Under 2011 diskuterade Warren Buffett fördelarna med att investera i hela världens guldförsörjning (bild a kub av guld som väger ca 170 000 ton med sidor 68 fot lång sittande bekvämt i infield av en mindre liga ballpark) i motsats till att investera i alla amerikanska grödor plus 16 Exxon Mobils (XOM XOMExxon Mobil Corp83. 56-0 . 23% Skapat med Highstock 4. 2. 6 ). När tiden går, berättar Buffett, att cropland och Exxon Mobils fortsätter att leverera svindlande mängder produktion i form av majs, vete, bomull och trillioner dollar av utdelningar, medan guldkuben kommer att vara oförändrad, fortfarande sitta i baseball infield, fortfarande inte kunna producera någonting. "Du kan krossa kuben, men det kommer inte att svara," skrev han i sitt 2011 brev till Berkshire Hathaway (BRK. B) aktieägare.

Buffett skulle sålunda välja produktiva tillgångar av stapel B, grödmarken och Exxon Mobils, över guldkuben. Produktiva tillgångar säger han att det kan vara i form av ett företag, antingen genom köp eller helt ägande, gårdar och fastigheter. " tillgångar borde ha möjlighet att i produktionen leverera produktionen som kommer att behålla sitt köpkraftvärde samtidigt som det kräver ett minimum av nya kapitalinvesteringar. Gårdar, fastigheter och många företag som Coca-Cola (KO KOCoca-Cola Co45 . 45-0. 04% Skapat med Highstock 4. 2. 6 ), IBM (IBM) och vårt eget See's Candy möter det dubbla testet ", skrev han i brevet.

Dessa tillgångar kan omvandlas till ekonomiska ekvivalenter med hjälp av rätt värderingsteknik. En prislapp kan etableras och en avkastning kan fastställas. I slutänden, genom att vara i rätt skog (produktiva tillgångar) och genom att korrekt utvärdera dessa tillgångar kan investerare uppnå högre avkastning.

Beräkna produktivitet genom traditionella värderingsmetoder

Lager

Berkshire och Buffett föredrar att köpa affärer direkt, men när de inte kan, kommer de att köpa betydande bitar av företag genom aktieinköp i företag som IBM, American Express (AXP AXPAmerican Express Co96. 20-0. 09% Skapat med Highstock 4. 2. 6 ) och Coca-Cola. I världen av Buffett och Benjamin Graham, fonden för värdeinvestering, är aktieinvestering mest intelligent när den är mest affärsmässig och investeraren bör behandla ett aktieinköp som om representerade hela verksamheten.

Traditionella värderingslagervärden på hög nivå inkluderar pris-till-vinst och pris-till-bokfört värdeförhållande. Allt annat lika, ett lager med ett P / E på 10 erbjuder mer värde än ett lager med ett P / E på 20.

Företag

Typiska värderingsmätare för inköp av ett företag inkluderar bokfört värde (värdet av alla tillgångar minus alla skulder), jämförbart marknadsvärde (med användning av senaste försäljningsdata för ekvivalenta företag för att fastställa ett pris, liknande den jämförbara marknadsanalys som gjordes för bostadsfastigheter) och en värdering av kapitalvärdet som tar affärens resultat antingen det senaste året eller i medeltal av ett visst antal föregående år och delar dem med en kapitaliseringsränta.Kapitaliseringsgraden är baserad på risk och förväntad avkastning. Om exempelvis en frisörsaffär har en genomsnittlig vinst på 20 000 USD under de senaste fem åren och det är fastslaget att kapitaliseringsgraden ska vara 20%, då kommer affärsverksamheten att vara 20 000 000 kronor. 20 eller $ 100 000.

Kassaflöde för hyresfastigheter

För hyresfastigheter ingår de typiska värderingsmetoderna en jämförbar marknadsanalys (bostadsfastigheter värderas normalt med den här metoden och det visar sig ganska meningslöst för hyresfastigheter eftersom det tar inte hänsyn till intäkter) reproduktionsvärde, eller kostnaden för att ersätta byggnaden; ett kapitalbaserat tillvägagångssätt (detsamma som beräkningsgraden för ett företag) en brutto hyresmultiplikatorberäkning och en månatlig kassaflödesanalys.

Brutto hyresmultiplikatorn är helt enkelt de årliga hyrorna för en fastighet multiplicerad med en faktor som representerar potentialen för "kassaflöde". "Tumregeln är att en egendom kommer att producera ett kassaflöde med en multipel av sju; en fastighet med brutto årliga hyror på $ 20 000 kommer sannolikt att ge ett kassaflöde till ett pris av $ 140 000 ($ 20 000 x 7). Denna beräkning är användbar för att filtrera ut fastigheter för vidare analys, men det är helt klart helt otydligt och en mer detaljerad prognostiserad inkomsträkning utvecklas vanligen. Denna detaljerade resultaträkningen står för hyresintäkter, lediga platser, fastighetsförvaltningsavgifter, reparationer och underhåll, gårdsarbete, diverse, reserver, lånebetalning, försäkring och fastighetsskatt. Det resulterande resultatet, eller "kassaflöde", divideras sedan med förskottsbetalningen för att bestämma en kontant kontantavkastning på investeringar.

Två viktiga fördelar med att investera i fastigheter är användningen av ökad avkastning genom hävstångseffekt och "fantom" kassaflödetillskott i form av avskrivning utanför kontanter. Avkastning på investerat kapital är en mer användbar mätvärde vid jämförelse av hyresfastigheter till aktieinvesteringar.

Produktivt lantbruksland

Jordbruksmark värderas vanligen med hjälp av en hyreskapitalberäkning, enligt Croplife. com, "mer än 50% av jordbruksmark i Midwest är för närvarande hyrd. "Således är ett par av jordbruksmark som hyrs för 500 dollar en hektar värderad till $ 12 500 per hektar om kapitaliseringsgraden är 4%. ($ 500/0, 04). Den här kapitaliseringsräntan är baserad på långfristiga räntor.

Skapa ekonomiska ekvivalenter med hjälp av den rabatterade kassaflödesmodellen

Den sanna inneboende värdet av en produktiv tillgång som beskrivs i Buffett 1992 års brev till Berkshire Hathaway-aktieägare framlades av John Burr Williams för över 50 år sedan i The Teori om investeringsvärde. "Värdet på alla aktier, obligationer eller affärer idag bestäms av kassaflödet och utflödet-diskonteras med en lämplig ränta - som kan förväntas inträffa under tillgångens återstående livslängd", skriver Williams. Detta inneboende värde kan beräknas med hjälp av den diskonterade kassaflödesmodell som resulterar i ett enda dollarvärde som i sin tur kan jämföras med tillgångens nuvarande pris för att komma fram till en avkastning.Denna avkastning gör att alla våra tillgångsklasser blir till ekvivalenter.

Ägarens vinst och tillväxtpriser

Så, hur bestämmer man alla inflöden och utflöden som förväntas inträffa under tillgångens återstående livslängd? Enkelt: Du bestämmer först ett resultatbasvärde (i Buffettvärlden, det skulle vara ägarintäkter som är nettoresultat plus avskrivningar minus investeringar) och sedan öka detta värde med en rimlig tillväxt. Tillväxten segmenteras i ett första steg och ett andra steg där första etappen är tillväxten som förväntas fortsätta under de kommande fem till tio åren och den andra etappen är en restränta som förväntas inträffa efter tillväxten avtar till en måttlig nivå.

För den första etappen kan den använda tillväxten vara den historiska 10-åriga vinsttillväxten för den aktuella tillgången. För att bestämma den historiska vinsttillväxten för någon tillgång, använd helt enkelt tidvärdet av pengarberäkning för ränta eller I / Y, med inkomsterna från 10 år sedan som nuvärdet, det senaste års resultat för framtida värde och 10 för antal år. Om du är övertygad om att intäkterna fortsätter på den här banan under de kommande fem till tio åren, använd sedan den här kursen för tillväxten i första etappen.

För den andra etappen är resträntan, ett gemensamt tillvägagångssätt, att använda "den långsiktiga nominella tillväxttakten i den allmänna ekonomin i företagets hemland", enligt Robert Hagstrom, författare till Warren Buffett Way . För USA är den långsiktiga ekonomiska tillväxten 5%.

Förutsägbarhet är nyckeln till att använda den diskonterade kassaflödesmodellen. Den aktuella tillgången måste ha en konsekvent rekord av intäkterna för att projicera framtida intäkter med viss grad av förtroende. Dessutom är variablerna i modellen som knappar på Hubble-rymdteleskopet: justera dem men lite och du tittar på ett helt annat universum.

Rabatt Betygsätt

Diskonteringsräntan är den ränta som används för att diskontera alla framtida intäkter tillbaka till ett nuvärde. Tänk på det som möjligheten att investera i tillgången till hands, istället för att köpa jordbruksmark, kan du köpa en statsskuldkredit. Värdet som Buffett använder är den riskfria räntan, vilken är den 30-åriga räntesatsen, nu vid 3%. Andra lägger till denna ränta ett eget kapital riskpremie som står för risk. Detta värde kan hittas på webbplatsen för Aswath Damodaran, professor i finans vid New York University. Kursen ligger nu på 6, 12%. Således kommer den totala diskonteringsräntan att vara 9, 12%.

Beräkna Intrinsic Value

De tidigare ingångarna är alla inskrivna i en diskonterad kassaflödesmodell och nuvärdet av alla framtida kassaflöden beräknas. Detta nuvärde är tillgångens inneboende värde och det kan jämföras med försäljningspriset, oavsett om det är aktiekurs, prislapp för verksamheten, prislapp på byggnaden eller priset per hektar för att bestämma en säkerhetsmarginal.

Säkerhetsmarginal

Enligt Buffetts mentor Benjamin Graham är säkerhetsmarginalen skillnaden mellan tillgångens nuvarande pris och tillgångens beräknade inneboende värde. Säkerhetsmarginal kan tänktas på följande sätt: Om du behöver bygga en bro som används av lastbilar som väger 50 000 ton, bygg sedan en bro som håller lastbilar som väger 100 000 ton. En stor säkerhetsmarginal ger ett säkerhetsnät för fel och avvikelser i det egna värdet. Enligt Buffett är de tre viktigaste orden i investeringen en säkerhetsmarginal.

Säkerhetsmarginal kan hittas genom att dividera tillgångens beräknade inneboende värde till priset av tillgången och subtrahera 1. Allt annat lika, en tillgång med en säkerhetsmarginal på 75% har ett mycket bredare säkerhetsnetto än en tillgång med en säkerhetsmarginal på 25%.

Landet av ekonomiska ekvivalenter-avkastningsgrad

För att bestämma tillgångens avkastning ändrar du helt enkelt diskonteringsräntan i rabattkassaflödesmodellen tills det beräknade inneboendet är lika med försäljningspriset på tillgången. Till exempel, om American Express 'inneboende värde beräknas vara $ 172. 08 per aktie med en diskonteringsränta på 9, 12% och dess nuvarande pris är 71 dollar. 73, då justering av diskonteringsräntan till 14 6% kommer att resultera i ett internvärde på $ 71. 73 vilket är samma som försäljningspriset. Detta innebär att baserat på modellen byggd att American Express-investeraren kan förvänta sig en årlig avkastning på 14,6%. Denna avkastning möjliggör enkel jämförelse över tillgångsklasser och underlättar effektiv utplacering av kapital. Således, om produktionen är Coca-Cola, choklad, bostadsutrymme eller bomull, reducerar den diskonterade kassaflödesmodellen olikartade tillgångar till ekvivalenter.

En fågel i handen

Enligt Buffett i sin årsredovisning för 2000 till aktieägarna fastställdes formeln för värdering av alla tillgångar som John Burr Williams lade fram i Theory of Investment Value Aesop i 600 B. C- "En fågel i handen är värd två i busken. "Det axiomet måste ändras med fyra frågor: Hur säker är du att fåglarna är i busken, när kommer de fram, hur många kommer det att finnas och vad är den riskfria räntan? (Avkastningen på långsiktiga U.-sedlar). Samtliga dessa variabler är fångade i rabattkassaflödesmodellen. "Om du kan svara på dessa tre frågor kommer du att få veta bushens maximala värde och det högsta antalet fåglar du nu har som ska erbjudas för det. Och, naturligtvis, tror inte bokstavligen på fåglar. Tänk dollar ", skrev Buffett i aktieägarbrevet.

Denna lag enligt Buffett är oföränderlig. Den gäller" utgifter för gårdar, oljebidrag, obligationer, lager, lotteri och produktionsanläggningar. siffror, och du kan rangordna attraktiviteten för alla möjliga användningar av kapital i hela universum, "skrev Buffett.

Bottom Line

"Om valutan ett sekel från och med nu är baserat på guld, snäckskal, hajtänder eller en bit papper (som idag) kommer människor att vara villiga att byta ett par minuter av sin dagliga arbeta för en Coca-Cola eller några Se jordnötsskört.I framtiden kommer USA: s befolkning att flytta mer varor, konsumera mer mat och kräva mer bostadsutrymme än vad den gör nu. Människor kommer för alltid att utbyta vad de producerar för vad andra producerar ", skrev Buffett i sin aktiebok för 2011. När det gäller den enskilda investeraren, identifierar dessa produktiva tillgångar över en kub av guld och mastrerar modellen som omvandlar dem till ekonomiska ekvivalenter leder till inneboende värde. Det leder till en säkerhetsmarginal som leder till högre avkastning.