Det är en grundläggande princip för portföljledningsteori att inkludera alternativa tillgångar som en del av en väl diversifierad portfölj. En av de mest populära alternativa investeringarna för kunniga investerare är fastigheter. För de som vill säkra sina innehav mot inflation och njuta av potentialen för en stabil kassaflödesflöde finns det två primära metoder för att få exponering för denna relativt stabila tillgångsklass: fastighetsinvesteringar (REITS) och private equity-fastigheter (PERE) medel. Vi tittar på naturen och historien om PERE-fonder, deras fördelar och hur de staplar upp mot REITs. (För mer, se: Hur investerar du i Private Equity Real Estate & kan fastigheter stabilisera din portfölj?)

Vad exakt är en Private Equity Real Estate Fund?

Enligt en undersökning av Zell / Lurie Real Estate Centre vid Wharton School of Business, som upptäckte ett behov av att samla en "krigskista" av eget kapital för att förvärva avskyvärda avskärmade egenskaper, skapades den första samlade PERE-fonden av affärsmagnat Sam Zell på 1980-talet. Medan detta banbrytande företag uppskattat totalt 409 miljoner dollar i kapital, har Pre-Research, sedan PERE-sektorn, ökat till 742 miljarder dollar i globala tillgångar under ledning från och med 2014.

Denna stora tillväxt i popularitet övergår till miljoner dollar i förvaltningsavgifter, eftersom PERE-företag hanteras aktivt, och i likhet med hedgefonder, tjänar fondförvaltarna (eller de allmänna partnerna) en procentavgift baserad på det totala engagerade kapitalet. Förvaltare av PERE tenderar också att investera tillsammans med investerarna (begränsade parter eller LP), vanligen med ett eget kapital på 3-10 procent och är uteslutna att bilda ytterligare medel tills den kapital som är förbunden med det nuvarande företaget har utnyttjats väsentligt. .

Investerare i PERE-företag är i allmänhet institutionella (pensionsfonder, kapitalfonder, fondfonder, etc.) eller personer med hög nettovärde. Dessa investerare samlar sina bidrag i slutna "blinda pooler" för att kunna utnyttjas enligt den allmänna partnerens bedömning i en mängd olika fastighetsrelaterade investeringar, som varierar i risk och avkastning, och som vanligtvis håller tre till åtta år. De potentiella investeringsstrategier som ett PERE-företag kan driva är:

• Kärnstrategier som bedriver väl diversifierad, lågrisk / avkastning, traditionella tillgångsklasser (kontor, detaljhandel, industri och flerfamiljsenheter) på etablerade platser. Kärnstrategierna använder lite eller ingen skuld och försöker tillhandahålla en stadig ström av kassaflöden för LP-skivorna.
• Core Plus-strategier använder en måttlig hävstångseffekt, och tenderar att vara mer måttliga i såväl risk som återvändande.Core-plus-tillgångar kan vara placerade på mindre etablerade platser och kan kräva någon form av värdetillägg.
• Value-Add-strategier erbjuder måttlig till hög risk och avkastning, och har högre hävstång än kärn- eller core-plus. Värdetilläggsstrategin syftar till att öka värdet genom operationen, återleasing eller omutveckling av förvärvade tillgångar.
• Opportunistiska strategier är strategier med hög risk och hög avkastning som riktar sig till dåligt förvaltade, lediga eller föråldrade tillgångar. Dessa strategier utnyttjar mycket hög hävstång och kan innebära förvärv av hela företag eller portföljer av tillgångar, eller kräva fullständiga utvecklings- eller konverteringsprojekt.
• Mezzanine Utlåning / Distressed Debt är strategier som används av företag som är bekanta med att äga de underliggande tillgångarna i händelse av låntagarens standard, eftersom de lån som emitterats av de företag som är involverade i denna strategi har mer aggressiva villkor än traditionella långivare.
• Fund-of-Funds är medel som investerar i PES-företag från tredje part och erbjuder en diversifierad investeringslösning för mindre investerare som söker tillgång till större exklusiva företag.

Fördelar Investering i PERE

Som tidigare nämnts är PERE-medel i allmänhet endast tillgängliga för institutionella investerare och personer med hög nettoförmåga. Medlemmar i allmänheten kan emellertid få exponering för PERE genom offentliga börsnoterade fonder som erbjuds genom företag som Blackstone Group LP (BX BXBlackStone Group LP33. 03 + 0. 43% Skapat med Highstock 4. 2. 6 ) och Apollo Global Management LLC (APO APOApollo Global Management LLC31. 11-0. 58% Skapat med Highstock 4. 2. 6 ) och Carlyle Group LP (CG CGCarlyle Group LP22. 25-1. 33% Skapat med Highstock 4. 2. 6 ). På grund av sin aktiva förvaltning presenterar PERE-fonder möjligheter för kunniga managementteam att söka och vända sig underpresterande egenskaper och skapa investerarförmögenhet genom att genomföra mervärdeinitiativ. Dessutom ger PERE-fondernas privata karaktär ledningsgrupper mer direktinsats under dagliga affärer, utan att behöva oroa sig för det ebb och flöde som är inneboende på aktiemarknaderna. Dessutom ger den här privata naturen ledningen flexibiliteten att bedriva en rad strategier som att dela upp eller kombinera olika egenskaper och sälja, finansiera eller hyra den befintliga fastighetsportföljen med några kriterier (geografi, typ osv.)

PEREs vs REITs

Prestationerna av PEREs jämförs ofta med sina offentligt handlade motsvarigheter: REITs. Vissa investerare är villiga att ge upp potentiella källor till alfa som följer med PEREs aktiva förvaltning, istället för REIT: s insyn, likviditet och ansvarighet på den offentliga marknaden. En studie 2010 av National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) jämförde 17 5 år data från US REIT-marknaden och private equity-fonder, och fann att offentliga REITs överträffade kärn-, mervärde- och opportunistiska fonder under fullständig marknadscykel.Studien fann emellertid också att opportunistiska fonder tenderar att överträffa REITS på årsbasis under tjurens marknadsfaser av cykeln (tåg till topp), på grund av en kortare topp-till-topp-period (även om kärn- och förädlingsfonder fortsatte Att lagga).

Figur 1 nedan visar nettoavkastningen av PERE-medel mot REITs under perioden 1989/1990 till 2007/2008. I motsats till att REITs upplevde högre avkastning och högre volatilitet på kort sikt, framgår det av 2009 års artikel från Investments and Pensions Europe att en gång PERE-avkastningen "jämnades" och bedömdes på en Dagligen, som lager, har korrelationen mellan privat fastighet och REITs visat sig vara betydligt högre och ökat över tiden. Lösningen? Inkludera båda tillgångsklasserna för att skapa en bättre effektiv gräns över alla punkter på ett riskavkastningsspektrum (utställning B)

Exhibit B belyser ökningen av riskjusterade avkastningar när REITs och PEREs båda läggs till i en portfölj. (För mer, se: Hur diversifiera med REITs.)

Kapitalförvaltning: Offentlig och privat fastighet: Rum för bägge i en diversifierad portfölj " />

Källa: BNY Mellon Asset Management

Bottom Line

För investerare som vill diversifiera sig till fastigheter, är private equity fastighetsfonder ett bra sätt att få exponering för den här tillgångsklassen. Även om det inte är lika likvärdigt eller så öppet som REITS, kan PERE-medel som helnat av ett erfaret och beprövat ledningsgrupp, som styrs av en disciplinerad och fokuserad investeringsstrategi utan överdriven utnyttjandegrad, ge en hög grad av riskjusterad avkastning.