När du köper ett hem med hjälp av ett inteckning, refinansierar ditt befintliga inteckning eller säljer ditt hem till någon annan än en köpare i hela kontanter, är hemvärderingen en viktig del av transaktionen. Oavsett om du är en köpare, ägare eller säljare, vill du förstå hur utvärderingsprocessen fungerar och hur en bedömare bestämmer ett hemvärde.

(För mer information om att köpa ett hem, se: Så här köper du ditt första hem: En steg-för-steg-handledning )

Vad är en hemgranskning?

En bedömning är en objektiv professionell åsikt om ett hemvärde. Bedömningar används nästan alltid i köp och försäljningstransaktioner och används ofta i refinansieringstransaktioner. I en köp och försäljningstransaktion används en bedömning för att bestämma om hemets kontraktspris är lämpligt med tanke på hemets skick, läge och funktioner. I en refinansiering försäkrar långivaren att det inte ger låntagaren mer pengar än hemmet är värt.

Långivare vill se till att husägare inte överborrar för en fastighet eftersom hemmet fungerar som säkerhet för inteckning. Om låntagaren borde ha betalning på hypotekslån och gå in i avskärmning, kommer långivaren att återhämta de pengar det lånade genom att sälja hemmet. Bedömningen hjälper banken att skydda sig mot utlåning mer än det kan komma att återhämta sig i detta worst case scenario.

Obs! Om du funderar på en refinansiering är det fördelaktigt att undersöka räntesatser med hjälp av en hypoteksläkare.

Bedömningsförfarandet och hur bedömningsvärden bestäms

Eftersom bedömningen främst skyddar långivarens intressen, kommer långivaren normalt att beställa bedömningen. Enligt bedömningsinstitutet, en sammanslutning av professionella fastighetsmäklare, bör en kvalificerad bedömare vara licensierad eller certifierad (enligt vad som krävs i alla 50 stater) och vara bekant med det lokala området. Federal regler säger att bedömaren måste vara opartisk och inte ha något direkt eller indirekt intresse för transaktionen. Fannie Mae kräver utvärderare att intyga att de har erfarenhet av att värdera liknande egenskaper i samma geografiska område.

En fastighets värderingsvärde påverkas av den senaste försäljningen av liknande fastigheter och med nuvarande marknadstrender. Hemmet bekvämligheter, antal sovrum och badrum, planlösning funktionalitet och kvadratmeter är också viktiga faktorer för att bedöma hemets värde. Tjänstemannen måste göra en fullständig visuell inspektion av interiören och exteriören och notera eventuella förhållanden som påverkar egenskapens värde, såsom nödvändiga reparationer.

Normalt använder appraisers Fannie Mae's Uniform Residential Appraisal Report för enfamiljshus. Rapporten ber utvärderaren att beskriva interiör och exteriör av fastigheten, grannskapet och närliggande jämförbar försäljning.Värderaren ger då en analys och slutsatser om egenskapens värde baserat på hans eller hennes observationer.

Rapporten måste innehålla en gatukarta som visar den beräknade egendomen och jämförbar försäljning som används. en yttre byggskiss en förklaring av hur kvadratmottagningen beräknades fotografier av hemmets främre, bakre och gata scen; främre exteriörbilder av varje jämförbar egendom som används och annan information, såsom marknadsförsäljningsdata, offentliga markposter och offentliga skatteposter, som bedömaren använder för att bestämma fastighetens rättvisa marknadsvärde. En bedömning kostar flera hundra dollar, och i allmänhet betalar låntagaren denna avgift.

Vad Homebuyers behöver veta

När du köper ett hem, och du är under kontrakt, kommer bedömningen att vara en av de första stegen i slutförandeprocessen. Om värderingen kommer till eller över kontraktspriset fortskrider transaktionen som planerat. Om värderingen kommer under kontraktspriset kan den dock fördröja eller spåra transaktionen.

Chansen är varken du eller säljaren vill att transaktionen ska falla igenom. Som köpare har du en fördel genom att en låg värdering kan fungera som ett förhandlingsverktyg för att övertyga säljaren att sänka priset så att transaktionen kan gå vidare. Banken kommer inte att låna dig eller någon annan potentiell köpare mer än hemmet är värt. Medan utvärderingar hjälper köpare att undvika att betala för bostäder kan en säljare känna att en låg värdering är felaktig och vara ovillig att släppa priset. Om en dålig bedömning står mellan dig och ditt hemköp, kolla in att få en andra åsikt via en andra utvärdering. Bedömare kan göra misstag eller ha ofullständig information.

Vad hemförsäljare behöver veta

Som en säljare betyder en låg värdering, om det är korrekt, att du måste sänka ditt hem pris för att få det sålt. Långivare kommer inte godkänna lån för mer än ett hem är värt, och det är osannolikt att du inte får ett högre försäljningspris, och att hålla ut för en kontantköpare som inte behöver utvärdera som villkor för att slutföra transaktionen. Ingen vill betala för ett hem.

Tyvärr kan den senaste olyckade försäljningen i det omgivande området sänka ditt hem värderingsvärde. Om du känner att ditt hemvärde har dras ner av försäljningspriserna för närliggande förskärmning och kort försäljning kan du kanske övertyga bedömaren att ditt hem är värt mer om det är i betydligt bättre skick än de här egenskaperna. Säljare bör också veta att federala riktlinjer (som syftar till att eliminera de uppblåsta värderingsvärdena som bidrog till bostadskrisen) ibland gör att bedömningar kommer att ligga under det verkliga marknadsvärdet och kan göra det svårt att utmana låga värderingar.

Vad Refinansiering husägare behöver veta

Om du refinansierar en vanlig hypotekslån kan en låg värdering hindra dig från att refinansiera ditt hem. Hemmet måste värdera på eller över det belopp du vill refinansiera för ditt lån för att bli godkänt. Om din befintliga inteckning är en FHA-hypotekslån kan du dock refinansiera utan en bedömning genom FHA Streamline-programmet.FHA Streamline är ett bra alternativ för undervattenshusägare.

Bottom Line

När allt går smidigt, är hemvärderingen bara en ny ruta för att kryssa på en låneavslutande checklista. När värderingsvärdet är lägre än väntat kan transaktionen försenas eller till och med avbrytas. Oavsett vilken situation du stöter på i din hemköp, försäljning eller refinansieringserfarenhet, kan en grundläggande förståelse för hur utvärderingsprocessen fungerar bara fungera till din fördel.