Private Mortgage Insurance (PMI) är en särskild typ av försäkring, tillhandahållen av privata försäkringsgivare, för att skydda en långivare mot förlust om en låntagare standardiseras. De flesta långivare kräver PMI när en homebuyer gör en utbetalning på mindre än 20% av hemköpspriset - eller i hypotekslån är hypotekslånets lån till värde (LTV) över 80% (det högre LTV-förhållandet , ju högre hypotekslåns riskprofil). PMI låter låntagare få finansiering om de bara har råd (eller föredrar) att sätta ned endast 5% till 19. 99% av bostadens kostnad, men det kommer med ytterligare månatliga kostnader. Låntagarna betalar sina PMI varje månad tills de har ackumulerat tillräckligt kapital i hemmet att långivaren inte längre anser dem högrisk.

AD:

PMI-kostnader kan ligga mellan 0 och 25% till 2% (men brukar springa runt 0,5 till 1%) av din lånebalans per år beroende på storleken på förskottsbetalningen och hypotekslånet, låneperioden och din kredit värdering. Ju större dina riskfaktorer desto högre ränta du betalar. Eftersom PMI är en procentandel av lånebeloppet, desto mer lånas du, desto mer PMI betalar du. Det finns sex större PMI-företag i USA. De tar ut liknande priser, som justeras årligen.

AD:

Hur lång bär du PMI?

När hypotekslånets LTV sjunker till 78% - vilket innebär att du har betalat ut, plus det låneskulder du betalat ut, motsvarar 22% av hemköpspriset - långivaren måste automatiskt avbryta PMI enligt vad som krävs enligt federala bostadsrättslagen , även om ditt hem marknadsvärde har gått ner (så länge du är aktuell på din inteckning).

Annars beror hur lång tid du ska bära PMI på vilken typ av PMI du väljer.

AD:

Typer av PMI

Det finns tre olika typer av privatpantförsäkring:

• Låntagare-Betald PMI (BPMI): Du betalar en premie varje månad tills din PMI är antingen avslutas (när din LTV-balans är planerad att nå 78% av ditt hem ursprungliga värde) eller när det avbokas på din begäran. När en låntagare har uppnått 20% eget kapital i hemmet kan han skriftligen meddela långivaren att det är dags att avbryta PMI-premierna. Långivare är skyldiga att ge köparen en skriftlig redogörelse vid avslutande anmäla dem hur många år och månader det tar för dem att betala 20% av hypotekslånsansvarige, men det kan hända tidigare på grund av hemprisuppskattning (verifierad av en bedömning) eller eftersom du har gjort ytterligare huvudbetalningar. Långivaren bör följa så länge som ditt hemvärde inte har tappat, du har en historia av betalningar i tid och du intygar att du inte har en andra hypotekslån eller underordnad lien på fastigheten.Du kan också begära avbokning eller när du når amorteringsperiodens mittpunkt (ett 30-årigt lån skulle till exempel nå mittpunkten efter 15 år).
• Single Premium PMI : Du betalar premieförsäkringspremierna i förskott i en enda klumpsumma, vilket eliminerar behovet av månatlig PMI-betalning. Enkeltpremien kan betalas i sin helhet vid stängning eller finansiering till hypotekslånet. Medan det kräver mer av ett förskott, kan det här alternativet spara pengar för långsiktiga husägare.
• Låner-Betald PMI (LPMI) : Långivaren betalar den privata hypotekslånsförsäkringen på låntagarens vägnar. Detta kan leda till en lägre månatlig hypotekslån, men du kan sluta betala mer i räntan över lånets livstid, särskilt eftersom räntorna vanligtvis är högre för denna typ av PMI (eftersom kostnaden ingår i hypotekslånsräntan för lånets livstid). Till skillnad från BPMI kan du inte avbryta LPMI eftersom det är en permanent del av lånet.

Avbryta PMI

Med BPMI är det viktigt att hålla reda på dina hypotekslån och ditt eget kapitaluppbyggnad. Den tröskeln på 78% för automatisk uppsägning baseras på det datum då LTV är schemalagt för att uppnå 78%, enligt ditt avskrivningsschema, inte på dina faktiska betalningar. Det betyder att om du har gjort extra betalningar och nått tröskeln 78% före schemat, behöver din långivare inte säga upp PMI till det ursprungliga planerade datumet, vilket kan leda till att du gör månader - eller till och med år - av onödiga PMI-betalningar. (Enligt lag är långivare skyldiga att informera dig om din allmänna rätt att avbryta PMI, men inte när du särskilt kan.)

Inte heller borde du räkna med att långivaren är medveten om att ditt kapital i fastigheten har nått 20% av det ursprungliga köpeskillingen eller det aktuella värderade värdet. Om det har, är onus på dig att begära avbokning. För att begära avbokning måste du vara aktuell på dina hypotekslån och ha en bra betalningsrekord; Speciellt att du har:

• inte gjort en betalning som var 60 dagar eller mer förfallen inom de första 12 månaderna av de senaste två åren före avbokningsdagen (eller det datum du begär avbokningen, vilken som är senare) ; eller
• inte gjort en betalning som var 30 dagar eller mer förfaller inom 12 månader före avbokningsdatumet (eller det datum då du begär avbokningen, vilken som är senare).

Att betala ner din inteckning är inte det enda sättet att bygga eget kapital som tillåter dig att begära avbokning. Genom att göra förbättringar som ger tillräckligt med värde till ditt hem kan du också få dig till det lägsta läget. Om du gör en stor renovering - till exempel en betydande renovering av köket - granska siffrorna för att se om du nu kvalificerar dig för en skriftlig PMI-avbokningsförfrågan.

När PMI har avbrutits kan långivaren inte kräva ytterligare PMI-betalningar mer än 30 dagar efter det att din skriftliga förfrågan mottagits eller det datum då du uppfyllde bevis- och certifieringsvillkoren, vilken som helst senare.

PMI vs MIP: Skillnaden mellan Privat Mortgage Insurance och Mortgage Insurance Premium

Tekniskt sett gäller PMI endast för konventionella lån.Federal Housing Administration lån har egen försäkringslån med olika krav.

FHA-lån liknar PMI-lån genom att de behöver låneförsäkring som betalas av låntagaren, utöver de vanliga hypotekslånen. Men denna försäkring, som kallas hypoteksförsäkringspremien (MIP), kräver en premieavgift vid stängning, liksom en månatlig premie, under ett visst antal år. Den betalas direkt till U. Department of Housing and Urban Development (HUD). FHA-lån skiljer sig också åt eftersom de är tillgängliga för låntagare med mindre än perfekt kredit, tillåter nedbetalningar på så lite som 3,5% av ett hem köpeskilling och kan inte användas för investeringar eller bostäder.

MIPs avbryts ofta under samma förhållanden som PMI. Din långivare kan emellertid vara juridiskt berättigad att fortsätta att kräva det på ditt FHA-lån under flera omständigheter:

• När du betalat över 30 dagar sena innan föregående år och över 60 dagar sena de senaste två åren kan din långivare fortsätta att betrakta dig en högrisk låntagare. Din långivare kan komma till samma slutsats när din nuvarande kredit värdering är mycket låg.
• Om du har en andra inteckning, som ett eget kapitallån, på din egendom. Tanken är att om du har ett högre skuldkvot, är du mer sannolikt att standard på dina skyldigheter.
• Värdet av ditt hem har minskat dramatiskt från när FHA-lånet utfärdades, så att din LTV fortfarande är 80% eller högre med det nuvarande marknadsvärdet.

Vad påverkar PMI-priser?

Din ränta beror på flera faktorer, inklusive:

• Storleken på din betalning. PMI kostar mindre om du har en större betalning (och vice versa).
• Din kreditpoäng. Ju högre din kredit värdering desto lägre PMI-premie.
• Möjlighet för uppskattning av fastigheter. Om du bor på en marknad med sjunkande fastighetsvärden kan ditt PMI-premie vara högre.
• Låntyp. Lån med justerbar ränta (ARM) kräver högre PMI-betalningar än fasträntelån.
• Låntagare beläggning. Om den finansierade fastigheten kommer att vara ägarobjekt (du bor där) kommer ditt PMI-premie att vara lägre än om det är en uthyrnings- eller investeringsfastighet.

Antag att du har en 30-årig 4,5% fast ränta inteckning för $ 200.000. Din månatliga inteckning betalning (huvud plus plus ränta) skulle vara $ 1, 013. Om PMI kostar 0. 5% skulle du betala en ytterligare $ 1 000 per år eller $ 83. 33 varje månad, vilket ger din månatliga husbetalning upp till $ 1, 096. 70.

I många fall är PMI-priset det billigare alternativet så länge du planerar att stanna i hemmet i minst tre år. För samma $ 200 000 lån kan du betala ungefär 1, 4% i förskott eller $ 2, 800 (jämfört med cirka 3 000 USD efter tre år med månatliga PMI-betalningar).

Hur man undviker privat hypoteksförsäkring

Vad du än väljer väljer PMI inte billigt. (Och förväxla inte med hypotekslånsförsäkring, som går till dig eller dina arvingar, att betala av din inteckning om du blir handikappad eller dör.Långivaren är den enda mottagaren av PMI.) Men sätt att undvika det finns existerande.

Ett alternativ till att betala PMI är att använda ett andra inteckning eller piggybacklån. Därigenom tar låntagaren ett första inteckning med ett belopp som motsvarar 80% av hushållsvärdet, varigenom PMI undviks och tar sedan en andra inteckning med ett belopp som motsvarar försäljningspriset för hemmet minus beloppet av betalningen och beloppet på den första hypotekslånet. Med ett "80-10-10" piggyback-lån är till exempel 80% av köpeskillingen täckt av det första hypotekslånet, 10% täcker det andra lånet och den sista 10% är täckt av din förskottsbetalning. Detta sänker lånets värde (LTV) på det första hypotekslånet till under 80%, vilket eliminerar behovet av PMI. Om ditt nya hem till exempel kostar 180 000 dollar, skulle ditt första inteckning vara 144 000 dollar, det andra lånet skulle vara 18 000 dollar, och din betalning skulle vara 18 000 dollar.

Det är givetvis en nackdel : Ett andra inteckning kommer i de flesta fall att bära en högre ränta än den första hypotekslånet.

PMI Strategies

Hur man väljer mellan dessa två grundläggande alternativ - att använda en "fristående" första hypotekslån och betala PMI eller använda en andra inteckning? Det finns flera variabler som kan spela in i detta beslut, inklusive:

• Månadsnummer: Är de kombinerade betalningarna av den första och andra hypotekslån mindre än betalningarna av den första hypotekslån plus PMI?
• Skattebesparingarna i samband med att betala PMI visar de skattebesparingar som är förknippade med att betala ränta på en andra hypotekslån. Skattelagstiftningen i Förenta staterna möjliggör endast avdrag för PMI för specifika inkomstnivåer, till exempel familjer som tjänar mindre än 100 000 000 kronor. Däremot finns det vanligtvis inga begränsningar i avdrag för regelbunden hypotekslån.
• De olika procentsatserna för huvudreducering av de två alternativen.
• Tidvärdet av pengar.

Den viktigaste variabeln i beslutet är emellertid:

• Den förväntade nivån på hushållens prisökning

Till exempel om låntagaren väljer att använda en fristående första hypotekslån och betala PMI jämfört med en andra inteckning för att eliminera PMI, hur snabbt kan hemmet uppskatta i värde till den punkt där LTV är 78% och PMI kan elimineras? Detta är den övergripande avgörande faktorn.

Värdering: Nyckeln till beslutsfattande

Nyckeln till beslutet är att när PMI elimineras från det fristående första hypotekslånet kommer den månatliga betalningen att vara mindre än de kombinerade betalningarna på den första och andra hypotekslånen. Så vi ställer frågorna: "Hur lång tid kommer det att vara innan PMI kan elimineras?" och "Vad är besparingarna förknippade med varje alternativ?"

Nedan följer två exempel på olika uppskattningar av hushållens prisökning.

Exempel 1: En långsam prisnivå på hempriset
Tabellerna nedan jämför de månatliga betalningarna av en fristående 30-årig fast ränta med PMI jämfört med en 30-årig fast ränta med första hypotekslån med en 30-årig / i-15-årig andra hypotekslån.

Bolån har följande egenskaper:

Copyright © 2007 Investopedia.com

Figur 1

I figur 2 uppskattas de årliga priserna för hushållens prisökning.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Figur 2

Observera att betalningen på $ 120 PMI är borttagen från den totala månatliga betalningen av det fristående första hypotekslånet i månad 60, som visas i Figur 3, när LTV når 78% genom en kombination av rektor minskning och hushållens prisuppskattning.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Figur 3

Tabellen i Figur 4 visar de kombinerade månatliga betalningarna för första och andra hypotekslån. Observera att den månatliga betalningen är konstant. Räntan är ett vägt genomsnitt. LTV är bara det första hypotekslånet.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Figur 4

Med första och andra hypotekslån kan $ 85 dollar sparas per månad för de första 60 månaderna. Detta motsvarar en total besparing på $ 5, 100. Från och med månaden 61, får den fristående första hypotekslån en fördel med $ 35 per månad för de återstående villkoren för bolånen. Om vi ​​delar $ 5, 100 med $ 35 får vi 145. Med andra ord, i detta scenario av långsam hemprisuppgång, som börjar i månad 61, skulle det ta ytterligare 145 månader innan betalningsfördelen av det fristående första inteckning utan PMI skulle kunna få tillbaka den första fördelen med de kombinerade första och andra hypotekslånen. (Denna tidsperiod skulle förlängas om tidvärdet av pengar togs i beaktande.)

Exempel 2: Snabbt prisindex för hempris
Exemplet nedan baseras på samma hypotekslån som visat ovan. Men följande uppskattningar av hyresvärdet används.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Figur 5

I det här exemplet visar vi bara ett enda tablett med månatliga betalningar för de två alternativen (se figur 6). Observera att PMI tappas i det här fallet i månad 13 på grund av den snabba hyresprissättningen, vilket snabbt sänker LTV till 78%.

Figur 6

Med snabb hemmaprisökning kan PMI elimineras relativt snabbt. De kombinerade inteckningarna har bara en betalningsförmån på $ 85 i 12 månader. Detta motsvarar en total besparing på $ 1, 020. Från och med månad 13 har den fristående inteckning en betalningsförmån på $ 35. Om vi ​​delar upp $ 1, 020 med 35, kan vi bestämma att det skulle ta 29 månader att kompensera de initiala besparingarna av de kombinerade första och andra hypotekslånen. Med andra ord, med början i månaden 41, skulle låntagaren vara ekonomiskt bättre genom att välja det fristående första inteckning med PMI. (Denna tidsperiod skulle förlängas om tidvärdet av pengar togs i beaktande.)

Ett annat alternativ: Refinansiering

Efter några år kan husägare ha ett annat alternativ att bli av med PMI: refinansiering. Om du tror att ditt hem värde har uppskattats kan ett nytt lån utgöra mindre än 80% av hemets värde, vilket innebär att du inte behöver betala PMI. Även om detta kan hjälpa husägare är det viktigt att göra ett antal nummer som krossas i förväg för att se till att refinansiering ger ekonomisk mening. Räntorna kan ha ökat väsentligt sedan ditt köp, till exempel.I allmänhet kan det vara ett bra drag om du kan refinansiera till förmånlig, lägre ränta och bli av med PMI samtidigt.