Många människor fantasera om att finansiera en bra del av sin pension genom att sälja sitt nuvarande hem, köpa en mindre plats och investera skillnaden för inkomst. I själva verket skördar de ofta betydligt mindre vinst än de hade hoppats.

Gjord rätt, nedskärning kan fortfarande vara en bra idé. Du kan inte bara gå bort med mer pengar, men också förenkla ditt liv och minska dina underhållskostnader och nyttakostnader under de kommande åren. För att nå det lyckliga resultatet måste du styra de oväntade fallgroparna som gör nedskärningar så dicey. Här är fyra fällor som väntar nedskärare, med sätt att undvika vardera.

Fälla # 1. Överskatta vad ditt nuvarande hem är värt

Det är lätt att fantasera om det höga priset ditt hus kommer att hämta. Kanske grannarna ner på gatan sålde deras för en extravagant summa, eller så sa de, och senast sågs packning deras nya Bentley och på väg till Acapulco. Chansen är att du inte vet (a) vad de faktiskt nettade från affären; (b) hur deras hem skiljer sig från dina i kvaliteter som potentiella köpare mest värdefulla; eller (c) om fastighetsmarknaden på den tiden var bättre eller sämre än den nu är.

En sen 2012-undersökning av HomeGain, en fastighetswebbplats, fann att 75% av de skulle vara hemförsäljare överskattade vad deras hem var värd, enligt deras fastighetsmäklare. Den största delen, 36%, hängde sitt hemvärde på 10-20% mer än marknaden sannolikt skulle leverera.

Vad gör du istället: Konsultera flera lokala fastighetsmäklare för att få en missvisande uppskattning av ditt hem nuvarande marknadsvärde. Mer än en är viktig: En agent som desperat vill ha din notering kan ge dig för rosenskatt en uppskattning. Du kan också anställa en oberoende bedömare.

"Varje bra pensionärsrådgivare bör ha en lista över välrenommerade fastighetsmäklare som specialiserar sig på seniormarknaden och kan hjälpa pensionärer att uppskatta värdet av sitt hem", säger Dave Anthony, CFP®, president av Anthony Capital, LLC, i Broomfield, Colo.

Några webbplatser, inklusive Realtor. com och Zillow. com, kommer att ge dig information om vilka hem i ditt område som har sålts för nyligen. Du kan också använda online-beräkningar från större banker, som Bank of America och JP Morgan Chase, för att bestämma ett hemvärde. Liksom med fastighetsmäklare är det bäst att kontrollera flera av dessa, delvis för att de använder olika formler för att komma fram till sina uppskattningar.

När du pratar med agenterna eller bedömarna, fråga om billiga saker du kan göra för att öka ditt hems försäljningspris. De flesta experter säger att stora renoveringar inte är en bra idé, om inte ditt hem är ett totalt vrak, för att de sällan återhämtar sina kostnader.I Remodeling "2014 Cost vs Value Report", till och med det projekt som återhämtade sitt värde mest - en ny ståldörr - förlorade pengar, men det kom nära att bryta till och med 96. 6%. Andra projekt gick långt ifrån. Nya vinyl fönster återköpte bara 78. 7%, till exempel, och ett badrum remodeling bara 72. 5%. Läran här: Spara dig pengar och krångel och låt ditt hem nästa ägare hantera sådana projekt. deras smak kan skilja sig från dina ändå. Det kan dock vara värt ansträngningen att göra några enkla spruce-ups, som fräsch färg här och där, beskära övervuxna buskar och avlägsna ditt hem från topp till botten. Om du vill kan du engagera dig i en professionell hemstager för att hjälpa dig. För gratis rådgivning om ämnet, gör bara en webbsökning på frasen "home staging. " Fälla # 2. Underestimera vad ett nytt hem kommer att kosta dig

Precis som folk tenderar att vara optimistiska om vad deras hem kommer att sälja för, kommer de troligen att föreställa sig att de kommer att få en stjäl på nästa plats de köper. Det är värt att komma ihåg att de potentiella köpare av ditt nuvarande hem - och säljarna av din nästa - tänker på samma sätt.

Vad gör du istället:

Använd de verktyg som listas ovan för att undersöka de senaste försäljningspriserna för att hitta vad du kan förvänta dig att betala för den typ av hem du planerar att köpa. Om du funderar på att flytta till ett nytt område, finns det ingen ersättning för att du spenderar tid där och besöker potentiella hem. Även om du är bekant med en plats från semestern där, kan det betala att besöka under olika årstider för att du ska vara glad där året runt. En försiktig kurs, om du har tid, är att flytta till området och hyra för ett år eller så innan du köper. Alltför många pensionärer flytta sig på impulsen, ångra sitt beslut och sluta ringa för att flytta van igen.

Se upp för dyra tillägg som kan öka priset på ditt nya hem utöver uppskattningarna. Det är lätt för en ny lägenhet med två sovrum i vissa områden för att närma sig priset på ett hus med fyra sovrum, speciellt om du bestämmer dig för att behandla alla de senaste bekvämligheterna. Fälla # 3. Ignorera skatteeffekterna

Om du inte gör en stor vinst på försäljningen av ditt hem (och om du gör det, grattis) kan du inte vara skyldig någon inkomstskatt på vinsten. Nuvarande IRS-regler tillåter de flesta par att utesluta upp till 500 000 dollar i vinster från sin skattepliktiga inkomst. Singlar kan i allmänhet utesluta upp till 250 000 $.

Reglerna tar också hänsyn till hur länge du har ägt och bott i hemmet, bland annat. De förklaras alla i IRS Publication 523, "Selling Your Home. "

" Om du befinner dig i en 0%, 10% eller 15% skattesats kan du betala noll kapitalvinstskatter. Men om du inte befinner dig i en låg skattekonsol - och antingen inte uppfyller uteslutningen eller gjort en väsentlig vinst på försäljningen av ditt hem - kan du överväga att använda en skattemässig skördestrategi, motverka lager, obligationer eller ömsesidigt finansiera förluster med vinsterna eftersom det är arkiverat på Schema D ", säger Carlos Dias Jr., förmögenhetschef vid Excel Tax & Wealth Group i Lake Mary, Fla. (För mer, se

Skatteförlust: Minska investeringsförluster

.) Även om du inte är skyldig inkomstskatt är andra skattemässiga hänsyn till faktor innan du väljer att flytta. Vissa populära pensionärsorter har höga fastighetsskatter. En plats med låg fastighetsskatt kan ha högre försäljning eller inkomstskatt, eller det kan skilja din pensionsinkomst annorlunda. Vad gör du istället:

Försök först bestämma din troliga vinst. Det är inte bara skillnaden mellan vad du betalat för ditt hem och vad du sålde det för, men skillnaden mellan försäljningspriset och ditt hemkostnadsbasis. Kostnadsbasen inkluderar vad du betalat inledningsvis plus eventuella permanenta förbättringar som du gjort under åren. IRS Publication 523 förklarar dem också.

Jämför inkomst- och fastighetsskatt av var du planerar att flytta med din aktuella plats. Titta även på några speciella raster för husägare under en viss ålder. Statens skatte- eller intäkteravdelning webbplats är ett bra ställe att börja. Ange den nya skattesituationen i din pensionsbudget och se om det kommer att skära din skattepost eller resultera i en högre total skattesats. Fälla # 4. Glömmer om stängningskostnader

Om det har varit år sedan du köpte ett hem kan du ha glömt alla stängningskostnader du var tvungen att betala vid den tiden. De innebar förmodligen juridiska avgifter, registreringsavgifter, titelförsäkring och en lång lista med diverse andra avgifter. Inte bara måste du betala stängningskostnader när du köper ditt nästa hem, du kommer också att möta en andra uppsättning som hemförsäljare. Mest betydande kan de innefatta fastighetsprovisioner upp till 6%, och ibland högre, om du använder en agent.

Vad gör du istället:

Agentprovisioner kan vara förhandlingsbara, så försök få den mest gynnsamma siffran nailed ner i början. Som köpare kanske du kan övertyga en ivrig säljare att ta upp några av stängningskostnaderna, men tänk på att den som köper ditt hem kommer noga att försöka göra samma manövrering på dig. Annars planerar du att ta med din checkbook och skriva mycket kontroller.

Bottom Line Downsizing ditt hem kan vara ett sätt att frigöra några extra pengar för pensionering, men kör siffrorna innan du börjar packa. Du kan hitta sätt du inte inser som kommer att spara pengar på strömbrytaren. Eller du kan bestämma att det lönar sig att gå i pension på plats, åtminstone för nu.