Nästan en tredjedel av amerikanska husägare har inte ett lån. Alla andra behövde hjälp från en långivare att köpa sitt hem. Det är enkelt att helt enkelt säga, "Jag vill ha den lägsta betalningen jag kan hitta", men det är inte det bästa sättet att titta på inteckningar.

Ett hem är förmodligen det största köp du kommer att göra under din livstid. Lånet kommer att vara den största delen av det köpet, och som med alla stora förvärv borde du alltid göra lite jämförelseshopping. Men innan du börjar shoppa, måste du veta vad du ska jämföra.

Om du inte ska titta på betalningen, hur vet du ett bra erbjudande från en dålig? Enligt Casey Fleming, hypoteksledare vid C2 Financial Corporation och författare till "The Loan Guide: Hur man får bästa möjliga hypotekslån" finns det tre huvudpunkter att överväga.

3 sätt att utvärdera ett lån

1. Månadsbetalning . Men sa vi inte bara inte för att titta på betalningen? I det här fallet ska du helt enkelt utvärdera om du har råd med betalningen som går med det hem du är kär i. Det finns massor av hypotekslånsräknare online (se Lånräknare: Hur de arbetar ).

Använd räknemaskinen för att räkna ut betalningen på lånets huvudstol och ränta plus skatter, privat hypotekslån (om du behöver det), HOA-avgifter, husägareförsäkring och annan avgift. Du behöver inte ett exakt nummer just nu, men få så nära som möjligt. För mer, se Mortgage Basics: Fast Rate Mortgages och Varför behöver jag betala privat inteckning försäkring?

Se sedan på det från en långivares perspektiv. Varje långivare är annorlunda, men kommer förmodligen inte att göra lånet om dina totala månatliga skuldförpliktelser överstiger cirka 38% av din brutto månadsinkomst (skuldsättningsgraden). Om det är mer än det, överväg ett billigare lån.

2. Livslängdskostnaden för lånet. Här är det som folk misstar sig, enligt Fleming. Bostadslån är komplicerade, men om du tittar över bullret och fråga den här enkla frågan blir saker mycket tydligare: "Hur mycket kostar det att jag använder långivarens pengar? "

Långivarens incitament för att låna ut pengarna är att göra vinst - antingen från dig eller genom att sälja lånet till någon annan till ett högre pris. Ju mer de kan komma ut ur dig, desto bättre är deras marginaler.

Ditt mål är att betala minst möjligt belopp för lånet. Du kan inte bedöma det med den månatliga betalningen. Du måste titta på hur mycket du kommer att betala under lånets livstid.

En inteckning mäklare kan hjälpa dig att räkna ut livstidsutgifterna för lånet eller du kan använda en online-räknare. Om du inte tror att du kommer att stanna kvar i ditt hem för lånets livstid kan en mäklare eller miniräknare berätta hur mycket det kommer att kosta under en viss tid.

För att få en lägre livslängdskostnad måste du betala mer uppåt. Om du kan hantera det, är en högre månadsbetalning bättre för dig över tiden än en lägre betalning - i de flesta fall.

3. Risk. Eftersom ett hem fördubblas som ett ställe att bo och en investering, måste du förstå lite om investeringsrisk. Vad händer om marknaden har en annan smältning som den gjorde 2008 och lämnar dig med ett hem som har en större hypotekslån än vad det är värt? Vad händer om du får ett lån till en viss ränta och över tiden rinner priserna lägre? Vad händer om du förlorar förmågan att betala? Det här är inte bara risker för dig - de är också risker för långivaren och som kan påverka villkoren för ditt lån.

Enligt Fleming är hypotekslån så komplexa att det är svårt för genomsnittskonsumenten att fokusera på något annat än betalningsbeloppet. "Problemet är att det är [hypoteksmarknaden är] så komplexa som de flesta konsumenter fokuserar på den månatliga betalningen ensam, så länge de inte känner det riskabelt. "Eftersom de flesta inte är erfarna investerare ser de en inlåningsränta och betalning som den minst riskfyllda kursen, men det är inte nödvändigtvis sant. Det ger dock en känsla av säkerhet.

Tänk inte bara på 30-års fastränta. Över tiden är det förmodligen det dyraste alternativet. Jämför justerbara priser och kortare tidsperioder, till exempel en 15-årig fast ränta. (Mer information finns i Jämförelse av ett 30-årigt och ett 15-årigt hypotekslån.)

Jämförande långivare

Först, fråga några långivare för god trosuppskattning (GFE) . Tänk på det här som att fråga en bilhandlare för att ge dig sitt bästa pris på ett fordon. Uppskattningar av god tro kommer inte att vara exakta men de kommer att fungera som ett sätt att utvärdera lånen. Eftersom långivare kan sätta olika kostnader på olika ställen för att ändra hur lånet ser ut, kommer du förmodligen att behöva hjälp av någon som har erfarenhet av hypotekslån för att hjälpa till att utvärdera GFE. Fråga någon som inte konkurrerar om ditt företag om det är möjligt.

Om en långivare visar ett betalningsbelopp som är signifikant lägre än andra, laddar det förmodligen högre förskottskostnader i form av poäng. Om stängningskostnaderna är betydligt lägre kan det ha kostat kostnaderna i lånet i form av en högre ränta.

Det är högst osannolikt att någon långivare underförstått någon annan. Du måste helt enkelt ta reda på var den långivaren debiterade dig för vad som verkar vara en rabatt. Det har du problem med att kräva dessa skillnader själv, en hypoteksläkare kan hjälpa till.

Det bästa lånet för dina behov

Fleming frågar sina kunder tre frågor när de skräddarsy ett lån till dem:

1. Vad är deras risk tolerans? Föredrar de en betalning som inte förändras över tiden eller skulle en hypotekslån kunna bli ett alternativ? Justerbara lån kostar ofta mindre än en fast ränta i början, men de kommer att förändras med marknadsförhållandena. Låntagaren måste vara OK med att förväxla upp-och nedgångar på finansmarknaderna.

2. Vilken månadsbetalning är bekväm? Fleming säger, "De flesta människor svarar alltid lägre än vad som är sant, för det verkar som ett bra förhandlingsverktyg. Det är dock bäst om en klient är helt ärlig med mig, eftersom jag inte kan ändra min provision genom att öka betalningen ändå. Samtidigt svarar vi på frågan "vad kan du kvalificera dig för? "För många människor kvalificerar de sig för mer än de är villiga att betala varje månad, men ibland är det motsatsen och förstås blir kvalificeringen den begränsande faktorn. ”

3. Hur bedömer de betalningar mot total kostnad? Skulle låntagaren hellre betala mer upp och ha lägre betalningar, eller mindre nu och ha högre betalningar och en högre livslånskostnad?

I slutändan bör du sikta på den lägsta räntan, en månadsbetalning som passar bekvämt i din budget och en plan att betala ditt lån så fort som möjligt. Sedan 2014 är förskottspåföljder på de flesta bostadsobjekt vanligtvis förbjudna, ju snabbare du betalar för din inteckning, desto mindre betalar du för att använda långivarens pengar.

Hur detaljer gör skillnad

Låt oss säga att du vill köpa ett hem med en $ 250 000 hypotekslån och den nuvarande räntan är 4,1%. Du tror att du kommer att stanna i hemmet i 10 år och planerar att göra en nedsättning på 10%. Om du får en 30-årig fast ränta, kommer din månatliga betalning att bli $ 1, 193. 54. (Lägger till skatter och försäkringar tar det nära $ 1, 515.)

Under de 10 åren ska du stanna i hemma, du betalar $ 143, 225, men det mesta är intresset. I själva verket betalade du din långivare $ 90, 184 i intresse och byggde bara upp $ 53, 040 i eget kapital.

Om du istället hade gått med ett 20-årigt lån med fast ränta (räntan skulle öka något till 4, 139%) skulle du ha en högre månadsbetalning på $ 1, 514. 95 med totalt 10 år Kostnaden för $ 181, 794, men du skulle ha byggt upp mycket mer eget kapital eftersom lånets varaktighet var kortare. Du skulle ha betalat $ 81, 426 i ränta och har byggt upp $ 100, 368 i eget kapital.

Alla betalningar är inte lika: Om du antar att ditt hem uppskattar i värde, får du eget kapital när du säljer ditt hem. Intresset är dock en throw-away. Om du betalar extra $ 19, 320 över fem år sparar du $ 8, 759 i intresse och du får $ 47, 328 i eget kapital - klart en bra affär! Ju längre du stannar i ditt hem desto mer av en fördel får du. Få en 15- eller 10-årig inteckning och du får ett mycket större antal eget kapital med mycket mindre i räntebetalningar i utbyte mot en högre betalning. Den högre månatliga betalningen är faktiskt billigare alternativet.

När du når 20% i eget kapital i ditt hem, kan du begära att din privata inteckning försäkring annulleras. Det kan knacka någonstans mellan $ 60 och $ 90 av dina extra månatliga kostnader (förutom den faktiska hypotekslånet). För mer, se Hur bli av privat hypotekslån .

Bottom Line

Till skillnad från andra typer av lån har du mycket kraft över din månadsbetalning.Du kan betala en högre betalning och betala mindre under lånets livslängd eller ha en lägre månadsbetalning och betala mer över tiden. Det är bäst att få hjälp av en oberoende inteckningspersonal som inte försöker sälja dig en inteckning. Den här personen kan hjälpa dig att räkna ut den bästa handlingen. För mer information, se Bör du refinansiera ditt hypotekslån när räntesatserna sjunker? och Är din hypotekslån din pension?