns en enkel lösning för 30-åriga låntagare att fånga in mycket av besparingarna på den kortare hypotekslånen: Gör helt enkelt de större betalningarna av ett 15-årigt schema på ditt 30-åriga inteckning, förutsatt att inteckning har ingen förskottsavgift.

Du har rätt att rikta de extra betalningarna till huvudmannen, och om du betalar konsekvent betalar du lånet om 15 år. Om tiderna blir täta kan du alltid falla tillbaka till de normala, lägre betalningarna av 30-årigt schema.

(Se även

Fördelarna med ett 15-årigt hypotekslån och Fördelarna med ett 30-årigt hypotekslån.) Bottom Line

Många köpare skulle vara välserverad om de valde en 15-årig fast ränta inte i stället för en 30-årig inteckning. En lägre ränta och kortare löptid betyder att du kommer betala betydligt mindre för ditt lån. Gör matematiken själv nedan med hjälp av Investopedias hypoteksläkare.

Och som Shah säger: "Det finns inte en enda klient som vi har vem betalat sitt hus som någonsin har haft det ont om. "Gnidningen är den högre månatliga betalningen och det är rimligt att väga värdet av en mindre kostsam inteckning mot andra sparandeprioriteringar som college, pension och en regnig dag fond.

(Du kan också vara intresserad av att läsa

6 tips för att bli godkänd för ett hypotekslån och Hypotek: Hur mycket kan du prisa? )