Tillgångar som guld och fastigheter är häftiga investeringar och köp av bostäder är en gemensam investering för individer över hela världen eftersom det allmänt anses vara en säker och lönsam investering. (För mer, se Exploring Real Estate Investments: Introduktion.)

Investeringar i fastigheter kräver emellertid en lång period av engagemang och hög betalning, och är riskabelt även i det långa loppet. Dessutom ignorerar många investerare ofta kostnaderna.

Nedan följer några viktiga punkter om de dolda kostnaderna och faktorerna som gör investeringar i fastigheter till ett riskabelt, dyrt och inte så lönsamt företag. Investerare bör hålla allt detta i åtanke innan de plungar ner sina hårda intjänade pengar.

En vanlig uppfattning

En genomsnittlig investerare kan observera att ett bostadshus med två sovrum i förorterna var tillgängligt för $ 300 000 fem år tillbaka och säljer nu för 450 000 $. Det är en cool avkastning på 50% på fem år, mycket bättre än återlämnande av aktier, obligationer eller guld. Det absoluta vinstvärdet verkar också vara högt på $ 150 000, och tillgången på finansiering ger en illusion om att använda hyrda pengar för att göra vinst.

Med alla dessa tydliga fördelar, vilka utmaningar och dolda kostnader för fastighetsinvesteringar?

Kostnadsanatomin för fastighetslån

Tänk på att en person flyttar till en ny stad för ett nytt jobb. Han förväntar sig att stanna ca fem år, men kan förlänga den perioden på grund av sin karriärtillväxt med sin befintliga arbetsgivare eller med andra arbetsgivare i samma stad. Under antagandet om god avkastning, anser han att köpa ett hem eller bostadsrätt istället för att hyra en. (För mer, se Anledningar att hyra är bättre än att köpa.)

Tänk på att en person kan köpa en andel eller en fondandel i en börshandlad fond för så lite som $ 5, men att investera i fastigheter kräver tusentals dollar. Även om majoriteten av fastighetsinvesteringar finansieras genom lån köper ett hem eller lägenhet som kostar $ 300 000 fortfarande en 20 procent ($ 60 000) nedbetalning.

Personer som bidrar med mindre än 20 procent kan få lån, men de kommer sluta betala högre räntor och tvingas ta privata hypotekslån som ökar kostnaden. De högre räntorna leder till högre återbetalningsbelopp och hypotekslån kostar vanligen från 0. 15% till 2,5% av lånebeloppet.

Om du antar en inköp gäller ovanstående egendom värd $ 300 000 genom att göra en 20 procent nedbetalning och låna resterande $ 240 000 vid en 3 875% ränta för en 20-årig långfristig inteckning. månatliga betalningar uppgår till cirka $ 1, 440.

Det finns ytterligare engångskostnader för lånebehandling, vilket är cirka 4% av lånebeloppet ($ 9, 600). Fastighetsöverföringsskatter eller registreringsavgifter varierar från stat till stat och tar i genomsnitt 2.5% av fastighetsvärdet lägger till 6 000 USD till kostnaden.

Om du antar att egendomsvärdet ökar med 1,5 gånger om fem år till 450 000 dollar, kommer priset att öka med ca 9% i sammansättning. När man lägger till en årlig fastighetsskatt med en hastighet på 1,5% av det nuvarande fastighetsvärdet uppgår den totala skatt som betalas om fem år till cirka 30 000 USD.

Om vår investerare köpte en lägenhet, en månadsavgift på 200 USD till bostadsrättsförening skulle uppgå till totalt 12 000 dollar över fem år. Då bör du lägga till kostnader för reparationer, inredning och underhåll. En konservativ uppskattning på $ 1 000 per år tar oss till totalt $ 5 000 på fem år.

Anta sedan att ägaren finner en köpare villig att köpa sin lägenhet för 450 000 dollar efter fem år.

Vid den tiden skulle investeraren ha betalat tillbaka banken $ 86, 400 av lånet. Lägger till $ 60 000 nedbetalning, kostnader för lånebehandling ($ 9, 600), fastighetsskatt ($ 6 000), fastighetsskatt ($ 30 000), bostadsrättsliga avgifter ($ 12 000) och generellt underhåll $ 5 000), summan kommer till $ 209 000.

Vad är Net Return?

Den ursprungliga 20-åriga låneprincipen på 240 000 dollar kommer att komma ner till cirka 180 000 US $ om fem år, eftersom investeraren fortsätter att göra 1 440 månadsbetalningar. Investeraren kommer att betala tillbaka denna utestående $ 180 000 från försäljningspriset på $ 450 000 mottaget från den nya köparen. Investeraren betalar $ 209 000 i totala kostnader för den här fastigheten, ytterligare $ 180 000 till banken för återstående utestående betalning, och så är nettot som han mottar $ 61 000.

Investeraren satsade i huvudsak på $ 209 000 i fem år och hade en nettovinst på $ 61 000 för en avkastning på 29 2%. Även om försäljningspriset verkar högt har de dolda kostnaderna tagit bort mycket av vinsten.

Låt oss ta längre tid. Antag att investeraren fortsätter sin vistelse i staden och innehar sin bostad för hela lånets 20-åriga löptid. Vart femte år ökar condovärdet med 1,5 gånger. Om 20 år kommer värdet att nå $ 1. 52 miljoner, en uppskattning på mer än fem gånger.

Investeraren kommer att betala tillbaka $ 345, 600. Den totala kostnaden går till $ 60, 000. Den totala kostnaden går till $ 405, 600.

Med liknande beräkningar som ovan får vi en total fastighetsskatt på $ 251 000, underhållskostnader ($ 48 , 000), generell reparation och underhåll ($ 20 000), kostnader för lånebehandling ($ 9, 600) och fastighetsskatt ($ 6 000). Summan är $ 739, 600, och så är nettoresultatet över 20 år $ 780, 400 för en avkastning på 106%, vilket i huvudsak fördubblar pengarna på 20 år.

På lång sikt är den effektiva avkastningen inte så stor. Även om priset stärktes med fem gånger minskar kostnaderna för räntebetalningar, skatter och andra kostnader vinsten.

Investerare bör också notera att det reala värdet av pengar minskar med tiden. Kostnaden för underhåll och regelbundna reparationer ökar på grund av inflationen. Om inflationen också beaktas kommer nettoavkastningen att komma ner ytterligare. Investerare bör också överväga försäkringar, mäklareavgifter och fastighetsskatter vid tidpunkten för försäljningen.Inklusive dessa kommer ytterligare att minska nettoavkastningen.

Det finns andra därmed sammanhängande risker i fastighetsinvesteringar. Utvecklingen under investeringsperioden kan leda till svårigheter att sälja fastigheten senare. Till exempel kan en högljudd ny motorväg eller en spik i brottslighet devalvera fastigheten. Eventuell övernaturlig olycka som en orkan eller jordbävning kan förstöra egendomen helt, medan endast en delbelopp kan återkrävas från försäkringsanspråk. Även efter en ombyggnad med försäkringspengar blir det svårare att få ett högre pris efter händelser av sådana händelser i området. (För mer, se: De viktigaste faktorerna för investeringar i fastigheter)

Alternativ till fastighetsinvesteringar

Istället för att köpa fast egendom borde investerare överväga fastighetsinvesteringar, fastighetsalternativ, fastighetsbaserade ETF, fonder och lager som billiga alternativ. (För mer, se enkla sätt att investera i fastigheter)

Medan aktierna kommer med aktiespecifika risker, ger medel, ETF och REITs diversifiering. För de modiga hjärtan som är villiga att ta motpartsrisk på en oreglerad marknad kan fastighetsalternativ erbjuda högre avkastning utan kostnader eller skatter. (För mer, se: Hur man tjänar pengar med fastighetsalternativ)

Bottom Line

Fastighetsinvesteringar kräver stora ekonomiska åtaganden som sträcker sig över långa perioder. Att bedöma värdet av sådana investeringar fördelat över långa varaktigheter är en komplex uppgift. Medan vissa investerare blir lockade genom att titta på nominella prisökningar är det nödvändigt att ta hänsyn till alla kostnader