När du inte kan sätta ner minst 20% på ett inteckning, måste du normalt betala för privat försäkring (PMI). PMI skyddar långivaren mot den extra risk det tar genom att låna ut till någon som skulle ha lite att förlora genom att gå bort från sitt hem och inteckning, vilket många hopplöst undervattenslånare gjorde efter bostadsbubblan brast. Även om PMI är en extra månadskostnad som låntagarna inte tycker om att betala, är det bättre än det traditionella alternativet: att inte kunna få en inteckning alls tills du har tillräckligt med att sätta 20% på ett hem.

Idag erbjuder vissa långivare låga betalningsinstitutslånsprogram som låter dig undvika PMI - och vi talar inte bara om VA-lån, som endast är tillgängliga för hemköpare med kvalificerad militär tjänst (eller, under vissa omständigheter, deras makar). Banker, kreditföreningar och marknadslångivare över hela landet erbjuder alternativ till att betala hypotekslån. Vissa långivare erbjuder piggyback lån, vilket innebär att du får två inteckningar. andra tar ut högre räntesatser eller kräver att du tar ut en justerbar räntesats, vars räntor sannolikt kommer att öka i framtida år. Här är några av de alternativ som finns tillgängliga på dagens marknad och hur deras kostnader jämför med att betala PMI.

NASA Federal Credit Union

Om du köper ett hem att uppta som din primära bostad kan du låna upp till $ 650 000 från NASA Federal Credit Union (FCU) för att köpa ett hem utan att betala PMI. Det gör detta erbjudande en hel del för husägare som letar efter ett jumbolån. Med andra icke-betalningsfria, inga PMI-program kan du bara låna upp till $ 417 000, den överensstämmande lånegränsen i de flesta delar av landet (förutom höga kostnader).

Detta lån finns tillgängligt i Washington, DC, och 17 stater: Colorado, Connecticut, Delaware, Massachusetts, Maryland, Maine, Minnesota, North Carolina, New Hampshire, Oregon, Pennsylvania, Rhode Island, Texas (även om det inte kan användas för att refinansiera ett hem i Lone Star State), Virginia, Vermont, Washington och West Virginia. Det är ett piggybacklån och är tillgängligt med både fastränta och justerbar räntesats. Du måste vara en kreditförening medlem, men alla kan gå med i NASA FCU genom att bli medlem av National Space Society, som är gratis. (För mer, se Trött på banker? Försök med en kreditförening .)

Republic Bank

Louisville, Ky. -baserade Republic Bank erbjuder en inte-betalande inteckning utan PMI och inga poäng. Lånet är en sjuårig ARM med en startränta på 4 950%. Denna ränta är betydligt högre än den för marknadsutlåningen SoFi (kort för Social Finance). Det är också mycket högre än Wells Fargos annonserade kurs på en 7/1 ARM, som bara är 3.5% men kräver en 25% nedbetalning. Det dyrare låneprogrammet kan vara ett bra val för dig om du inte kvalificerar dig för mindre dyra alternativ.

Din månadsbetalning med detta republikens banklån skulle vara $ 495 för varje $ 100.000 som lånats under de första sju åren. Därefter justeras räntesatsen en gång per år baserat på primärkursen, som för närvarande är 3,5%, plus en marginal på 0. 50% (det är därför det kallas 7/1 ARM). Du kan låna upp till $ 417 000 med detta lån, vilket endast gäller för inköp (inte refinansieringar). Hemmet måste vara din primära bostad.

SoFi

SoFi låter hushållerska ner så lite som 10% på lån upp till 3 miljoner dollar och undviker PMI. Det finns inga ursprungsavgifter, heller. Du kan använda en SoFi-inteckning för att köpa en primär bostad eller andra hem (men inte en investeringsfastighet) i Washington, DC och 25 stater: Alabama, Kalifornien, Connecticut, Delaware, Florida, Georgia, Idaho, Illinois, Indiana, Maryland, Minnesota, New Hampshire, New Jersey, North Carolina, North Dakota, Oregon, Pennsylvania, Rhode Island, Tennessee, Texas, Vermont, Virginia, Washington, Wisconsin och Wyoming. (För mer, se SoFi: Vad du borde veta om den här alternativa långivaren .)

SoFi betalar låntagare en något högre ränta i utbyte mot att inte behöva betala PMI. Michael Tannenbaum, vice vd för hypotekslån på SoFi, säger att på 30-årig fast ränta med 20% ner, är SoFis bästa ränta per den 1 april 2016 3,875%; Om du sätter ner 10% ökar kursen till 4. 125%. På samma sätt, om du valde en 7/1 ARM med 20% ner, skulle din kurs vara 3. 125%, medan det skulle vara 3. 625% om du sätter ner 10%.

San Francisco Federal Credit Union

Med San Francisco Federal Credit Unions PoppyLoan, är homebuyers som arbetar i San Francisco County eller San Mateo County och som köper ett hem värd upp till 2 miljoner dollar i någon av de nio Bay Area länen ner 0% utan att betala PMI. Detta lån är 5/5 ARM avskrivet över 30 år. Det innebär att den initiala räntan är fastställd i fem år, och därefter justerar kursen en gång vart femte år. Räntan kommer inte att öka med mer än 2% vart femte år, och det kommer inte att öka med mer än 6% totalt under lånets löptid.

I utbyte mot att sätta ner 0% betalar du en startavgift på 1% av lånebeloppet eller $ 1 000 för varje $ 100 000 lånad . Om du lånade $ 700 000 (en rimlig summa i en stad där medianhemskursen är över 1 miljon dollar), kan du få en ränta på 3. 75% om din kreditpoäng är 740 eller högre. Dina stängningskostnader skulle vara nära $ 19 000, inklusive $ 7 000-lånets ursprungsavgift. Din första månatliga betalning skulle vara $ 3, 241. 81. Räntan är nära en halva poängen högre än den nationella genomsnittliga räntan för 5/1 ARM, men det är inte en dålig avvägning att göra i utbyte mot att din ränta justeras en gång varje gång fem år istället för en gång varje år.

När det gäller ARM, är denna relativt liten risk eftersom räntan inte kommer att öka ofta.Men med tanke på Bay Areas höga bostadspriser, till och med en ökning på 2% på en $ 700 000-hypotekslån innebär ett hopp på nästan 850 dollar per månad. Det här lånet kräver ett pundkonto (även kallat ett spärrkonto), vilket innebär att du betalar din fastighetsskatt och försäkring till långivaren varje månad med din hypotekslån, och det kommer att överföra pengarna till ditt försäkringsagent och lokal skattesamlare när dina räkningar är förfallen. Du måste köpa ett hem (inte refinansiering) som du kommer att leva i som din primära bostad.

American United

American Uniteds Homebuyer Flex-program gör att New Jersey-låntagare lägger så lite som 3% ner på en 30-årig fastränta samtidigt som man undviker PMI och betalar inga poäng. Du behöver en kreditpoäng på minst 680, och det du kan låna är $ 417.000. För att inte lägga ner något, betalar du en ränta som är något högre än bankens nuvarande 30-åriga fasta kurs 3. 625%. Hemmet måste vara din primära bostad, och du måste komma med 3% nedbetalning själv - det kan inte vara en gåva.

Andra PMI-fria alternativ

Om ingen av ovanstående alternativ fungerar för dig, här är fyra fler att undersöka:

• Travis Credit Union - Nordkaliforniens husköpare kan undvika att göra en betalning eller betala PMI genom att få ett piggybacklån för vilket 95% av lånebeloppet är det första hypotekslånet och resterande 5% är en andra hypotekslån. Utah, Idaho, Arizona, New Mexico och Nevada invånare kan lägga ner så lite som $ 1 000 på lån upp till $ 275 000 med en 5/1 ARM, 7/1 ARM eller 30-årig fast ränta inteckning.
• Eastman Credit Union - Lån upp till 100% av bostadsvärdet för att köpa ett hem med ett fast eller justerbart lån i Tennessee och betala ingen PMI.
• Columbia Credit Union - Homebuyers i Washington staten kan få en fast ränta 80/20 piggyback inteckning med en löptid på upp till 30 år och ingen PMI. För att gå med måste du leva eller arbeta i Washington eller ha en familjemedlem som gör det.
• Detta är inte en uttömmande lista, så om du inte ser ett lån här som fungerar för dig, fortsätt söka, särskilt hos lokala banker och kreditförbund. (För mer information, se Avkastning på 3% -Dånetillån

.) PMI Kostnad Kostnaden för PMI beror på hur mycket du lägger ner, din kreditpoäng och din låntyp. Det kan sträcka sig från 0,18% till 2,25% av lånebalansen per år, beroende på bolånets försäkringsbolag och ditt lån och låntagarens egenskaper. Ju mer du lägger ner och ju högre din kredit värdering desto lägre är din ränta. Lån vars betalningar inte kan förändras under minst de första fem åren (som inkluderar 30-åriga fastränteslån, bland annat 5/1 ARM och 7/1 ARM) har också mindre dyra PMI. I grund och botten, desto mindre riskabelt är ditt lån från långivarens perspektiv, desto mindre kostar PMI.

Jämför kostnaden

Nedanstående diagram visar vad du kan betala med några av de olika lånalternativen som finns tillgängliga.

Provmånadslån, $ 200.000 Lån, Olika låneprogram, med och utan PMI

Långivare

Låntyp
Nackdelbetalning	Initial ränta	Månadslånets princip + Räntebetalning < Månatlig PMI med 760+ kreditpoäng	Summa månadsbetalning	Republic Bank	7/1 ARM	0%
4.950%	$ 990	n / a	$ 990	SoFi	7/1 ARM	10%
3. 625%	$ 912	n / a	$ 912	SoFi	30-yr. fast	10%
4. 125%	$ 969	n / a	$ 969	San Francisco FCU	5/5 ARM	0%
3. 750%	$ 926	n / a	$ 926	Konventionell	30-yr. fast	3%
3. 500%	$ 898	$ 175	$ 1, 073	Konventionell	30-årig. fast	10%
3. 500%	$ 898	$ 82	$ 980	Diagrammet visar att du kan komma framåt, åtminstone på kort sikt, med ett låneprogram som låter dig undvika PMI, men det finns några viktiga tillvägagångssätt . Om du funderar på en justerbar räntesats för att undvika PMI, kan du sluta komma framåt när räntan återställs. Till exempel i San Francisco Federal Credit Union-lånet kan kursen öka till 5, 75% i år sex, vilket ger dig en månadsbetalning på $ 1, 167 på ett $ 200 000 lån. till 7. 75% i år 11, vilket gör din månatliga betalning $ 1, 433; och klättra så högt som 9. 75% till år 16, vilket gör dina månatliga betalningar $ 1, 718 - nästan dubbelt vad de var under de första fem åren.	Den största nackdelen med lån som gör att du undviker PMI är att medan du kan avbryta privat hypotekslån försäkring när du har ackumulerat minst 20% eget kapital i ditt hem genom att betala din huvudmann eller genom marknadsstyrkor ökar ditt hem värde, en gång du har nått mittpunkten för din låneperiod, med låg ränta, du har ditt lån med högre räntor eller piggyback i 30 år eller tills du refinansierar. Refinansiering senare kanske eller kanske inte är möjlig eller meningsfullt, beroende på vad som händer med ditt hem värde, din kreditvärdighet och räntor. (Se	Hur man kommer undan privatförsäkring

för mer information.)

Skatteöverväganden Ditt mål bör vara att få det billigaste inteckning som motsvarar dina behov, för att inte maximera dina skattebesparingar. En billigare hypotekslån sparar dig mer pengar än en dyrare inteckning som ger dig en större skatteavdrag. Ändå borde du vara medveten om de skattemässiga konsekvenserna av dina alternativ. Du kan ansöka om skatteavdrag för din ränteintresse så länge som din inteckning är för 1 miljon dollar eller mindre och så länge som dina specificerade avdrag på Schema A totalt sett är mer än ditt standardavdrag. Det är ofta fallet för husägare, eftersom du kan specificera statlig inkomstskatt, fastighetsskatt, välgörande donationer och inteckning ränta.

PMI-premier är också avdragsgilla, men avdraget börjar fasas ut när din justerade bruttoinkomst når $ 100 000 ($ 50 000 om du är gift med arkivering separat), och du kan inte dra av PMI alls om din AGI överstiger $ 109 000 ($ 54, 500 om du är gift med arkivering separat). Även om det inte är osannolikt att ränteavdraget för hem-hypotekslån kommer att gå undan inom överskådlig framtid, kommer PMI-avdraget att löpa ut den 31 december 2016, även om det kan förlängas som det har varit tidigare.

Bottom Line

Även om det kan vara frestande att ta ut 0% ner inteckning idag, särskilt när betalningarna liknar eller till och med är lägre än vad du skulle betala genom att göra en liten betalning och betala PMI, det är viktigt att tänka på hur att få det 0% lånet kommer att påverka din ekonomi på lång sikt.Att köpa ett hem att leva i är aldrig ett rent finansiellt beslut - det är också känslomässigt - men ta lite tid att överväga de ekonomiska konsekvenserna innan du skriver in det här reamet av inteckningspapper.