Goda nyheter kom nyligen från Washington. Fannie Mae och Freddie Mac, de statsadministrerade myndigheterna som köper inteckningar från privata långivare, kom överens om att regler som potentiellt skulle öppna hypoteksmarknaden för låntagare med mindre än perfekt kredit. (För mer, se Vad du behöver veta om Fannie Mae Mortgages .)

Problemet

För att förstå varför denna nyhet är så viktig måste du först förstå problemet. Fannie och Freddie, som de är kända, lånar inte pengar. En konsument skulle aldrig kalla dem för att få en god tro uppskattning på ett kommande hem köp. I stället är Fannie och Freddie börsnoterade företag som skapats av kongressen som hjälper till att ge stabilitet och likviditet till hypoteksmarknaden.

När en långivare gör ett lån för att finansiera ett bostadsinköp, är det ofta den långivarens slutliga mål att sälja det till Fannie eller Freddie i vad som kallas sekundärmarknaden. Genom att sälja lånet rensar långivaren det från sina böcker, frigör pengar och ger omedelbar vinst på lånet. Fannie och Freddie debiteras av kongressen för att hjälpa låg-, moderata och medelinkomstfamiljer att uppnå sin dröm om att köpa ett hem. Det gör att byråerna ivriga att köpa dessa lån från den ursprungliga (primära) långivaren för att lägga till sin portfölj.

Men här är den mörka sidan av hypotekslån uppenbarad. Fannie och Freddie är två av de mest ivriga köparna på sekundärmarknaden. På grund av detta, när långivare bestämmer om en person är berättigad, tänker de inte så mycket när det gäller att hålla lånet. De kommer bara godkänna lånet om de tycker att Freddie och Fannie skulle köpa det.

Eftersom långivare hittade massor under efterfrågan på bostadskrisen kan Fannie och Freddie tvinga dem att köpa tillbaka lånet om något inte är rätt. Eller, om byråerna inte tvingade en bank att köpa tillbaka ett otillfredsställande lån, kunde de slänga det med påföljder. Som att köpa tillbaka lånet ofta motsvarar förluster för långivaren försöker bankerna att undvika att det händer.

Först har försäkringsstandarderna blivit högre. Om du har ansökt om ett hypotekslån sedan finanskrisen vet du att graden av grävning i dina finansiella angelägenheter är mycket högre än vad som var före 2008. För det andra kommer långivare inte att låna ut till låntagare som knappt uppfyller försäkringsstandarder. Detta lämnar minimalt kvalificerade låntagare utan ett lån eftersom långivare inte vill ta chansen att få problem att sälja till Fannie, Freddie eller någon annan köpare på sekundärmarknaden.

Den nya lösningen

Det är där de senaste nyheterna blir viktiga. Fannie och Freddie tillkännagav att de införde regler som kommer att ge långivare sinnen tillfreds om att göra lån till låntagare som knappt är kvalificerade.Förändringen innebär i stor utsträckning tvister. Om en tvist mellan långivaren och Freddie eller Fannie händer, är Freddie och Fannie inte de ultimata domarna längre. Istället kommer det att gå till en oberoende arbiter.

Detta bidrar till andra förändringar som har begränsat begränsningarna under de senaste åren, bland annat Fannies och Freddys åtagande att inte tvinga långivare att köpa tillbaka ett lån om inte låntagaren missade mer än två betalningar i följd utan att det fanns bevis för bedrägerier. År 2014 definierade byråerna bättre bedrägeri, och i fjol gjorde de tydligare sanktionerna för fel i försäkringsgarantier, vilket ledde till mindre allvarliga straff för mindre problem. Alla dessa förändringar har bidragit till att marknaden släpps och öppnar dörren för att låta mindre kvalificerade låntagare få lån.

Bottom Line

I teorin bör dessa nya regler göra det lättare för vissa potentiella låntagare att kvalificera sig för ett inteckning. Huruvida det händer eller inte är det som ska ses. Vissa experter säger att standarderna kommer att mildra, medan andra tror att konsumenterna inte kommer se en förändring. (För mer, se Vad kan man förvänta sig från hypotekslån år 2016 .)