Hushållsägare som vill minska riskerna för sin investering i bostadsrätter och / eller de som har andra investeringsmöjligheter med högre avkastning än sitt eget kapital bör överväga att använda ett REX-avtal. Kontraktet är ett eget kapital / riskavkastningsavtal som tillåter husägaren att effektivt sälja eget kapital (utan att sälja huset) och återinvestera pengarna. I den här artikeln ska vi analysera REX & Company: s överenskommelse, de ekonomiska konsekvenserna efter skatt och ta en titt på några exempel som hjälper potentiella användare att utvärdera om de kommer att dra nytta av dem eller inte. (För bakgrundsavläsning, kolla in REX-avtal Klättra som huspriser nekas .)

Skatteeffekter
Ett REX-avtal liknar ett terminsavtal med en deposition (förutom att det inte finns något löptid) genom att det är ett oexkluderat kontrakt före uppsägningen.

Skattebokföring behandlas på samma sätt som för ett alternativ. När kontraktet slutar med försäljningen av huset kommer förskottsbetalningen att betraktas som en del av försäljningsinkomsterna, och den slutliga avbetalningsbetalningen från huseieren till REX & Co. kompenserar de erhållna försäljningsinkomsterna. Så länge som den totala vinsten på försäljningen ligger inom det uteslutna beloppet på huvudbolaget kommer inte vinsten på häcken att beskattas.

Det finns ingen slutgiltig behandling enligt gällande skattelag då husägaren avslutar REX-avtalet före en försäljning. En nettoexport från REX & Co. till husägaren (dvs. efter den femåriga straffperioden) skulle dock säkert beskattas som vanlig inkomst. En betalning från huseieren till REX & Co. vid uppsägning skulle sannolikt behandlas som en kapitalförlust, samma som slutandet av ett optionsavtal.

Breakeven Analysis
Eftersom husägaren inte kan samla in för värdeminskning om avtalet upphör under de första fem åren är avtalet endast användbart för långsiktig säkring. Men även en två- eller treårig överenskommelse kan vara lönsam om kontantinkomsterna ger bra avkastning. Du behöver bara kumulativa avkastningar efter skatt på kontanterna för att överskrida straffet för att komma framåt. Figur 1 nedan visar den maximala uppskattningsgraden för vilken husägarens vinst exakt är noll under vart och ett av de första sex åren - förutsatt att en 50% -andel REX-överenskommelse och 6% avkastning efter skatt erhålls på hemmaplanen från bolån. Obs com © 2008 Vid denna avkastning på kontanter indikerar tabellen att du inte ska komma in i REX-avtalet om du inte avser att hålla huset mer än två år. Utan två år kommer du framåt även efter att ha betalat straffet för tidigt uppsägning så länge som husvärdigheten sjunker under de nivåer som visas här.Med tanke på den höga sannolikheten att priserna sjunker under de närmaste fem åren ska husägare som inte planerar att sälja dra nytta av ett REX-avtal.

Numeriskt exempel

Även om riskhanteringsfördelarna med att använda REX-avtalet som en hedge är tydliga, borde en husägare förstå hela spektret av möjliga finansiella resultat. För detta måste vi analysera resultaten för de olika kombinationerna av avkastning på kontanter och potentiella förändringar i husvärden. Förutsatt att REX-avtalet är utestående i fem år plus en dag, undgår hyresgästen uppsägningstiden och betalas för eventuella prissättning.

Figur 2 nedan ger utfallet av resultat för en femårsperiod - förutsatt att det maximala 50% delningsavtalet. Denna tabell kan extrapoleras för att dela avtal med mindre andelar av delning genom att skala ned resultaten i enlighet därmed (dvs. en andel på 20% är 2/5 av tabellresultatet). När det gäller faktiska dollar skulle du multiplicera dessa procentsatser med det ursprungliga värdet av huset vid starten av REX-avtalet.

Figur 2
Investopedia. com © 2008

Varje utdelningstabellkolumn visar hur mycket du skulle vinna (eller förlora) om fem år med ett REX-avtal, förutsatt att din avkastning på den mottagna kontantbetalningen motsvarar den kurs som visas längst upp i kolumnen. Raden motsvarar antaganden om de kumulativa femåriga bostadsprisförändringar som visas i den vänstra kolumnen. Antag att du anslöt ett 50% delningsavtal när ditt hus var värd $ 1 miljon och du återinvesterade uppbetalningen till en skatt på 6,80% efter skatt. Om huset sjönk till ett värde av $ 900 000 (ner 10%) i slutet av fem år kommer din vinst från REX-avtalet vara 106 000 dollar (10,6% av 1 miljon dollar).

REX siktpunkt

Vid denna tidpunkt bör man undra varför REX & Co. skulle erbjuda denna affär. På grund av de långa ledtiderna när det gäller att utveckla sådana finansiella produkter är det troligt att detta utformades och utformades och de finansieringsåtaganden som erhölls innan bostadsmarknaden svalkades 2007. Produkten kan så småningom återkallas om finansieringskällorna blir tillräckligt pessimistiska om bostadspriserna. (Läs mer om 2007 års hypoteksmältning i

Bränslet som födde Subprime Meltdown

.)
Fördelar med institutionella investerare Grunden har konceptet mycket tillskott till institutionella investerare eftersom dessa investerare kommer att se REX-avtalet investeringar som ger dem en diversifieringsmöjlighet. Detta passar deras fiduciära uppgifter, eftersom de styrs av en princip av modern portföljteori som säger att diversifiering är mycket viktigt för att minimera risken för en given avkastningsnivå. (För mer information läs Modern Portfolio Theory: En översikt

.)
Med mycket långa investeringshorisonter ger investeringar i bostadsrätter ett nytt tillfälle att diversifiera till en tillgångsklass som de inte kunde komma åt tidigare. De förväntar sig att korrelationen med avkastningen med sina övriga investeringar är mycket låg.Således bör det i teorin minska sin portföljs övergripande risk. Om det här är dålig marknadstiming kommer de inte att vara kända för dem förrän efter det faktum. Institutionella investerare ger ofta sådana frågor lägre prioritet än att förbättra deras tillämpning av portföljteori. (Fortsätt läsa om diversifiering i Introduktion till diversifiering och

Vikten av diversifiering .) En annan punkt som är värt att notera är att REX-avtalet effektivt ger dem en hyrd investering i bostäder: De får rätten till en större andel av husets värdeförändring än att de måste betala kontant för framsidan. Avtalet visar sig motsvara ägaren som lånar en del av sin andel till REX & Co. i utbyte mot fri hyra på REX och Co.s andel av huset. Denna relativt billiga hävstång skulle ge mycket god avkastning om hus uppskattar sina historiska långfristiga priser. Slutsats Från en husägares synvinkel kan REX-avtalet vara ett effektivt sätt att säkra mot nedgång i huspriser. Detta verktyg ger möjlighet att behålla kapital och minska riskerna med bostadsägande utan att sälja ditt hus. För att kunna utnyttja måste du behålla ditt hus minst två år och investera kontant kontant klokt.