När du tänker på att köpa fastigheter är det första som förmodligen kommer att tänka på ditt hem. Men fysisk egendom kan också spela en roll i en portfölj, särskilt som en säkring mot aktiemarknaden. Men medan fastigheter har blivit ett populärt investeringsfordon under de senaste 50 åren är det att köpa och äga tegel och murbruk är mycket mer komplicerat än att investera i aktier och obligationer. I den här artikeln kommer vi att undersöka de ledande alternativen för enskilda investerare, listade i ungefärlig ordning för hur direkt en fastighetsinvestering de är och skälen att investera.

Grundläggande uthyrningsegenskaper

Det här är en investering som är lika gammal som övningen av markägande. En person kommer att köpa en fastighet och hyra ut den till en hyresgäst. Ägaren, hyresvärden, är ansvarig för att betala hypotekslån, skatter och underhåll av fastigheten.

Idealiskt hyr uthyraren tillräckligt med hyra för att täcka alla ovannämnda kostnader. En hyresvärd kan också ta ut mer för att producera en månadsvinst, men den vanligaste strategin är att vara tålmodig och bara ta ut tillräckligt med hyra för att täcka utgifterna tills hypotekslån har betalats, vid vilken tid majoriteten av hyran blir vinst. Vidare kan fastigheten också ha uppskattats i värde under hypotekslån och lämnar hyresvärden en mer värdefull tillgång. Enligt USA: s folkräkningsbyrå har fastigheter i landet konsekvent ökat i värde från 1940 till 2006. Även om det var ett dopp under subprime-hypnotiseringen 2008-2010 har den nu återhämtat sig och har ökat totalt sett.

En investerare måste känna till den marknad där han söker fastigheter eller hyra en expert som hjälper. För investerare som söker en inkomstström från hyresfastigheter, är de viktigaste aspekterna att överväga fastighetsplats och marknadshyror. När det gäller plats finns många framgångsrika lägenheter i närheten av stora skolor. Till exempel, om du köper en fastighet nära ett statligt universitet, kommer studenterna sannolikt att vilja hyra det år efter år. Det finns också många andra funktioner i en lönsam hyrafastighet, och vissa tar tid att lära sig. För mer, se Topp 10 funktioner i en lönsam hyresfastighet.

Det finns naturligtvis fläckar i ansiktet av vad som verkar som en idealisk investering. Du kan sluta med en dålig hyresgäst som skadar fastigheten eller, ännu värre, slutar ha ingen hyresgäst alls. Detta ger dig ett negativt månatligt kassaflöde, vilket innebär att du kanske måste snubbla för att täcka dina hypotekslån. Det är också fråga om att hitta rätt egendom. Du kommer att vilja välja ett område där lediga platser är låga och välja en plats som folk vill hyra.

Kanske är den största skillnaden mellan en hyresfastighet och andra investeringar den tid och det arbete du måste ägna dig åt att ta hand om det.Om du inte vill, kan du hyra en professionell fastighetschef. Men hans eller hennes lön blir då en kostnad som påverkar din investering lönsamhet.

The Flip Side: Fastighetshandel

Detta är den vilda sidan av fastighetsinvesteringar. Liksom dagens handlare som är ligor från en köp-och-håll-investerare är fastighetshandlarna en helt annan ras från köp-och-hyres hyresvärdarna. Fastighetshandlare köper fastigheter med avsikt att hålla dem under en kort period, ofta högst tre till fyra månader, varefter de hoppas sälja dem till vinst. Denna teknik kallas också flipping och bygger på att köpa egenskaper som antingen är väsentligt undervärderade eller ligger i ett mycket varmt område.

Ren fastighetsflippor kommer inte att lägga några pengar i en fastighet för förbättringar. Investeringen måste ha det inneboende värdet för att göra vinst utan förändring eller de kommer inte att överväga det. Att vända på detta sätt är en kortfristig kontantinvestering.

Om en fastighetsflipper blir fångad i en situation där han eller hon inte kan lossa en fastighet kan det vara förödande eftersom dessa investerare i allmänhet inte håller tillräckligt med kontanter för att betala inteckning på en fastighet på lång sikt. Detta kan leda till fortsatt förlust för en fastighetsmäklare som inte kan avlasta fastigheten på en dålig marknad.

En andra klass av egenskapsflipper finns också. Dessa investerare gör sina pengar genom att köpa billiga eller prisvärda egenskaper och mervärde genom att renovera dem. hej så sälja fastigheten efter renoveringar till ett högre pris. Detta kan vara en långsiktig investering, beroende på omfattningen av förbättringarna. Den begränsande inslaget i denna investering är att den är tidsintensiv och tillåter ofta investerare att ta på sig en fastighet i taget.

Fastighetsinvesteringsgrupper

Fastighetsinvesteringsgrupper är ungefär som små fonder för uthyrningsfastigheter. Om du vill ha en hyresfastighet, men vill inte ha det krångel med att vara hyresvärd, kan en fastighetsinvesteringsgrupp vara lösningen för dig.

Ett företag kommer att köpa eller bygga en uppsättning byggnader, ofta lägenheter, och låta investerare köpa dem genom företaget och därmed gå med i gruppen. En enskild investerare kan äga en eller flera enheter av självständigt bostadsutrymme, men det företag som driver investeringsgruppen hanterar kollektivt alla enheter, tar hand om underhåll, annonserar lediga enheter och intervjuar hyresgäster. I utbyte mot denna förvaltning tar företaget en procentandel av den månatliga hyran.

Det finns flera versioner av investeringsgrupper, men i standardversionen är hyresavtalet i investerarens namn och alla enheter samlar en del av hyran för att skydda mot tillfälliga lediga platser vilket innebär att du får tillräckligt för att betala inteckning om din enhet är tom. Kvaliteten på en investeringsgrupp beror helt och hållet på det företag som erbjuder det. I teorin är det ett säkert sätt att komma in i fastighetsinvesteringar, men grupper är sårbara mot samma avgifter som hemsöker fondföretagen.Återigen är forskningen nyckeln.

Fastighetsbegränsade partnerskap

Ett fastighetsbegränsat partnerskap (RELP) liknar en fastighetsinvesteringsgrupp: Det är ett företag som bildats för att köpa och inneha en portfölj av fastigheter, eller ibland bara en egendom - bara det är existerar i ett begränsat antal år. En erfaren fastighetschef eller fastighetsutvecklingsföretag tjänar som allmän partner. Investerare försöker sedan finansiera fastighetsprojektet, i utbyte mot en ägarandel som begränsade partner. De kan få periodiska utdelningar från intäkter som genereras av RELP: s fastigheter, men den reala vinsten kommer när fastigheterna säljs - förhoppningsvis, med en stor vinst - och RELP löses upp på vägen.

RelPs tillåter investerare att finansiera byggnation eller renovering av byggnader, utan att behöva vara direkt involverad i ledningen eller ha erfarenhet av fastigheter. De tenderar emellertid att vara illikvida investeringar, eftersom investerare endast kan utbetalas med vissa intervall - eller ofta alls, tills RELP löses upp.

REITs

Fastigheter har funnits sedan våra vårfamiljers förfäder började jaga främlingar ur sitt utrymme, så det är inte förvånande att Wall Street har hittat ett sätt att värdepapperisera det, att göra fastigheter till ett offentligt handlat instrument .

Ett fastighetsinvesteringsförtroende (REIT) skapas när ett företag (eller förtroende) bildas för att använda investerarnas pengar för att köpa, driva och sälja inkomstproducerande egenskaper. REITs köps och säljs på de stora börserna, precis som alla andra lager. För att behålla sin status som ett REIT måste denna enhet utbetala 90% av sin beskattningsbara vinst i form av utdelning. Genom att göra detta undviker REITs att betala bolagsskatt, medan ett stamföretag skulle beskattas på vinsten och därigenom äta i avkastningen som det skulle kunna fördela till sina aktieägare.

I likhet med regelbundna utdelningsbetalande aktier är REITs lämpliga för aktiemarknadsinvesterare som vill ha regelbunden inkomst, även om de erbjuder möjlighet till uppskattning också. REITs tillåter investerare i bostadsfastigheter som köpcentra (cirka en fjärdedel av alla REITs specialiserar sig på dessa), hälsovårdsinrättningar, inteckningar eller kontorsbyggnader. I jämförelse med ovan nämnda typer av fastighetsinvesteringar är REITS också mycket likvida. För mer information, se REIT-sättet .

Fonden för fastigheter

Fondernas fonder investerar främst i REITs och fastighetsbolag. De ger möjlighet att få diversifierad exponering för fastigheter med en relativt liten mängd kapital. Beroende på deras strategi- och diversifieringsmål ger de investerare mycket bredare tillgångsval än vad som kan uppnås vid köp av enskilda REIT-aktier, tillsammans med möjligheten till färre transaktionskostnader och provisioner.

Liksom REIT, är dessa medel ganska flytande. En annan stor fördel för detaljhandelsinvesterare är den analytiska och forskningsinformation som fonden ger om förvärvade tillgångar och ledningens perspektiv på lönsamhet och prestanda för specifika fastighetsinvesteringar och som en tillgångsklass.Fler spekulativa investerare kan investera i en familj av fastighetsfonder, taktiskt överviktar vissa fastighetstyper eller regioner för att maximera avkastningen.

Varför investera i fastigheter?

Fastigheter kan förbättra risk- och avkastningsprofilen för en investors portfölj och erbjuda konkurrenskraftig riskjusterad avkastning. Till och med factoring i subprime-hypokrisen återvände den privata marknaden kommersiella fastigheter i genomsnitt med 8,4% under tioårsperioden 2000-2010, baserat på uppgifter från National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF). Fastighetsmarknaden är vanligtvis en av låg volatilitet, särskilt jämfört med aktier och obligationer.

Fastigheter är också attraktiva jämfört med mer traditionella inkomstkällor. Denna tillgångsklass handlar vanligen till ett avkastningspremie till USA Treasuries och är särskilt attraktivt i en miljö där skattesatserna är låga.

Diversifiering och skydd

En annan fördel med att investera i fastigheter är dess diversifieringspotential. Fastigheter har en låg och ibland negativ korrelation med andra stora tillgångsklasser, vilket betyder att när fastigheterna är nere är fastigheten ofta uppe (se Diversification Beyond Stocks ). Faktum är att 14 av de 15 tidigare björnmarknaderna, som går tillbaka till 1956, ökade bostadsfastighetspriserna, enligt uppgifter från Yale Universitys Robert Shiller, medskapare av Case-Shiller Home-Price Index. Självklart finns det undantag: fastigheter tankas tillsammans med aktier under den stora lågkonjunkturen (även om detta var en anomali, argumenterar Schiller, vilket återspeglar rollen som subprime-hypotekslån för att sparka undan krisen).

Detta innebär att tillägg av fastigheter till en portfölj kan sänka volatiliteten och ge en högre avkastning per riskenhet. Ju mer direkt fastighetsinvesteringen desto bättre är hedge: Mer indirekta, offentligt handlade, fordon, som REITs, kommer uppenbarligen att återspegla den övergripande aktiemarknadens prestation (och några analytiker tror att de två blir allt mer korrelerade, nu som REIT aktierna är representerade på S & P 500). Intressant har dock detta också förändrats sent. Korrelationen mellan listade REITs och den breda aktiemarknaden slog en 12-årig låg år 2015, enligt forskning från National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT), "vilket tyder på att oavsett faktorer råkar driva den icke-REIT-delen av marknaden kommer inte nödvändigtvis att överföras för att påverka REIT-marknaden, "en artikel om Reit. com, förenings webbplats, avslutade.

Eftersom det stöds av tegel och murbruk, har fastigheter också mindre huvudkontorskonflikt, eller i vilken utsträckning investerarens intresse är beroende av chefernas och gäldenärernas integritet och kompetens. Till och med de mer indirekta investeringsformerna har ett visst skydd: REITs till exempel, mandat minst procent av vinsten betalas ut som utdelning.

Inflationssäkring

Fastighetsinflationssäkringskapaciteten beror på det positiva förhållandet mellan BNP-tillväxt och efterfrågan på fastigheter.I takt med att ekonomierna växer ökar efterfrågan på fastigheter högre, vilket i sin tur omvandlas till högre kapitalvärden. Fastigheter tenderar därför att bibehålla kapitalets köpkraft genom att överföra några av inflationspressen till hyresgästerna och genom att införliva något av inflationstrycket i form av kapital appreciering.

Hävstångseffekten

Med undantag för REITs ger investeringar i fastigheter ett investerare ett verktyg som inte är tillgängligt för aktiemarknadens investerare: hävstångseffekt. Om du vill köpa ett lager måste du betala det fulla värdet av beståndet vid den tidpunkt då du lägger köpordern - om du inte köper på marginalen. Och även då är andelen du kan låna fortfarande mycket mindre än med fastigheter tack vare den magiska finansieringsmetoden, inteckningslånet.

De flesta konventionella inteckningarna kräver en 20% nedbetalning. Men beroende på var du bor kan du hitta ett inteckning som kräver så lite som 5%. Det innebär att du kan styra hela egendomen och det egna kapitalet genom att bara betala en bråkdel av det totala värdet. Naturligtvis påverkar storleken på ditt inteckningsbelopp ägandemängden du egentligen har i fastigheten, men du kontrollerar det så snart papperna är signerade.

Det här är vad emboldens fastigheter flipprar och hyresvärdar lika. De kan ta ut en ny inteckning på sina hem och lägga ner betalningar på två eller tre andra fastigheter. Oavsett om de hyr ut dessa så att hyresgästerna betalar hypotekslån eller de väntar på en möjlighet att sälja för vinst kontrollerar de dessa tillgångar trots att de bara betalat för en liten del av det totala värdet. Den negativa nackdelen med att investera i fastigheter är illikviditet eller den relativa svårigheten att konvertera en tillgång till kontanter och pengar till en tillgång. Till skillnad från en aktie- eller obligationstransaktion, som kan slutföras på några sekunder, kan en fastighetsaffär ta månader att stänga. Även med hjälp av en mäklare kan det bara vara några veckors arbete att helt enkelt hitta rätt motpart. REITs och fastighetsfonder erbjuder bättre likviditet och marknadsprisning men kommer till priset av högre volatilitet och lägre diversifieringsförmåner, eftersom de har en mycket högre korrelation med den totala aktiemarknaden än direkta fastighetsinvesteringar.

Bottom Line

I samband med portföljinvestering anses fastigheter traditionellt i en "alternativ" investeringsklass. Det innebär att det är en tilläggsinvestering som används för att bygga på en primärportfölj av aktier, obligationer och andra värdepapper. Men det kan vara en väsentlig motvikt mot andra instrument, liksom en inkomstkälla och slutligen uppskattning.