Spårning av aktivistiska hedgefonder har blivit en källa till vinst för många investerare de senaste åren. Aktivistiska hedgefonder försöker ta en andel i företag som de tycker är underpresterande och arbetar sedan för att påverka förvaltningen för att förbättra verksamheten eller sälja företaget. Aktivistfonder har blivit allt populärare under det senaste decenniet. Enligt en studie från JPMorgan har aktivistfonderna ökat till mer än 112 miljarder dollar i tillgångar i slutet av 2014 från 12 miljarder dollar ett decennium tidigare. Enligt samma rapport har aktivistinvesterare genererat betydande alfa under det senaste decenniet och är en favorit på institutionella investerare.

Bekymmer om ledningsåtgärder Lead to Activist Intent

En framgångsrik aktivistkampanj kan leda till betydande avkastning för investerare som får sina pengar utöver aktivistfonden. Nyligen lämnade det aktiva investeringsföretaget Sessa Capital en 13D med Securities and Exchange Commission, som meddelade att den hade förvärvat en 7,2% andel av hotellförvaltningen för fastighetsinvesteringar Ashford Hospitality Prime (AHP). Inlämningen uppgav att Sessa Capital köpte aktierna "för att förvärva ett kapitalandel i AHP i tron ​​att aktierna är undervärderade. ”

Företaget skickade också ett brev till ledning som uttryckte oro över de senaste åtgärder som styrelsen fattade som Sessa ansåg vara ägarens ovänliga och påpekade att det nyligen tillkännagede beslutet att granska strategiska alternativ inklusive försäljning av bolaget kan leda till att en överdriven uppsägningsavgift betalas till den nuvarande ledningen. Ansökan avslöjade också att Sessa Capital-chef John Petry träffade Ashfords tjänstemän i juni för att diskutera företagets strategi och rabatt på det uppskattade värdet av fastigheterna som ägs av REIT.

Ashford är en stor samling av tillgångar som Ashfords VD Monty Bennett på det senaste konferenssamtalet uppskattas vara värd cirka 27 dollar. 60 per aktie, vilket ligger långt över den senaste nivån på $ 14 och förändring. REIT äger 10 främsta fastigheter i vad det kallar utväg och gatewaymarknader. Egenskaperna inkluderar sådana high-end hotell som Pier House Resort i Key West, Fla. Bardessono Hotel i Napa Valley, Kalifornien. Marriott Seattle Waterfront; och huvudstaden Hilton i Washington DC.

I augusti lämnade Ashfords ledning en 8K-rapport med SEC som säger att det skulle överväga alla alternativ, inklusive försäljningen av företaget. Bennett sa i arkiveringen att "Vår styrelse och ledningsgrupp är fortsatt engagerade i att agera i våra aktieägares bästa.Vi tror inte att Ashford Prime nuvarande aktiekurs exakt återspeglar företagets inneboende värde. Medan vi är övertygade i vår strategiska plan har vi dragit slutsatsen att vi bör överväga alla andra möjligheter att maximera aktieägarvärdet. "

Företaget är bra

Företaget har varit ganska bra för Ashford Hospitality Prime sen. Under andra kvartalet ökade intäkterna per tillgängligt rum (RevPAR) med 9%, eftersom både beläggningsgraden och de genomsnittliga dagliga rumspriserna ökade året runt. Rörelseresultatet före skatt, avskrivningar och avskrivningar ökade med 10,5 procent för hotellportföljen. Justerade medel från verksamheten ökade med 33% jämfört med året innan. Som ett svar på de starka resultaten fördubblades Ashfords styrelse bolagets utdelning, och aktierna ger nu 2,79%.

Resultatutdelningen noterade att värderingen av hotellen till det aktuella marknadspriset var på en underförstådd kappränta på 9,6 procent av rörelseresultatet. Den privata marknadspriset för lyxhotell är för närvarande 6,5%. Om hotellen värderades med den kursen bör börsen handlas på ledningens uppskattning på 27 dollar. 60 per aktie. Det är den här stora rabatten som har uppmärksammats av en aktivistisk investerare och orsakat ledningen att överväga strategiska alternativ för att öka aktieägarvärdet.

Bottom Line

Det finns ingen garanti för att det oberoende styrelsen som genomför den strategiska översynen kommer att besluta att en försäljning är i bästa intresse för bolaget och dess aktieägare. På samma sätt finns det ingen garanti för att Sessa Capital kommer att kunna påverka förvaltningen i sitt beslut att sälja och nivån på avgifter som skulle betalas vid försäljning. Även om ledningen beslutar att sälja, finns det ingen garanti för att försäljningen skulle vara till önskat pris, antingen med försäljning av företaget som helhet eller av fastigheterna individuellt. Om Ashford kan sälja fastigheterna till något nära den beräknade kupskursen och värderingen, kan intäkterna till aktieägarna vara nästan dubbla nuvarande aktiekurs.

Alla aktivistkampanjer är inte framgångsrika, men många av dem ökar med framgång aktieägarna.

Spårning av köpaktiviteter och SEC-arkivering av aktivister med en framgångsrik rekord kan vara en utmärkt källa till investeringsideer.