Private equity-fonder ger tillgång till personer med höga nettointäkter och institutioner som kapital och pensionsfonder att investera i eget kapital och skuldehavande i fastighetsaktier. Med en aktiv förvaltningsstrategi tar fastighetsfastigheter ett diversifierat tillvägagångssätt för fastighetsägande. Allmänna partner investerar i olika typer av fastigheter på olika platser. Ägarstrategier kan sträcka sig från ny utveckling och råa markinnehav för att slutföra ombyggnaden av befintliga fastigheter eller kassaflödesinjektioner i kampande egenskaper. ( För mer, läs: Vad är Private Equity? )

Här är en titt på hur investerare kan delta i fastighetsfastigheter och en överblick över branschens möjligheter, risker och begränsningar.

Hitta den ideala Private Equity Real Estate Funden

För det första kan den genomsnittliga personen inte delta i fastighetsinvesteringar i private equity. Den traditionella private equity-fonden kräver att investerare injicerar minst $ 250 000 i en fond, även om de flesta chefer söker personer eller institutioner som vill ge upp till 20 miljoner dollar till 25 miljoner dollar till ett långsiktigt kollektiv investeringssystem med andra investerare. (Läs mer: Exploring Real Estate Investments: Vad är fastigheter?)

Eftersom det finns liten reglering över private equity-fonder, är möjligheterna traditionellt begränsade till "ackrediterade investerare". "Detta innebär att investeraren måste ha personliga eller gemensamma tillgångar på minst 1 miljon dollar (inte inklusive deras primära invånares värde) eller individens årliga inkomst måste vara minst 200 000 dollar. Par som har en sammanlagd inkomst på minst $ 300, 000 under de föregående två åren - och har en "rimlig förväntan" att deras inkomstnivåer kommer att förbli på denna nivå under innevarande år - är också berättigade.

Personer eller par som vill investera i fastighetsfastigheter bör hitta ett företag som specialiserat sig på disciplinen. Vid undersökningen av ett private equity-företags fonder bör de förstå vilken typ av kapital som helst för varje fondkapital, vilket i regel är ett aktiebolag.

När man går med i en fond kommer externa investerare att bli begränsade partner, vilket innebär att de tar ansvar för de pengar de investerar i fonden och inte har vetoretisk kontroll över de egenskaper som de allmänna partnerna väljer. En begränsad partners pengar kommer att samlas med andra deltagande investerare, och fondförvaltare kommer att bygga en portfölj av fastigheter som syftar till att maximera lönsamheten och minimera finansiell risk.

Förstå fondens kostnader och investeringsstruktur

Private equity-fonder har ett antal förvaltnings- och prestationsavgifter som måste betalas av investerare.Det är vanligt att private equity-fonder kräver en årlig avgift på 2% av det investerade kapitalet för att betala fast löner, hantera inköp och juridiska tjänster, data- och forskningskostnader, marknadsföring och ytterligare fasta och rörliga kostnader. Det finns dock inga gränser för dessa investeraravgifter.

Personer bör ha en bra förståelse för dessa kostnader innan de investerar, eftersom det kommer att begränsa den totala avkastningen på investeringen. Till exempel, om en fastighetsfond med eget kapital höjde 500 miljoner dollar skulle det samla in 10 miljoner dollar varje år för att betala därtill hörande kostnader. Under sin 10-åriga cykelperiod skulle en fond samla in 100 miljoner dollar i avgifter, vilket innebär att endast 400 miljoner dollar faktiskt skulle investeras under det årtiondet.

Privata aktiechefer får också en "carry", vilket är en prestationsavgift som traditionellt är 20% av överskottet av bruttoresultatet för fonden. Investerare är traditionellt villiga att betala dessa avgifter på grund av fondens förmåga att bidra till att mildra bolagsstyrning och förvaltningsfrågor som kan påverka ett offentligt bolag negativt.

De flesta private equity-fonder anses vara "behovsbaserade" investeringar, vilket innebär att partnerna ålägger kapital till generella partners i avdrag på erforderligt sätt. Investeringsfastigheter kommer fonden att skicka en formell kapitalförfrågan som de begränsade partnerna ställde till fastighetsfonden i början av cykeln. Känd som ett "huvudsamtal" är det en rättslig skyldighet som de begränsade partnerna måste uppfylla. (Läs mer om: Lär dig investeringen i Private Equity Investing.)

Om en begränsad partner inte uppfyller ett kapitalsamtal kan en fond tvinga den personen eller institutionen till förfall och förlora hela sin ägarandel. Andra begränsade partner får vanligtvis möjlighet att köpa några förverkade aktier i händelse av en sådan standard.

Typer av Private Equity Real Estate Strategies

När man investerar i fastighetsfastigheter finns det traditionellt fyra typer av investeringsstrategier:

• Kärna är den mest konservativa strategin och kan bara innehålla egenskaper som erbjuder lägre -risk och lägre potentiella avkastning eftersom de existerar i välbefolkade eller välplacerade platser. Denna strategi kan också fokusera mycket på investeringar i högkvalitativa, högkvalitativa egenskaper som kräver mycket lite ombyggnad eller underhåll. Dessa egenskaper erbjuder förutsägbara kassaflöden och består vanligen av fullt uthyrda, flerhyresbyggande strukturer.
• Core-plus kräver lite mer risk, men kan ge en högre avkastning än kärnstrategin. Dessa egenskaper kräver blygsamma nivåer av mervärdeaktivitet eller förbättring till platsen.
• Mervärde är en strategi för medellång och hög avkastning, måttlig risk som centrerar mer på fastighetsutveckling och marknadstiming. I den här strategin köper portföljförvaltare fastigheter, engagerar sig i någon nivå av ombyggnad och säljer när marknaden utövar. Förädlingsegenskaperna kräver typiskt förändringar i hantering, fysisk förbättring eller adressering av kapitalbegränsningar.Dessa steg inkluderar renovering av byggnader och söker sätt att öka hyreskostnaderna för att förbättra marknaderna. Strategier för mervärde inkluderar också omläggning av misslyckade verksamhetsbolag eller antagande av skuld för kontroll av underliggande fastigheter.
• Opportunistic ger högsta möjliga avkastning men tar den största risken. Med den här strategin köper chefer fastigheter som innehåller oförändrat mark eller på marknader som är underpresterande eller lätthandlas.

Acceptera risker och långsiktiga utsikter

Investerare i fastighetsfastigheter bör förstå att genom att investera i en fond måste de vara villiga att acceptera att deras kapital kan bindas upp under en förutbestämd period som kan ta många år .

Dessutom finns det flera risker på fastighetsmarknaden och en stor investering kan krävas vid kapitalsamtal vid en tidpunkt då en person har låg kassaflöde. Många läkare strukturerar sina medel som årtionden långa investeringar eller längre och de ger små eller inga möjligheter för investerare att dra in eller lösa in sina pengar. Den illikvida karaktären hos private equity-fonder kräver att investerare förstår riskerna med att hålla sina pengar bundna under en längre tid.

Naturen av kapitalstrukturer gör det mycket svårt att utvärdera en fonds finansiella resultat eller de egenskaper som den innehar. Eftersom det finns begränsad reglering av fastighetsfonder för private equity, behöver generella partner inte erbjuda några uppdateringar till investerare om potentiella investeringar, värderingar av portföljen eller någon annan tilläggsinformation relaterad till investeringarna. Investeringar i private equity-fastigheter kräver att begränsade partners åtar sig betydande kapital och fullt ut litar på att fondförvaltaren kommer att uppfylla sina investeringsmål utan att ha någon nödvändig nivå av insyn. Fondförvaltare skickar emellertid vanligtvis uppdateringar till sina investerare och kan välja att vara transparent om prestanda för att införa förtroende för en nuvarande eller framtida fond.

Bottom Line

Innan du investerar i fastighetsfastigheter måste individer avgöra om de är kvalificerade att delta i processen. De som är kvalificerade vill utforska sina personliga investeringsmål, likviditetskrav och tolerans för risker på fastighetsmarknaden. Efter att ha pratat med en finansiell rådgivare borde investerare studera en mängd olika medel för att få en bättre förståelse för de allmänna partnernas förvaltningsstrategier och tidigare förmögenhetsförmåner för andra fastighetsfonder.