När du växer upp för att köpa ett hem, är du förmodligen upptagen i spänningen av ett kalejdoskop av val: Fixer övre eller nyckelfärdiga? Liten lägenhet i hjärtat av staden eller vidsträckta hus i förorterna? Traditionell eller samtida? Tegel eller stuckatur? Fastränta eller justerbar räntesats?

OK, så kanske den sista är inte exakt upphetsande. Boring som det kan vara, det är emellertid en fråga som du måste fråga dig själv - och svara - någon gång under hemköpsprocessen. Vilken typ av inteckning ska du välja? Tro det eller inte, ditt beslut skulle kunna göra eller bryta din heminvestering (se Få ett lån i din 20s ).

Den goda nyheten: Du är inte ensam i din strävan att landa den perfekta inteckning. För andra året i rad representerade Millennials den största gruppen av hemköpare i Amerika (32%), enligt en mars 2015-studie från National Association of Realtors. Som medlemmar av denna generation fortsätter att översvämma fastighetsmarknaden, initierar de några stora förändringar i bolånsektorn. En 2014 Pew Research Center r eport fann att tusenåriga inteckningslåntagare kräver en teknikbaserad ansökan om hemlån, snabb online-service och snabbare hypotekslån.

Men innan du stänger på ditt nya hem måste du göra några hypoteksläxor. Här är information om de primära typerna av inteckningar för att hjälpa dig att fatta detta kritiska beslut.

FHA-lån

Bostadslån som erbjuds av Federal Housing Administration (FHA), som kallas FHA-lån, är avsedda för hemköpare som inte har massor av pengar att sätta till förskott - det är därför FHA-lån är så tilltalande för cash-strapped Milllennials.

Traditionella 30-åriga inteckningar, till skillnad från FHA-lån, kräver en 20% nedbetalning om du inte betalar privata inteckning försäkringar (PMI). Konventionella långivare kräver att du betalar denna försäkring om du gör en liten betalning eftersom du anses vara en högrisk låntagare. PMI ökar din månatliga hypotekslån med 0. 25% till 2% av din lånebalans per år.

Med ett FHA-lån krävs dock bara 3% nedbetalning, som alla kan komma från en gåva eller ett bidrag. Det betyder att det är möjligt att säkra ett FHA-lån utan att lägga ner en enda dollar av dina egna pengar. Dessutom är krav på försäkringsgarantier inte lika strikta med dessa lån. Med andra ord, om din kredithistoria inte är exakt perfekt, kan ett FHA-lån vara din bästa insats.

FHA-lån tog en nyfikenhet i popularitet de senaste åren som Federal Housing Administration fortsatte att öka sina månatliga hypotekslånsförsäkringskostnader (vilket resulterade i högre månatliga betalningar för husägare). Till skillnad från konventionella lån fortsätter hypotekslånsförsäkringar på FHA-lån under hela lånets livslängd.Många låntagare fann det mer överkomligt att ta ut en konventionell 30-årig inteckning och hosta PMI tills de nått 20% eget kapital i hemmet.

FHA vidtar emellertid åtgärder för att vända saker. I januari 2015 började det sänka hypotekslån på FHA-lån med i genomsnitt 900 kronor per år. Det verkar som om dess ansträngningar fungerar som FHA lån stiger igen, särskilt med första gången hemköpare. Under andra kvartalet 2015 ökade FHA-lånets ursprung 50% från föregående kvartal och var 46% högre än för ett år sedan, enligt RealtyTrac.

Lån med fast ränta

I fasta bostadslån är fastränta det mest förutsägbara och enkla valet för låntagare. Det beror på att räntan inte förändras under hypotekslånets livslängd. Som ett resultat ändras aldrig de huvudsakliga och räntebetalningarna du gör varje månad. Fastlåningslån upprättas i allmänhet som ett 30-årigt lån, men det är möjligt att få en 10 eller 15-årig fast ränta.

Din ränta är inlåst på en fast ränta när du först får lånet, och det blir detsamma tills du säljer, refinansierar eller betalar lånet. Det betyder att om din ränta är 4. 2% när du får lånet, 20 år senare, kommer kursen fortfarande att vara 4 2% (om du fortfarande har lånet).

Fördelen med en fast ränta är enkel: Det finns inga överraskningar. Du kommer aldrig att behöva hantera fluktuerade månatliga betalningar som varierar med ränteförändringar. Även om inflationen ökar ur kontrollen och bostadsräntorna höjer sig till 20%, blir din månadsbetalning densamma. Detta låter dig hålla kontroll över din budget. Ett fastlånslån är i allmänhet det bästa valet om du tror att du kommer att stanna i ett hus längre än fem år, och det är också ett smart val när räntorna stiger. Dessutom, eftersom dessa enkla inteckningar är lätta att förstå, är de idealiska för första gången hemköpare.

Du betalar dock ett premie för betalnings förutsägbarhet. Fastfristiga inteckningar är i allmänhet dyrare än hypotekslån (se nedan). Enligt bankräntan. com, genomsnittliga 2014 hypotekslån var 4,5% för 30-åriga fasträntelån jämfört med 3,3% för de första fem åren av en 5/1 ARM (kursen är fastställd i fem år och justerbar för de återstående 25 år av ett 30-årigt inteckning). Detta motsvarar månatliga betalningar på $ 1 000 på en $ 200 000-hypotekslån med 30-års fastränta (inklusive huvudstol och ränta) i motsats till 875 USD per månad för "smekmånad" -perioden på 5/1 ARM.

Justerbar ränta Hyror

När du överväger besparingarna som visas i exemplet ovan kan du bli frestad att våren för en justerbar ränta (ARM). Men ARM har stor osäkerhet. Även om en justerbar räntesats kan erbjuda en stor kostnadsförmån tidigt i lånet, kan du betala för det i spader på vägen.

Också känt som en "variabel räntesats" eller en "flytande räntesats" är en ARM en inteckning där räntan ändras över tiden.Med en ARM är din initialränta vanligtvis fastställd under en tidsperiod, och denna "teaser" -ränta är ofta lägre än marknadsräntan. Efter en viss tidsperiod som anges i ditt kontrakt (ibland kallad "smekmånad" -perioden som nämns ovan) justeras eller återställs räntan på ditt lån regelbundet, ibland så ofta som varje månad. Dessa justeringar kommer också att ändra dina månatliga hypotekslån. Till exempel är den initiala räntan för en 2/28 ARM fixad för en period av två år och återställs sedan till en rörlig ränta för de återstående 28 åren av 30-årigt inteckning.

När du har en ARM kan dina månatliga hypotekslån stiga kraftigt under lånets livslängd. På så lite som ett år kan en 6% ARM sväva till 11% eller högre om räntorna ökar. Många husägare med ARM-förlorade sina hem i den senaste bostadsolyckan, eftersom deras betalningar fortsatte att öka. Dessa låntagare kunde inte sälja eller refinansiera för att komma ur sitt lån, och så småningom sjönk värdet av sina hem till mindre än det belopp de hade på hypotekslånet. Till skillnad från det kan justerbara bostadslån vara extremt svåra att förstå, vilket gör dem till ett tveksamt val för första gången köpare.

På den positiva sidan kan ARM: er låta dig dra nytta av sänkta räntor utan att behöva refinansiera. Det är också ett livskraftigt och prisvärt alternativ om du bara planerar att stanna i ett hem för ett år eller två.

Bottom Line

Att bestämma vilken typ av inteckning som är bäst för dig beror på ett antal faktorer, beroende på storleken på den förskottsbetalning du har råd med och ditt månatliga kassaflöde till den nuvarande situationen på marknaden. Även om du kan bli frestad att skura på nätet för svaret, stiger hypotekslån ständigt, så det lönar sig att vända sig till experterna. Prata med minst två olika inteckningsmäklare eller långivare och diskutera din unika situation. Dessa yrkesverksamma kan erbjuda dig vägledning, förklara dina alternativ och hjälpa dig att välja den mest lämpliga inteckning för dina specifika behov.

Se

Basinformation om hypotekslån och Hur man handlar för hypotekslån för mer information. Så du saknar inte speciella program om det här är ditt första hemköp, kolla även Krediter för första gången köparna .