Förvaltarrätt i USA säger att fiduciaries måste vara trogen och lojala mot sina kunder. Ofta kräver lagen att fiduciaries ska lyda deras kunds instruktioner. Konsumenterna kommer sannolikt att stöta på begreppet "förvaltningsansvar" i samband med finansiella rådgivare och börsmäklare, eftersom dessa yrkesverksamma betalas förtroende för andras investeringspengar. Men många andra arbetstagare har ett juridiskt ansvar, inklusive fastighetsmäklare.

Fastighetsmäklare måste agera i sina kunders bästa, åtminstone i den mån sådana intressen definieras av rättsliga myndigheter. I lekman betyder det att en fastighetsmäklare måste placera sina kunders intressen framför sina egna intressen, fastän den praktiska verkligheten är en fastighetsmäklare måste agera på ett sätt som rimligen förväntas av befolkningen som helhet.

Som alla som någonsin varit tvungna att lista ett hem kan intyga, förvaltar fastighetsmäklare en stor del av processen. Det kan verka skrämmande för dem som inte är experter i branschen eftersom de inte är kvalificerade att bedöma om agenten gör ett adekvat jobb eller om han kan utnyttja sin brist på kunskap. Fiduciära lagar hjälper till att förhindra en del av denna osäkerhet.

Varför lagarrätten existerar

Kärnan i alla fiduciära relationer är vad ekonomer kallar "byråproblemet". I en principiell agent-relation, som med en potentiell köpare och en fastighetsmäklare, kommer en ekonomisk aktör sannolikt att ha mycket mer information om utbytet än den andra skådespelaren. Till exempel är en fastighetsmäklare nästan säkert mer kunnig om bostadsmarknaden än agentens klient.

Byrånsproblemet finns i nästan alla sammanhang. Läkare har mer medicinsk kunskap än sina patienter; Rörmokare är bättre experter om vatten och avloppssystem än sina kunder; och advokater har mer juridisk erfarenhet än sina kunder, etc. Ekonomin är full av huvudagent dilemma eftersom arbetare tenderar att specialisera sig i singular, smala yrken.

I vissa principer med huvudagent kan dock en klient eller rektor kanske sakna kunskapen om att ställa ut i förväg exakt vad förvaltaren eller agenten ska göra. När det gäller en fastighetsmäklare måste kunden ofta ta fastighetsmäklareens ord för vad utfallet kan eller borde vara. Detta ställer kunden i ett mycket sårbart läge.

Det är lätt att se varför kunderna annars tenderar att undvika sådana relationer; det är bara för riskabelt. Ange förvaltningsrätt, som fungerar som en form av preskontraktsförsäkring för huvudmannen och ger också huvudmän en potentiell rättsmedel om de misstänker att ombud inte har fullgjort sina uppgifter trovärdigt.

Varför fastighetsmäklare ingår som förvaltare

Antag att en fastighetsmäklare inte kan hitta en homebuyer på säljarens önskade pris. Säljaren vet inte om felet representerar agentens brist på arbete, en dålig bostadsmarknad eller några andra faktorer. Tack vare fiduciära lagar kan säljaren utmana realtors resultat om säljaren tror att realtor misslyckades med att arbeta i sitt bästa intresse.

Ibland hanterar fastighetsmäklare mycket stora summor pengar för sina kunder. Precis som hos någon bank, börsmäklare eller finansiell rådgivare hålls fastighetsmäklaren till standarden för förvaltningsansvar för att skydda kundens ekonomiska intressen.

Den potentiella risken för missbruk är ännu högre om mäklaren representerar både köparen och säljaren i hemförsäljning. Mäklareprovisionen är vanligtvis dubbelt under dessa omständigheter, och det är nästan alltid baserat på försäljningspriset. Det finns ett uppenbart incitament för mäklaren att gynna säljarens intresse snarare än köparens intresse.

De flesta mäklare är vanligtvis välmenande och ärliga, men lagen om förtroendeskyldighet innebär en kraftfull avskräckning mot dem som annars skulle utnyttja sin kompetens. Detta är dock inte alltid sant under alla omständigheter. För att en realtors agenturavtal ska utlösa fiduciärt ansvar måste det utse köparen eller säljaren som agentens klient snarare än bara agentens kund.

En fastighetsmäklars skyldigheter

Inte alla fiduciära positioner hålls till samma standard. Förvaltarnas förväntningar om förvaltare eller advokater kan vara mycket annorlunda än förväntningarna på en fastighetsmäklare, eftersom karaktären hos relationer med kunder varierar.

Domstolar i USA har i allmänhet uppräknat sex olika förvaltningsavgifter som en fastighetsmäklare uppger till sin klient. Dessa inkluderar:

1. Trogen redovisning av kundfonder;

2. Upplysande av väsentlig information;

3. Sekretess för kundinformation som kan vara viktig för en kund i förhandlingar.

4. Lydighet mot alla lagliga beställningar som givits av klienten

5. Grundläggande fiduciär standard för vård;

6. Grundläggande fiduciär standard för lojalitet.

Det finns dock några undantag. En förvaltare är inte tvungen att lyda kundens order om beställningarna själva är olagliga, eller om dessa order annars bryter mot förmyndarens moraliska kod.

Hur förvaltningsrätten gynnar fastighetsbranschen

Det är möjligt att en värld utan förpliktelse kan medföra allvarlig skada för fastighetsbranschen. Tänk på vad som skulle hända om en husägare drar slutsatsen att att anställa en agent är bara för riskabel eftersom det är väldigt svårt att veta om han blir avskuren. Han kan bestämma sig för att hävda fastighetsmäklare helt och hållet och lista sin egendom själv, annars slösa tiden för flera proffs samtidigt som man försöker hitta den bästa affären. I båda scenarierna är det sannolikt att färre bostäder listas av proffs, färre bostäder sålda, mindre effektiva marknader och mindre efterfrågan på fastighetsmäklare.

Förvaltningsrätten kan till en början verka som en börda för fastighetsmäklare, men verkligheten är att förvaltningsansvaret är av avgörande betydelse för potentiella kunder. Inte bara kan en fastighetsmäklare legitimt berätta för en potentiell kund som han är "bunden av lag för att arbeta i dina bästa", men den potentiella kunden förstår att fastighetsmäklaren kan ställas inför domstol. Det är inte riktigt en pengarna tillbaka garanti, men åtminstone minskar sannolikheten för att en köpare eller säljare utnyttjas i dessa situationer.