Med räntesatser som är låga och uppenbara ännu inte beredda att gå norrut, är refinansiering av ett inteckning oemotståndligt för många husägare. Men om man prövar huruvida en refinansiering ger ekonomisk mening, förbise inte de mindre uppenbara kostnaderna som följer med: de olika avgifterna som kan komma in i tusentals dollar. (Se även: Bör du refinansiera ditt hypotekslån när räntesatserna sjunker?)

I allmänhet är panoply av avgifter i samband med ett inteckning detsamma om lånet är för ett nytt köp eller att refinansiera ett befintligt lån, Även om en långivare ibland kommer att avstå några avgifter för att refinansiera ett lån som den redan har undertecknat - mer om det på ett ögonblick. Hypotekslån faller vanligen i tre kategorier:

Långivskostnader

Under lång tid har långivare hittat nya sätt att dra nytta av låntagning - försäkringsavgifter, bearbetningskostnader, avgifter för rutinmässigt administrativt arbete som kopiering och leverans av dokument - mycket till överraskning och oro för obehagliga låntagare. Under 2008 rapporterade Federal Reserve att det inte var ovanligt att betala så mycket som 6% av lånebeloppet i avgifter, främst till långivaren. Men nu finns det en gräns för hur mycket en långivare kan extrahera från en låntagare på detta sätt - en gräns som införs av Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act. Enligt regler som föreskrivs av Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) kan en långivare inte debitera låntagaren mer än 3% i avgifter på de flesta lån om det vill ha rättsligt ansvar skydd från nödlösa låntagare. (Förutom olika avgifter begränsar även kepsen poäng som betalas för en lägre ränta och provisioner som betalas till blyfinnare som mäklare. För lån under 100 000 dollar uppgår kepsen till högst 8%. Ett lån som uppfyller dessa och Övriga villkor anses vara en "kvalificerad inteckning.")

Tredjepartsavgifter

Några av kostnaderna för att ordna ett lån inte till långivaren men till andra företag som tillhandahåller tjänster som underlättar transaktionen - i grunden för långivarens due diligence. Vanligtvis inkluderar dessa egendomsundersökningen och bedömningen, titelsökningen (för att se till att det inte finns några pant på fastigheten) och titelförsäkring för banken, om titelsökningen är dåligt genomförd. (Vissa långivare uppmanar låntagare att ta ut försäkringspolicyer för sig själva, men Barry Zigas, chef för bostadspolitik för konsumentförbundet i Amerika, säger att det är onödigt. "Sannolikheten att hitta ett problem i titeln på en egendom som köptes och säljs på den öppna marknaden är väldigt liten ", särskilt eftersom långivarens tittarsökning nästan alltid kommer att avslöja den. Undantagen säger han är så sällsynt att det är en kostnad som inte betalar för låntagaren.") Sådana extra avgifter kan i vissa jurisdiktioner innehålla kostnaden för att anställa din advokat och din bank advokat.

I allmänhet ingår dessa avgifter inte i CFPB: s 3% -kapital, utom när tredje parter i själva verket är anknutna till långivaren eller när långivaren behåller en andel av dessa avgifter snarare än att ge dem vidare.

Statliga avgifter

Det finns två grundläggande typer av statliga avgifter. Först, i minst nio stater och District of Columbia, bedömer statliga och lokala myndigheter en skatt för, som New York staten säger, "privilegiet att spela in en inteckning. "Och de olika myndigheterna som stöder bostäder med speciella låneprogram tar ut sina egna avgifter. U. S. Department of Agriculture, som garanterar bostadslån i kämpande landsbygdsområden, kräver till exempel hypotekslån som kostar 2% av lånets nominella värde i början och. 4% av den återstående huvudmannen årligen. Militära veteraner som refinansierar en konventionell inteckning med lånegaranti från Veteransministeriet betalar en finansieringsavgift som sträcker sig från 2,15% till 3,3% av lånet, men refinansiering av en befintlig V. A. lånekostnad bara. 5%.

ReFi Rabatt

Ofta kommer långivare att ge en refinansiering husägare en paus på avgifterna, säger Zigas. "De vet redan din betalningshistorik och att du är kreditvärdig - särskilt om de sänker din ränta, är det ett enkelt beslut för din långivare att göra. "Tredjepartstjänster som bedömningar och titelsökningar och försäkringar kan bli strömlinjeformade eller diskonterade också, men säger Zigas," måste konsumenten insistera på att långivaren söker ut det eller försöker ut sig själva, för annars är det enklaste för en långivare att göra är slot i en titelsökning och gå till en leverantör som debiterar konsumenten för en helt ny titelsökning, vilket egentligen inte är nödvändigt. "(Låntagare som deltar i regeringens Home Affordable Refinance Program, som måste ha köpt sina bostäder före den 31 maj 2009, kan också betala strömlinjeformade avgifter.) Och en steely negotiator kanske kan förhandla bort några av långivarens olika avgifter - om låntagaren är villig att gå bort från lånet.

När du har fastställt kostnaderna för det nya lånet är det viktigt att jämföra det med din nuvarande månadsbetalning, säger Shashin Shah, en certifierad finansiell planerare i Dallas. För en låntagare med 25 år kvar på hans hypotekslån kommer betalningen på 30-års notering att vara lägre, delvis på grund av den längre låneperioden. "För att jämföra äpplen till äpplen, borde de se vad det extra beloppet de kommer att behöva betala varje månad för att få inteckning på 25 år," säger Shah. "Det ger vanligtvis en husägare en bättre uppskattning av om kostnaden plus den nya kursen sparar pengar. "

Bottom Line

Avgifter för refinansiering av hypotekslån är i allmänhet samma som för ett köplån, men refinansiering låntagare betalar ofta rabatt för en effektiv transaktion. Ändå är det viktigt att harmonisera det nya lånet med ditt befintliga lån för att se om du verkligen sparar pengar.

För ytterligare läsning, se Cash Out Vs. Rate / Term Mortgage Refinancing Loans och Ska jag kombinera två hypotekslån till en?