Att köpa ett hus går vanligtvis något som detta: ta reda på vad du har råd med, hitta en långivare, hyr en fastighetsmäklare, gör en lista över dina must-haves, visa egenskaper, se fler fastigheter , gör ett erbjudande, säkra ditt lån, stäng i ditt nya hem. Även om tidskrävande och ibland frustrerande betraktas tittaregenskaper första hand av de flesta köpare att vara en grundläggande del av hemköpsprocessen, och många skulle aldrig drömma om att köpa ett hem utan att först inspektera grannskapet, hem och gård.

Det finns dock köpare som vill köpa hem utan att först se dem. Av olika anledningar är dessa köpare och investerare beredda att hoppa över den här delen av processen, förlitar sig istället på flera noteringar (MLS), Internetfoton och virtuella rundturer. Med antalet hemlösa bostäder på marknaden köper vissa fastighetsinvesterare hemsynen osynlig i ett försök att göra bra erbjudanden. Köparna kan också skämta hem medan de har chansen på marknader som har ett begränsat utbud av fastigheter. På grund av konkurrens - från köpare till ambitiösa första gångsinvesterare och institutionella företag som köper upp hela fastighetsfastigheter - ökar antalet sysselsatta oegentliga köp på vissa marknader över hela landet. Medan du kan få tur och snurra en bra vinst när det är dags att sälja, finns det betydande risker som måste erkännas innan du engagerar dig i denna typ av fastighetsinvestering.

Egenskaper

Bekymrade egenskaper är allmänt skadade eller i dåligt skick och är under utestängning eller annonseras för försäljning av en bank eller långivare. De flesta banker försöker att lossa dessa fastigheter så snabbt som möjligt, eftersom de är dyra att hålla: mellan fastighetsskatt, underhålls- och juridiska avgifter kan det kosta banker $ 1 000 per dag för att behålla varje fastighet i sin inventering. Eftersom en snabbförsäljning ger finansiell känsla för banken, erbjuds dessa egenskaper ofta med stor rabatt, och det är inte ovanligt att vissa bostäder säljer för pennies på dollarn. Detta skapar ett utmärkt tillfälle för både köpare och investerare att få fastigheter till under marknadspriserna.

Marknader med begränsat utbud kan tvinga köpare och investerare att köpa hus synliga osynliga. Istället för att hitta bra erbjudanden, kan köpare emellertid förvänta sig att betala marknadsvärde eller högre bara för att säkra en fastighet i ett önskvärt område. På snäva marknader, som Boston och New York City, är det vanligt att säljare får flera, konkurrenskraftiga bud, vilket kan öka priset avsevärt. Många av dessa erbjudanden kommer från köpare som aldrig har gått fot på fastigheten men vem vet att de vill köpa på den specifika marknaden.

Förbyggnadsegenskaper ger också möjligheter till köpare och investerare. En förbyggnadsfastighet finns på marknaden trots att den ännu inte har byggts. Denna typ av egendom kan vara till nytta för både säljare och köpare: säljare (oftast byggherrarna) får pengar som de behöver för att fortsätta bygga samtidigt som det visar att projektets lönsamhet är långivare och andra potentiella köpare och köparna kan köpa till ett lägre pris förkonstruktionskurs med förmågan att sälja efteråt till marknadsvärde (eller över, beroende på projekt).

Konkurrens

Investerare som letar efter bra erbjudanden eller förstklassiga fastigheter kan stå emot hård konkurrens från flippers, grossister och institutionella köpare. Flippers är fastighetsinvesterare som, precis som aktiemarknadens investerare, syftar till att köpa låga och sälja höga. Vanligtvis köper flippers fastigheter med rabatt, reparationer och renoveringar, och säljer inom en kort tidsperiod för vinst. En fastighets eftervärderingsvärde (ARV), en uppskattning av dess verkliga marknadsvärde efter reparationer och renoveringar, används för att avgöra om en fastighet har vinstpotential. Flippers beräknar potentiella vinster genom att ta ARV och subtrahera inköpspris, reparations- och renoveringskostnader och bärande kostnader (kostnader som uppstår för fastigheten på fastigheten, inklusive hypotekslån, fastighetsskatt, försäkring och försörjning). Eftersom flipprar beror på dessa beräkningar för att avgöra om de kan göra vinst, kommer vissa inte att köpa sig osynliga. Andra fokuserar emellertid på utestängda fastigheter som kan köpas med en brant rabatt men som säljs på auktion utan möjlighet att se innan de undertecknar papper.

Försöker att dra nytta av fastigheter på kort tid i likhet med flippers, fastigheter grossister . Till skillnad från flippers, köper grossister inte och rehab egenskaper. Istället lägger de i allmänhet fastigheter under kontrakt med kontingenter (så att de kan säga upp kontraktet om det behövs) och sedan tilldela eller sälja fastigheterna till andra investerare för vinst. En grossist kan betraktas som en "mellanhand" som ritar upp fastigheter för etablerade investerare. Efter att ha lagt fast egendomen enligt kontrakt, marknadsför en grossist fastigheten för att hitta en villig köpare och i många fall har grossisten en köpare uppställd redan innan man sätter en fastighet under kontrakt. Spridningen mellan vad grossisten betalar för fastigheten och det pris han eller hon säljer det till är grossistens vinst. Eftersom grossister inte innebär tidskrävande reparationer och renoveringar, söker många grossister efter mindre, mer frekventa vinster än flippers.

Institutionella investerare köpa stora inventarier av fastigheter, ibland hela block av nödställda fastigheter. Institutionella investerare, med stöd av djupa fickor, kan köpa dussintals eller hundratals bostäder, driva ner lager och följaktligen driva upp priserna på en marknad (och öka sannolikheten för att sälja med vinst).Institutionella investerare kan ha så stor köpkraft att de kan göra det ganska svårt, om inte omöjligt, för mindre investerare och enskilda bostadsköpare att hitta bra erbjudanden inom en målmarknad.

Förutom flippers, grossister och institutionella investerare - kommer en mindre grupp av köpare att köpa hem sikt unseen av nödvändighet. Detta innebär oftast en person som av affärsmässiga eller personliga skäl flyttar till ett nytt område men inte har tid att handla till ett nytt hus. Vanligtvis arbetar dessa köpare med fastighetsmäklare som skickar dem detaljerade beskrivningar, foton och videoklipp (eller virtuella turer) av fastigheter som uppfyller köparens kriterier. Eftersom agenten i huvudsak blir köparens ögon och öron är det viktigt att köparna anger sina exakta behov, inte bara vad gäller funktionerna i hemmet, utan också krav på skolor, pendlar, kollektivtrafik och närliggande bekvämligheter.

Risker

Hemmafruar och investerare får köpa hemsynen osynlig, men övningen är inte utan risker. En av de största riskerna är att det kommer att vara något fel med egenskapen som inte dyker upp i bilder. Möbler och kameravinklar kan enkelt dölja många fel, inklusive vattenskador, angrepp, mögel och strukturskador. Medan många fastigheter är i förfall eftersom ägarna inte hade tid, kompetens eller pengar för att behålla hemmet, är vissa fastigheter avsiktligt skadade av tidigare ägare. Ofta är detta ett missförstått försök att "komma tillbaka till banken" genom att göra det svårare att sälja fastigheten. Andra gånger rippar folk vad de kan - apparater, armaturer, kopparledningar, till och med landskapsarkitektur - för pengarna.

Oavsett motivation kan destruktion efter avskärmning innebära relativt billiga lösningar som hål i gipset eller omfattande och kostsamma reparationer. I en särskilt ful händelse från 2011 behövde ett hem i en exklusiv gated community i Kalifornien cirka 250 000 dollar i reparationer efter att sina tidigare ägare förlorade hemmet för avskärmning. Kemikalier och cement hade hällits ner i fastigheten och det gick vatten att springa för det som kan ha varit månader - vilket ledde till omfattande mögel i hela hemmet och ett golv som klev in under vikten av vattenbehandlade föremål. Dessutom har fastighetens apparater, skåp, handfat och toaletter tagits bort.

En annan anledning att köpa osynligt kan vara riskabelt är att bilder och virtuella turer inte tillåter dig att se oönskade egenskaper i hemmet, såsom närliggande högspänningsdrajer, trafik, grannljudnivåer och ovanliga luktar (från saker som sådant som mögel eller de 100 katter som brukade bo i huset). Ett genombrott är det enda sättet att vara säker på att du kommer att tycka om huset, gården, grannarna och området.

Flippers, grossister och institutionella investerare har den extra risken att inte kunna sälja fastigheten i god tid på grund av behovet av omfattande reparationer. För investerare, desto längre hålls huset, desto mer pengar går förlorat när det gäller kostnader.Förutsättningen för fastighetsinvestering är ofta att köpa och sälja snabbt, och när det inte händer - av vilket skäl som helst - investeraren kan hamna i förlust, särskilt när oväntade och dyra reparationer behövs.

Sätt att skydda dig själv

En beredskapsklausul är ett av de bästa skyddsföreskrifterna när du köper en osynlig hemsken. En beredskap definierar ett villkor eller en åtgärd som måste uppfyllas för att ett fastighetsavtal ska bli bindande. En av de viktigaste händelserna när man köper ett hem utan att först förstå det är en inspektionsberoende, vilket ger köparna rätt att få hemmet inspekterat inom en viss tidsperiod, till exempel 5-7 dagar. Detta skyddar köparen som kan säga upp avtalet eller förhandla om reparationer utifrån resultaten från en professionell heminspektör. En inspektör undersöker hemmets inre och yttre, och utvärderar tillståndet för el-, ytbehandlings-, rör-, konstruktions- och ventilationselement.

Köparen kan, beroende på hur beredskapen formuleras,:

• Godkänn inspektionsrapporten och vidarebefordra avtalet
• Avvisa rapporten och tillbaka från avtalet
• Begär ytterligare tid för ytterligare inspektioner < Begär reparationer eller medgivanden
• Köpare kan också begära en genomgående beredskap. Denna typ av beredskap gör att du kan göra ett slutligt (eller första) genomgång av fastigheten innan du signerar aviserna vid stängning. Tänk på att säljaren, som med alla händelser, inte behöver komma överens om några händelser, och de förväntar sig ofta ett högre köpeskilling för att kompensera för de extra riskerna för säljaren (det vill säga risken att köparen kommer tillbaka från kontraktet) .

Köpare och investerare kan båda lägga till ett skyddslag att köpa osynligt med hjälp av en erfaren fastighetsmäklare. Det är viktigt att agenten står på din sida av affären (arbetar för din räkning som köparens agent) och inte arbetar för säljarens räkning. Ombudet bör ha ett fiduciärt ansvar för dig för att du ska få det bästa. Många köpare och investerare vet om flera agenter innan de hittar en som förstår deras behov och vilka de känner att de kan lita på.

Bottenlinjen

Några köper bostadssyn osynlig ur behov, medan andra gör det för vinstpotentialen i en fastighetsinvestering. Under alla omständigheter köper ett hus utan att först se det innebära risker: fastigheten kan ha defekter eller skador som kan leda till omfattande och dyra reparationer. Även hemmet kan vara oönskat (t.ex. bredvid en upptagen väg) eller ha andra skadliga egenskaper. Oavsett om du köper osynligt ur behov eller som investering, kan du begränsa dina risker genom att arbeta nära med en betrodd och erfaren fastighetsmäklare och genom att inkludera vissa beredskapsklausuler i erbjudandet att köpa fastigheter.