Privata inteckning försäkringar (PMI) är en typ av försäkring som skyddar långivare från risken att köparen kommer att gå som standard och driva inteckning till avskärmning. Det tillåter också köpare som inte kan - eller väljer att inte - göra betydande betalningar för att erhålla hypotekslån till överkomliga priser. Om du köper ett hem och sätter ner mindre än 20%, kommer din långivare förmodligen att minimera risken genom att du måste köpa försäkringar från ett PMI-företag innan du signerar lånet.

PMI fördelar långivaren (den enda mottagaren av PMI), men det kan lägga till en betydande bit till din månatliga husbetalning: Det kostar vanligtvis ca 0. 5-till 1% av lånebeloppet årligen . PMI på ett lån på 200 000 USD kan till exempel kosta upp till $ 2 000 per år eller $ 166. 67 varje månad, förutsatt en 1% PMI-kurs.

Förväxla inte PMI med inteckningslånförsäkring, som går till dig (eller dina mottagare) för att betala av din inteckning om du dör eller blir inaktiverad. Se Hur kan jag undvika att betala privata hypotekslån (PMI)? för mer information om PMI.

Eftersom premierna är dyra (och en PMI-politik ger långivaren, inte du), är det viktigt att förstå när - och hur - du kan bli av med din PMI.

Hushållsskyddslagen

Hushållsskyddslagen från 1998 ("PMI Cancelation Act") trädde i kraft den 29 juli 1999. Lagen åtgärdade svårigheter som hyresägare upplevde för att avbryta PMI-täckningen efter att ha nått den erforderliga egenkapitalnivån , och det fastställde enhetliga förfaranden för att avbryta och avsluta PMI-politiken. Lagen gäller främst bostadsobligationer som härrörde efter den 29 juli 1999 (om ditt lån utfärdades före det datumet måste du kontakta din långivare för ytterligare information).

Lagen beskriver tre situationer där låntagare betalas PMI kan elimineras: automatisk uppsägning, låntagare-begärd avbokning och slutlig uppsägning när lånet når sin mittpunkt.

Automatisk uppsägning

I enlighet med Homeowners Protection Act måste din långivare säga upp PMI på det datum då din lånebalans beräknas nå 78% av ditt hem ursprungliga värde (med andra ord när ditt eget kapital når 22 %), förutsatt att du är aktuell på dina hypotekslån. Om du inte är aktuell på dina betalningar på det datum då ditt lån är planerat att nå tröskeln på 78%, måste långivaren automatiskt säga upp PMI den första dagen i den första månaden efter det datum du blir aktuell. När PMI har avslutats kan långivaren inte kräva ytterligare PMI-betalningar mer än 30 dagar efter uppsägningstiden eller - om du står bakom betalningar - dagen efter uppsägning som du blir aktuell för dina betalningar, beroende på vilket som är tidigare.

Det är viktigt att erkänna att tröskelvärdet på 78% är baserat på det datum då lånet är schemalagt för att uppnå 78%, enligt ditt avskrivningsschema, inte på dina faktiska betalningar. Det betyder att om du har gjort extra betalningar och nått tröskeln 78% före schemat, behöver din långivare inte säga upp PMI till det ursprungliga planerade datumet, vilket kan leda till att du gör månader - eller till och med år - av onödiga PMI-betalningar. För att undvika överdrivna betalningar kan du begära upphävande av PMI-täckning (se nästa avsnitt). Observera också att FHA-hypotekskraven skiljer sig från konventionella lån, och beror på när ditt lån har sitt ursprung och hur mycket pengar du lägger ner. Kolla med din långivare för att ta reda på hur och när du kan släppa hypotekslånets försäkringspremie (PMI).

Låntagare-begärd avbokning.

Enligt lagen kan låntagare med god betalningshistoria begära att PMI avbokas när deras eget kapital i fastigheten når 20% av köpeskillingen eller det uppskattade värdet. Du har en "bra betalningshistorik" om du har:

• inte gjort en betalning som var 60 dagar eller mer förfallen inom de första 12 månaderna av de senaste två åren före avbokningsdatumet (eller det datum du begär avbokning, vilken som är senare) eller
• inte gjort en betalning som var 30 dagar eller mer förfaller inom 12 månader före avbokningsdatumet (eller det datum då du begär avbokningen, vilken som är senare).

Enligt lagen är långivare skyldiga att informera dig om din rätt att avbryta PMI. Inte överraskande, innan lagen antogs, kunde långivare (och ofta) fortsätta att kräva månatliga PMI-betalningar långt efter att låntagarna hade byggt upp betydande eget kapital i sina hem och långivaren var inte längre i riskzonen för förlust från låntagarens standard. Det är nu olagligt.

För att begära avbokning måste du:

• Skicka en skriftlig avbokningsförfrågan;
• Ha en bra betalningshistorik;
• Var aktuell på dina hypotekslån;
• Uppfyll långivarens krav för att beviset att egenskapens värde inte har fallit under det ursprungliga värdet (till exempel en bedömning); och
• Ge certifiering om att ditt eget kapital i fastigheten inte är föremål för underordnad lien (till exempel en andra inteckning).

När PMI har avbrutits kan långivaren inte kräva ytterligare PMI-betalningar mer än 30 dagar efter det att din skriftliga förfrågan mottagits eller det datum då du uppfyllde bevis- och certifieringsvillkoren, vilken som helst senare.

Att betala ner din inteckning är inte det enda sättet att bygga eget kapital som tillåter dig att begära avbokning. Genom att göra förbättringar som ger tillräckligt med värde till ditt hem kan du också få dig till det lägsta läget. Om du gör en stor renovering - till exempel en betydande renovering av köket - granska siffrorna för att se om du nu kvalificerar dig för en skriftlig PMI-avbokningsförfrågan.

Slutlig uppsägning

Om du ännu inte har nått tröskeln 78% kan du fortfarande eliminera PMI-betalningar. Enligt lagen måste din långivare säga upp PMI senast den första dagen i månaden efter det datum då ditt lån når mitt belopp för avskrivningsplanen.Den "mittpunkten" är halvvägs mellan perioden mellan ditt lånets ursprungsdatum och det datum då hypotekslån är planerat att amorteras. Ett 30-årigt lån skulle till exempel nå mittpunkten efter 15 år.

Igen måste du vara aktuell på dina betalningar för slutlig uppsägning för att träda i kraft. Om du inte är, kommer PMI att avslutas när du blir aktuell. Din långivare kan inte kräva betalningar i mer än 30 dagar efter att PMI avslutats.

Ett annat alternativ: Refinansiering

Husägare kan ha ett annat alternativ att bli av med PMI: refinansiering. Om du tror att ditt hem värde har uppskattats kan ett nytt lån utgöra mindre än 80% av hemets värde, vilket innebär att du inte behöver betala PMI. Även om detta kan hjälpa husägare är det viktigt att göra ett antal nummer som krossas i förväg för att se till att refinansiering ger ekonomisk mening. I allmänhet kan det vara ett bra drag om du kan refinansiera till förmånlig, lägre ränta och bli av med PMI samtidigt.

Bottom Line

Om du inte kan sätta ner 20% av priset när du köper ett hem, kommer din långivare att kräva att du köper privat hypotekslån. PMI skyddar långivaren om du slutar göra betalningar; det skyddar dig inte. Den viktigaste punkten att komma ihåg: Spåra hur snart du är berättigad att bli av med PMI och se till att din långivare eliminerar det kan spara dig betydande pengar. Det är värt ansträngningen.