Om du vill köpa ett hem med mindre än 20% ner, är chansen att du måste betala för hypotekslån förutom ditt vanliga intresse och huvudstol. Det kan tyckas att ett FHA-lån skulle vara en bättre affär, men om du behöver en försäkring för hypotekslån kan det inte vara fallet.

Två typer av hypotekslånsförsäkring

För det första är det viktigt att förstå de två grundläggande typerna av hypotekslånsförsäkringar (förväxla inte det med bolånsförsäkring). Båda utlöses om du inte kan sätta ner 20% av hemkostnaden när du tar ut inteckning.

Om du ansöker om ett konventionellt lån, kommer banken att få dig att ta ut privatpantförsäkring (PMI). Som namnet antyder går ditt premie till ett privat företag som betalar tillbaka banken om du slutar betala din inteckning. När dina hypotekslån visar att ditt eget kapital i huset når 22%, kan du få avbruten policyn. Se Hur bli av privat hypotekslån för mer information.

När det gäller ett lån från Federal Housing Administration (FHA) betalar du hypoteksförsäkringspremier (MIP) till en statlig enhet som skyddar godkända långivare mot låntagare som standard.

När de flesta långivare började stärka sina försäkringsstandarder i kölvattnet av finanskrisen började låntagarna flocka till FHA-lån. Med sina låga betalningsbehov - så lite som 3,5% - och villighet att acceptera relativt låga kreditpoäng, tillhandahöll byrån ett lönsamt alternativ för bostadsägare med låg och måttlig inkomst.

FHA stramar skruvarna

En serie FHA-premierökningar de senaste åren har tagit bort en del av glansen från dessa populära hypotekslån. Sedan den senaste ökningen 2013 måste låntagare med ett 30-årigt lån och 10% ner nu betala 1,3% i årliga försäkringspremier. Och det är på toppen av en premiepremie på 1,75% av lånebeloppet.

FHA återvände också kursen om sin policy om att avbryta årliga premier när låneförhållandet sänks till 78%. Om du sätter ner minst 10% vid stängning måste du nu oroa dig för MIP i minst de första 11 åren av ditt lån. Och om du bidrog mindre än det när du köpte ditt hem bor premiumen med dig under låneperioden.

Nedanstående diagram visar nuvarande årliga hypotekslån (MIP) för FHA-lån.

Hypotekslån med löptider längre än 15 år

Hypotekslån med villkor som är mindre än eller lika med 15 år

Källa: US Department of Housing and Urban Development

Konventionella Hypotekskostnader Mindre

Dessa nya strikt gör en vanlig hypotekslån med PMI - om du kan få en - ett bättre fynd i många fall. Den genomsnittliga privata hypotekslånsförsäkringen är mellan 0.3% och 1,15% av lånet varje år, utan förskottskostnad. I de flesta fall kan du begära avbokning av PMI när du har uppnått 22% eget kapital i hemmet.

Låt oss titta på två husägare med ett lån på $ 250 000 över 30 år: Man tar ut ett FHA-lån med 5% och den andra får ett nästan identiskt, konventionellt lån. Om man antar en PMI-ränta på 0,8%, kommer den med privatförsäkring att spara mer än $ 1 000 per år i lägre betalningar. En annan stor skillnad: Låntagaren med det vanliga hypotekslånet kan säga upp premien när han eller hon förvärvar tillräckligt med kapital.

Den enda faktorn som ger FHA en fördel jämfört med de flesta andra bostadslån: Lätt att kvalificera. Om din kreditpoäng förbjuder dig att få ett lån någon annanstans, kan en högre hypotekslånsavgift vara något du kan leva med. Ett annat alternativ är att ta ut ett FHA-lån och, när du återuppbygger din kredit, försök att refinansiera med en vanlig hypotekslån.

Bottom Line

Med tanke på de senaste försäkringspremierna är det värt att undersöka dina alternativ innan du tar ut ett FHA-lån om du planerar att sätta ner mindre än 20% på ditt hem. Men om ett statsstöd lån är ditt enda sätt att uppnå hemägande kan det vara ett offer som är värt att göra.