Det var en tid då lånen till Veterans Administration (VA) var så tidskrävande att få långivare inte vill behandla dem och hemförsäljare skulle sannolikt avvisa erbjudanden från köpare som planerar att finansiera med VA lån. Tack vare förändringar i systemet har det blivit mycket lättare att dra nytta av de unika fördelar som VA-lån erbjuder.

Bakgrund VA-lån erbjuds genom Veterans Administration, en USA-regeringsorganisation som tillhandahåller förmåner och tjänster till behöriga veteraner, aktiv tjänst, reservister och National Guard-medlemmar tillsammans med deras familjer. Även om VA uppmuntrar långivare att erbjuda dessa lån genom att garantera att återbetala en betydande andel av något lån som går till standard, är VA-lån faktiskt gjorda av privata långivare, inte av VA själv. Det innebär att långivaren, inte VA, bestämmer om en låntagare är berättigad till ett lån och vilka lånevillkor låntagaren kvalificerar sig för. Som sådan är det fortfarande viktigt att handla om det bästa avtalet på en VA-hypotekslån.

Unika egenskaper: Ingen nedbetalning, ingen PMI För några år sedan erbjuder massor av långivare 0% -down lån. Efter att bostadsmarknaden kraschade, försvann det alternativet. VA låneprogrammet erbjuder dock fortfarande möjligheten att köpa ett hem utan betalning. Att inte behöva göra en förskottsbetalning hjälper dig att behålla din akutfond, vilket är avgörande när du är husägare. Och om du redan har mycket pengar i din akutfond, behöver du inte göra reparationer eller renoveringar som du inte annars skulle ha råd med. (Ta reda på hur du hittar den bästa hypotekslånen, läs Betyg A Billig Mortgage .)

Här är en illustration av hur mycket pengar du kan hänga på på kort sikt med ett nollutbetalningslån:

Traditionell nedbetalning	Konventionellt lån	FHA-lån < VA-lån	Nedbetalningsandel
20%	10%	3. 50%	0%	Köppris
$ 200 000	$ 200 000	$ 200 000	$ 200 000	Nackbetalningsbelopp
$ 40 000 > $ 20 000	$ 7 000	$ 0		Till skillnad från FHA-lån och andra låneförbättringslån är det inte heller ett privatkreditförsäkringskrav (PMI) med ett VA-lån. Att inte behöva betala PMI kommer inte att hjälpa dig med de främsta kostnaderna för att köpa ett hem, men det kommer att hjälpa till med ditt månatliga kassaflöde och kommer också att minska den långsiktiga kostnaden för att äga ditt hem.

Unika fördelar med unika nackdelar

Tyvärr är VA-lån inte tillgängliga för alla. De är begränsade till behöriga veteraner, aktiv tjänst, reservister och medlemmar av National Guard och några efterlevande makar, vilka alla måste bevisa att de är kvalificerade genom att erhålla ett certifikat om stödberättigande från VA (långivaren kan ofta slutföra detta steg för låntagaren).Du kan lära dig mer om vem som är berättigad på USA: s webbplats för veteranfrågor.

VA-lån är endast tillåtna för ägarboende primära bostäder, så planera inte att använda en om du vill finansiera en investering eller semesterfastighet. Långivare kommer inte heller att finansiera VA-bygglån enligt boken Din guide till VA-lån

av David Reed. Kanske är den största nackdelen med ett VA-lån för dem som är berättigade att det krävs en finansieringsavgift. För homebuyers som tar ut ett VA-lån för första gången och inte gör en förskottsbetalning är finansieringsavgiften 2,15% av lånebeloppet för reguljära militärveteraner och 2. 4% för reservförvaltare eller National Guard. Om det inte är första gången du använder din VA-rätt, hoppas finansieringsavgiften till 3,3%. Eftersom denna kostnad är en avgift, bidrar den inte till ditt eget kapital. Det är i huvudsak en slutkurs. VA använder dessa finansieringsavgifter för att hjälpa till att betala garantierna på VA-lån som går dåligt. Få personer kommer att bli befriade från finansieringsavgiften. Låntagare som inte vill betala för det kan försöka be säljaren att betala det, precis som att de kanske ber säljaren att betala någon annan slutkurs. Det är också möjligt att rulla finansieringsavgiften i lånet, vilket är en bra kortsiktig lösning för kontantbindade köpare men en dålig långsiktig lösning, för då måste låntagaren betala ränta på finansieringsavgiften för lånets livslängd.

VA Vs. FHA Vs. Konventionella

Eftersom de är de två lägsta betalningsalternativen, kan många låntagare som är berättigade till VA-lån också överväga FHA-lån - ett lån försäkrat av Federal Housing Administration. Om du kvalificerar dig för båda, vilken ska du välja och varför? (Läs mer i

Köp ett hem: Få ett godkännande för ett lån .) FHA-hypotekslån kräver en avgift som liknar VA-lånets finansieringsavgift. Det kallas upplåningsförsäkring och kostar 2,25% av lånebeloppet från och med maj 2010. FHA-hypotekslån kräver också att låntagare betalar månadsvis privat hypotekslånsförsäkring till en räntesats om cirka 0,5% per år av lånets belopp till dess att låntagaren ackumulerar 22% eget kapital. På ett 200 000 000 hus skulle då ett FHA-lån kräva att du sätter ner $ 7 000, betalar en avgift på $ 4, 243. 50 (0. 0225 x $ 193 000) och betalar ytterligare $ 965 ( 005 x $ 193, 000) ett år för PMI. Om du rullade den finansieringsavgiften i ditt lån skulle din månatliga hypotekslån och PMI öka något.

Ett VA-lån, å andra sidan, skulle kräva $ 0, en avgift på $ 4, 300 till $ 4, 800 och ingen PMI. Om räntan på ditt inteckning var 6% och din löptid var 30 år, skulle din månadsränta och ränta på FHA-lånet på $ 193.000 vara $ 1, 157. 13; på VA-lånet på $ 200 000, skulle det vara $ 1, 199. 10, en skillnad på $ 41. 97 en månad eller $ 503. 64 per år.

Om du har en betydande utbetalning kan ditt bästa alternativ vara en vanlig hypotekslån. Du kommer att undvika finansieringsavgiften på 1. 25% till 1. 5% som VA betalar även när låntagarna har en betalning på 10% eller mer.På en $ 200 000 hem med en 10% nedbetalning skulle VA: s finansieringsavgift vara $ 2, 250 eller $ 2, 700 (.0125 x $ 180 000 eller .155 x $ 180 000).

Slutsats

Trots finansieringsavgiften gör bristen på betalningsbehov och PMI VA-lån till ett mycket attraktivt alternativ för kvalificerade homebuyers.