Hävstångseffekt är användningen av olika finansiella instrument eller lånat kapital för att öka den potentiella avkastningen på en investering - och det är en extremt vanlig term på både Wall Street och Main Street på fastighetsmarknaden. (Läs mer om de olika användningsområdena av hävstångseffekten i Hävda investeringar i nedräkning .)

SE: Investopedias Net Worth Tracker

Tänk på det gemensamma kravet på fastighetsinköp om 20% eller $ 100 000 på en $ 500 000 tillgång. Köparen använder i huvudsak en relativt liten andel av sina egna pengar för att köpa, och majoriteten av pengarna tillhandahålls av långivaren. Fastighetsinvesterare refererar ofta till återstoden av köpeskillingen som "andras pengar", eftersom andra än låntagaren tillhandahöll de pengar som behövs för att köpa.

Förutsatt att fastigheten värderar till 5% per år kommer låntagarens nettovärde från detta köp att växa till 525 000 USD på bara 12 månader. Att jämföra denna vinst till vinsten från ett oleverantörsköp belyser det värdet av hävstångseffekten. Till exempel kan samma låntagare ha använt $ 100 000 för att göra ett direkt, inkasserat köp av en $ 100 000 fastighet. Om man antar samma 5% uppskattning skulle köparens nettovärde från inköpet ha ökat 5 000 USD under 12 månader jämfört med 25 000 USD för den dyrare egendomen. $ 20 000 skillnaden visar den potentiella ökade nettotillskott som tillhandahålls genom anställning av hävstångseffekt. Nu, bild att 5% får varje år i 20 år. Med tiden kan användningen av hävstångsverksamhet få en signifikant, positiv inverkan på ditt nettovärde.

Sätt att få tillgång till hävstång

Det enklaste sättet att få tillgång till hävstång är att använda egna pengar. Vid hypotekslån får du en standardavgift på 20% för 100% av huset där du vill bo. Vissa inteckningsprogram låter dig lägga ner ännu mindre pengar.

Om du köper fastigheten som investering kan du vara i en position där dina samarbetspartner ger några (eller till och med alla) pengarna. På samma sätt är vissa säljare villiga att finansiera några av köpeskillingen på den egendom som de vill sälja. Under ett sådant arrangemang kan du köpa en fastighet med lite pengar och i vissa fall inga pengar alls.

Infomercials, Scams and Reality

Bilder av inköp utan pengar ger upphov till de sena natten infomercials där smidigt pratande tonhuggare föreslår att du kan tjäna miljoner dollar att köpa fastigheter utan pengar ner. Även om detta är möjligt finns det några frågor du borde fråga dig själv innan du hoppar in:

• Hur många människor känner du personligen som blev miljonärer arbeta 20 timmar i veckan eftersom andra människor sålde dem värdefulla fastigheter utan pengar?
• Om du hade en genialplan där människor gav dig miljoner och miljarder dollar värda eller fastigheter utan några pengar, varför skulle du behöva göra sena infomercials som säljer fastighetsköp lektioner?

Riskerna med hävstångseffekt

Precis som hävstångseffekt kan fungera på dina vägnar kan det också fungera mot dig. Om du använder oss av ett tidigare exempel, om du använder en nedbetalning på $ 100 000 för att köpa en bostad på 500 000 000, och fastighetspriserna i ditt område minskar i flera år i rad, fungerar hävstången i omvänd ordning. Efter år ett kan din $ 500 000 fastighet vara värd $ 475 000 om den försämras med 5%. Ett år efter det kan det vara värt $ 451, 250 - en förlust i eget kapital på $ 48, 750.

Under samma 5% prisfall scenario om den $ 100.000 hade använts för ett kontant köp av en $ 100 000 hem, skulle köparen ha förlorat bara $ 5 000 första året hempriserna föll.

På fastighetsmarknader där priserna sjunker markant kan husägare hamna på grund av mer pengar på huset än att huset faktiskt är värt. För investerare kan sänkta priser minska eller till och med eliminera vinster. Om hyrorna faller kan resultatet bli en egendom som inte kan hyras till ett pris som täcker kostnaden för inteckning och andra kostnader. (Om du överväger att bli hyresvärd, läs Tips för den framtida hyresvärden och Bli en hyresvärd: mer problem än det är värt? för att titta på för och nackdelar.) > Problemen blir ännu större när flera enheter är inblandade, eftersom fastighetsinvesterare ofta lägger ner så lite pengar som möjligt. Målet är att utnyttja dina pengar genom att ta kontroll över 100% av tillgångarna medan du bara sätter ner 20% av värdet. Tänk på $ 500, 000 som vi granskade i vårt tidigare exempel. Eftersom hemmet är inköpt med 100 000 dollar som en betalning, om hemvärdet sjunker med 30 procent, är hemmet värt bara 350 000 000 kronor, men investeraren måste fortfarande betala ränta och huvudstol på hela värdet av 400 USD, 000 lån. Om det belopp som investeraren får i hyresavgiften, kan resultatet vara standard på fastigheten. Om investeraren använde kassaflödet från den fastigheten för att betala hypotekslånet på andra fastigheter kan inkomstförlusten ge en dominoeffekt som kan sluta med en hel portfölj i avskärmning över ett dåligt lån på en fastighet.

Hävstångseffekt du kan leva med … och in!

Även om de kanske inte tänker på det som hävstång, använder de flesta en hypotekslån när de köper ett hem. De betalar ut lånet under en period av år eller årtionden, alltjämt att få njuta av användningen av fastigheten. Historiens moral är att hävstångseffekt är ett vanligt verktyg som fungerar bra när det används försiktigt.

För att lära dig mer om fördelarna med fastighetsinvesteringar, se vår

Exploring Real Estate Investment Tutorial och Investering i fastigheter .