Skatteavdrag för hypotekslån är en välkänd fördel för husägare, men det är inte den enda skatterelaterade frågan som husägare behöver veta om. Några av de största utmaningarna med att äga ett hem kommer i form av de skattebestämmelser som gäller poäng och kostnad. Lyckligtvis går en liten kunskap långt ifrån att rensa upp mysterierna. I den här artikeln ger vi dig nedräkningen på hypotekslånpunkter och visar hur de räknas in i ditt hem värde, kostnadsbas och i sista hand din skatteskuld.

AD:

En primer på poäng

Poäng är specifika avgifter som betalas av en låntagare för att ingå ett inteckning. Eftersom poäng betraktas som förbetalt ränta kan en låntagare använda dem som avdrag. När det gäller hypotekslån är det emellertid lätt att vara förvirrad om huruvida en homebuyer kan få fullt skatteavdrag för poäng, vilket i allmänhet uppgår till 1-3% av lånevärdet. I allmänhet, för att poäng är förbetalda räntor måste du dra av dem under hypotekslånets löptid. Internal Revenue Service (IRS) anger dock att poängen är avdragsgilla under det faktiska betalningsåret, så länge följande krav är uppfyllda:

AD:

- Lånet är säkrad av din primära bostad (den du bor mestadels)

- Betalningspunkter är en etablerad praxis i ditt område

- Betalda poäng var inte mer än det belopp som vanligen debiteras i ditt geografiska område

- Du använder kontanteringsmetoden, vilket innebär att du redovisar inkomster under det år du mottar det och drar ut kostnaderna under det år du betalar dem

< ! - 3 ->

- Poängen betalades inte för poster som vanligtvis anges separat på uppgörelsebladet, till exempel bedömningsavgifter, inspektionsavgifter, avgiftsavgifter, advokatavgifter eller egendomsskatter.

- Du gav pengar vid eller före stängning som var minst lika mycket som de poäng som debiterats, inte räknar poäng som betalats av säljaren, och du lånade inte pengar från din långivare eller inteckningsmäklare för att betala poängen

- Du använde ditt lån för att köpa eller bygga din primära bostad

- Poängen beräknades som en procentandel av hypotekslånets huvudstol, och beloppet visas tydligt på ditt avräkningstal

Under vissa omständigheter måste poängen dras av under livslängden för lån. Till exempel kommer poäng för ett 30-årigt lån att dras av till 1/30 per år. Poäng som faller under denna kategori inkluderar de som betalas:

- på en inteckning för ett andra hem;

- att refinansiera ett lån (om inte lånet används för att förbättra ditt primära hemvist), vilket inkluderar poäng som betalats vid refinansiering för att få en lägre ränta;

- på ett bostadslån som inte används för att köpa, bygga eller förbättra ditt primära bostad. Om en del av lånet används för att köpa, bygga eller förbättra din primära bostad, kan motsvarande antal poäng dras i det år som poängen betalas.

Om lånet återbetalas tidigt kan alla återstående poäng dras omedelbart. Du måste också komma ihåg att IRS-formuläret 1098 som du kommer att få i januari anger det belopp som är avdragsgillt som du har betalat på ditt inteckning, men håller inte reda på amorterade poäng. Var noga med att inkludera en lämplig förklaring till eventuella avdrag för avskrivna poäng när du lämnar in din skattedeklaration. Om poängen betalades av säljaren kan köparen dra av dem på hans eller hennes skattedeklaration, men måste sänka huskostnadsbasen med motsvarande belopp. För en omfattande översikt över poäng från IRS, besök den senaste rapporten.

Köp och sälja: En närmare titt på basen

Kostnadsbasen, som är det ursprungliga värdet av en tillgång i skattesyfte, är ofta det sista på de flesta köpare sinnen när de köper ett nytt hem. Medan du kanske inte tänker på det, påverkar den metod genom vilken du förvärvade fastigheten och vad du gör med det efter förvärvet bestämningen av grunden och i slutändan vinsten som någon skatt måste slutligen betalas ut.

Förstå skatten

Om du ägde och bodde i ditt hem (primära bostad) under minst två av de fem åren innan du sålde det, kanske du inte behöver betala någon skatt alls tack vare skattebetalaren Lag av 1997. Före den 7 maj 1997 var hushållare skyldiga att betala kapitalvinstskatt på vinst från försäljning av ett hem, om inte intäkterna var vana vid köp av en dyrare primärbostad inom två år, eller husägaren var minst 55 år och hävdade ett skattefritt undantag på upp till $ 125 000 i vinst från försäljningen.

I dag betalar en enskild person ingen skatt på upp till 250 000 dollar i realisationsvinster som genereras av försäljningen av en primär bostad och gifta par betalar ingen skatt på upp till 500 000 USD, förutsatt att du bodde i ditt hem för nej färre än två år under femårsperioden före försäljningen. Om du sålde ett hem före 1997 och rullade vinsten till ditt nya primära bostad, måste du inkludera mängden av överlåtningsvinst vid beräkning av din skattesats. Under särskilda omständigheter, såsom minskad hälsa, förändring av sysselsättning eller skilsmässa, upphävs det tvååriga kravet, och skattebefrielsen baseras på antalet månader som bodde i hemmet. Till exempel, om säljaren bodde i hemmet i 12 månader, är antalet månader som bodde i hemmet dividerat med 24 (antalet månader på två år). Resultatet är 0. 5, vilket ger hyresgästen ett 50% undantag för eventuella realisationsvinster från försäljningen av fastigheten. Militär personal som flyttar på grund av en obligatorisk omplacering är befriad från tvåårsregeln.

Medan 250 000 000 kronor vinstvärden (500 000 000 kronor för gifta par) kan verka som ett betydande undantag, har himmelriktade bostadsmarknader i många delar av landet under det senaste decenniet orsakat att även blygsamma bostäder uppskattar betydligt över tiden . Eftersom du aldrig vet vad framtiden kommer att medföra på din lokala fastighetsmarknad är det viktigt att hålla reda på din kostnadsbas och förstå vad, om någon skattskyldighet kommer att genereras när du säljer.

Beräkningsunderlag

För att fastställa kostnadsbasen i ditt hem måste du lägga till kostnaden för eventuella kapitalförbättringar som du har gjort till hemmet till det pris du betalade för hemmet. Kapitalförbättringar definieras i allmänhet som allt som ökar din fastighets värde och dess förväntad livslängd. Sådana förbättringar kan omfatta att förstora ett kök, installera en pool eller lägga till ett extra sovrum. Därefter måste du subtrahera mängden av säljaren betalade poäng, avskrivningar och förluster.

Exempel: Beräkning av kostnadsunderlag Heminköpspris: $ 300 000 Säljaren betalade poäng: - $ 6 000 Pool: $ 20 000 Justerad kostnadsbas: $ 314 000 < Bottenlinjen

Även om bostadspriserna drabbades av en stor kris i hypokrisen som inträffade 2007, om historien fortsätter att upprepa sig på ett sätt som liknar tidigare bostadsbooms, kommer många husägare att se värdet av sina bostäder uppskatta över på lång sikt. På samma sätt är oddsen bra att kapitalvinstskattelagen ändras än en gång. Eftersom ingen säkert kan berätta vad framtiden kommer att medföra är det bäst att helt och hållet få en fullständig förståelse för ditt hem värde, grund och skatt. En dag när du behöver informationen kommer du vara glad att få den nära till hands.