När det blir nödvändigt att komma med en hög med pengar ser många husägare ett andra lån på sitt hus som det enklaste och mest praktiska sättet att uppnå detta. Även de som har andra tillgångar kan hitta denna avenue tilltalande, eftersom de kanske inte vill sälja skattepliktiga innehav som kommer att generera realisationsvinster eller betala uttagstraff på tidiga IRA- eller pensionsplanfördelningar. De som lånar på sitt eget kapital har tre alternativ att välja ut, och det bästa för en viss kund kommer att bero på deras omständigheter och mål. (För mer, se: Hur räntor fungerar på ett hypotekslån. )

Secondary Home Loans: Landskapet

Sekundära bostadslån är uppdelade i tre kategorier:

• Andra hypotekslån . Även kallad Home Equity Loans, är denna typ av bostadslån den mest strukturerade, och de speglar i huvudsak primära inteckningar. De kan ha fasta eller rörliga räntor, men räntan är vanligtvis fast och är vanligtvis högre än för den första hypotekslånen. Dessa lån skrivs av i början och har också en viss löptid, till exempel 15 år. Varje mottagen betalning är uppdelad mellan ränta och revisor på samma sätt som en primär hypotekslån och de kan inte dras vidare när de har utfärdats.
• Hem Equity Line of Credit (HELOC). Denna typ av lån är den mest flexibla av de tre, och det kan inte finnas några faktiska medel som utfärdas vid godkännande, även om vissa linjer kräver att ett minimum initialt belopp ska spridas. Låntagaren har då förmågan att utnyttja denna kreditrankning när det behövs på samma sätt som ett kreditkort, och de flesta kreditkrediter kommer nu med antingen en checklista eller ett betalkort för att ge enkel tillgång till medel. HELOCs erbjuder vanligtvis framtida avskrivningar på grund av deras struktur, och låntagare kommer endast att göra betalningar på det belopp som faktiskt har dras. Och till skillnad från de andra två formerna av sekundära lån kommer HELOCs vanligtvis inte med några stängningskostnader. Låntagare kan också få betala endast ränta på lånet varje månad, men hela återstoden kommer att betalas i slutet av terminen.
• Cash-out-refinansiering . Till skillnad från de andra två alternativen innebär denna metod inte nödvändigtvis ett andra lån, även om man i många fall används för att undvika primär hypotekslån eller ge ytterligare medel. I detta fall refinansierar husägaren helt enkelt hemmet för ett större belopp och tar skillnaden i kontanter. Slutkursen för denna typ av lån kan vara ganska hög i vissa fall. (För mer, se: Home Equity Loans: Kostnaderna. )

Alla tre metoderna för tillgång till eget kapital har flera egenskaper gemensamt. Först och främst är det att de som inte kan återbetala dem kan förlora sina hem i avskärmning.Ränta som debiteras av varje typ av lån är också avdragsgill upp till den 1 miljarder aggregeringsgränsen som fastställs av IRS på schema A i 1040. (Hemkapitallån har ofta en extra lånegräns på 100 000 USD, så att ränta på saldot överstiger detta ej avdragsgill.) Låneförhållandet för de flesta sekundära lånen är vanligen 80%, även om det i vissa fall kan vara högre för dem som kvalificerar sig, till exempel för utbetalningar.

Naturligtvis är det faktiska belopp som beviljas beror på låntagarens ekonomiska ställning och kreditvärdering. Det finns även vissa typer av bostadslån som kan överstiga 100% av LTV-förhållandet, men de flesta finansiella planerare varnar låntagare mot denna form av lån, eftersom de kommer med en hög möjlighet att avskärma. Konsumenterna har också vissa typer av skydd med alla tre typer av lån enligt federal lag. Långivare är skyldiga att redogöra för hur ränta beräknas, konsekvenserna av icke-återbetalning, villkoren och räntan som debiteras av lånet och andra relevanta uppgifter, såsom låntagarens rätt till upphävande.

Den bästa passformen

Det bästa sättet att tappa in i ditt eget kapital beror nog mer på vad du behöver för pengarna än vad som helst annat. Självklart spelar din kredit värdering och ekonomiska situation också, men det kommer att vara en faktor oavsett vilket alternativ du väljer. Men i allmänhet matchar alla dessa metoder ofta följande situationer och mål: (För mer, se: Reverse Mortgage eller Home Equity Loan? )

• Home Equity Loans: Eftersom alla pengar i denna typ av lån sprids i början, de flesta låntagare som ansöker om dem brukar ha omedelbart behov av hela balansen. Dessa lån används ofta för utbildning, medicinska eller andra engångskostnader eller för att finansiera skuldkonsolidering.
• Hem Equity Lines of Credit: Det här är mer lämpligt för husägare som regelbundet behöver tillgång till pengar över tid, till exempel att betala för kostnader som uppkommer löpande. Detta är i allmänhet den billigaste formen av lån eftersom du bara betalar ränta på vad du faktiskt lånar och betalar inga stängningskostnader. Var noga med att du kommer att kunna återbetala hela saldot när tiden löper ut.
• Cash-Out Refinance: Det här är vanligtvis en bra idé om du har ackumulerat betydande eget kapital i ditt hem och behöver pengar nu, men kvalificerar dig också för att få en bättre ränta på din första hypotekslån. Till exempel, om din kredit värdering nu är mycket högre än när du köpte ditt hem, då kan en lägre skattesats hjälpa till med att kompensera för den högre betalningen som kommer med den nya större lånebalansen som inkluderar utbetalningsbeloppet. Och om du använder utbetalningsbeloppet för att betala av andra skulder som billån eller kreditkort, kan ditt totala kassaflöde fortfarande förbättras, och din poäng kan stiga nog för att garantera en annan refinansiering i framtiden.

Bottom Line

Använda ditt hem som en källa till pengar kan vara ett smart val i vissa situationer.Var noga med att försiktigt köra siffrorna och förutse ditt framtida kassaflöde innan du loggar på den prickade linjen. Dessa alternativ är förmodligen inte en bra idé att använda för rekreationsutgifter eller rutinmånadsräkningar, men de kan vara verkliga livsfrämjare för dem som är saddlade med stora oväntade ekonomiska hinder som sjukhusräkningar. För mer information om hur du bäst kan få tillgång till ditt eget kapital och hitta aktuella priser, besök Bankrate-webbplatsen på www. Bankrate. com. (För mer, se: Är en Home Equity Loan ett bra sätt att betala av min kreditkortsskuld? )