De stora bankerna och till och med några mindre har flyttat sig från bostadslån och erbjuder istället ett fasträntealternativ på ett hushålls eget kreditkort (HELOC). Denna hybridprodukt har sina egna egenskaper, fördelar och nackdelar. För att inte nämna att olika långivare har olika regler om hur du kan använda dem. Här är vad du behöver veta om hur detta lån fungerar. (För mer, se Välja ett hem-eget kapitallån eller kreditkod .)

Grunderna

Traditionellt skulle du, om du ville låna mot eget kapital i ditt hem, antingen få en fast räntebärande bostadslån eller teckna pengar mot en kredit och betala en rörlig ränta med en HELOC. Nu finns det ett tredje val: HELOC fastränta alternativet. Vissa långivare erbjuder denna produkt som ett tredje alternativ. Andra, till exempel Bank of America Corporation och Wells Fargo & Company, har använt det för att ersätta bostadslån, eventuellt på grund av nya hypotekslånsregler som de kan finna betungande.

Vissa långivare märker denna produkt med speciella namn, till exempel Santanders FlexLock Home Equity Line of Credit, men HELOCs fasträntealternativ fungerar i allmänhet på samma sätt, oavsett vilken långivare du väljer. Det finns viktiga skillnader i detaljer som kan göra en långivars produkt bättre för din situation än en annan s, dock (som om jämförelse att köpa ett lån inte var tillräckligt komplicerat redan).

Den grundläggande förutsättningen är att du får en kreditkredit baserat på ditt eget kapital och du kan låna så lite eller mycket av den kreditlinjen som du vill. Din ränta kommer att förändras med marknadsförhållandena, vilket kan innebära stora variationer i dina månatliga betalningar och i det totala beloppet du är skyldig över tiden. För att minska osäkerheten, berätta för din långivare att du vill att hela eller en del av summan du lånat ska konverteras till ett fast räntelån till marknadens nuvarande ränta. Du betalar tillbaka det beloppet över ett visst antal år, och du kan fortsätta låna om du fortfarande har pengar kvar i din kreditlinje. Till skillnad från ett traditionellt lån för hemkapital är du inte avstängd från tillgång till ytterligare kredit och, när du betalar fast räntebalansen, går din kreditlinje tillbaka.

Scott Nguyen, en 27-årig fastighetsinvesterare från Costa Mesa, Kalifornien, ville använda något av sitt eget kapital för ombyggnadsarbete. Efter en hel del forskning om fördelar och nackdelar med bostadsaktielån mot HELOC, valde han en HELOC med ett fast räntealternativ.

"Det här fick mig att ta min tid att jobba med entreprenörer för att få bud och få mina pengar på plats," säger Nguyen. "Jag kände mig inte pressad att hitta entreprenörer genast eftersom jag inte fick betalt ränta tills jag drog från min HELOC."När Nguyen var redo att låna, använde han fasträntealternativet. Han uppskattade att veta sina exakta betalningar och använde pengarna för att ersätta sitt gräs med konstgjord torv och att göra ett köksmodell med nya skåp och bänkskivor i granit.

Detaljerna

Här är några exempel på HELOC-fastighetsalternativen som varierar med långivaren.

• Längden på den fasta löptiden: Långivare låter dig fixa din ränta för var som helst från en till 30 år. Ju längre termen desto mindre är din månadsbetalning, men allt annat är lika mycket desto mer intresse kommer du att betala. Du kan vara begränsad i termen du kan välja. Till exempel kan en långivare begränsa dina val till en tre-, fem- eller sjuårsperiod med en fast ränta, räntefri lås, medan om du betalar både huvudstol och ränta kan du välja vilken term du vill ha inom det tillåtna intervallet .

• Antal fasta saldon: Ju mer fast saldon du kan bära, desto bättre. Kontrollera om långivaren betalar för denna ökade flexibilitet genom en högre ränta eller avgifter.

• Minsta fast räntesaldo: Din långivare kan kräva att du lånar en minsta summa om du vill låsa fast pris. Tänk på att långivare också kräver att du lånar ett minimibelopp på ett traditionellt lån för hemkapital och kan ha minsta uttagskrav på traditionella HELOCs.

• Årliga gränser: Vissa långivare lockar antalet fasta saldon som du kan låsa in varje år. Till exempel kan du ha tre fasta belopp totalt, men skapa bara två nya i samma år.

• När du kan konvertera: Du kan vanligtvis konvertera hela eller en del av din HELOC-balans till en fast ränta med en bestämd term vid stängning eller när som helst under ränteperioden. Du kan inte konvertera under återbetalningsperioden; Vid den tidpunkten måste du refinansiera om du vill konvertera en rörlig ränta till en fast ränta.

• Fullavskrivning eller delvis avskrivningstid: Med en fullständig avskrivningsperiod betyder det att du betalar hela fasträntan under fast ränta. en delvis avskrivningsbar term betyder att du fortfarande har ett utestående saldo i slutet av fasträntan, som då återgår till en rörlig ränta. Att ta längre tid för att betala av din balans innebär att du betalar mer intresse, speciellt om den rörliga ränta som den återgår till är högre än den fasta räntan du betalade. (För mer information, se Hur HELOCs kan skada dig .)

• Växla tillbaka till en variabel ränta: Vissa långivare låter dig konvertera ditt fasta lån till ett lån med rörlig ränta när som helst under ränteperioden, som du skulle vilja göra om räntorna sjönk.

• Betygsätt låsavgift: Vissa långivare tar ut en nominell avgift, till exempel $ 50 eller $ 100, när du låser fast en fast ränta på balans. andra gör det inte.

• Fast ränta: Oavsett vilken långivare du väljer kommer din kreditpoäng och marknadsräntor att påverka vilken ränta du kan få på ett HELOC-räntesatsalternativ. Men som med något lån har vissa långivare lägre priser än andra.Handla runt, och förbise inte kreditföreningar och små banker; De har ibland bättre erbjudanden än de stora bankerna.

Bottom Line

När du inte kan bestämma om ett bostadslån eller ett HELOC är det bästa alternativet för dig, är en HELOC som låter dig låsa en del av din balans till en fast ränta ett bra alternativ . Det tvingar dig inte att välja mellan att låna en stor summa nu och ha flexibilitet att ta ut pengar när du behöver dem senare. Det gör inte heller dig att välja mellan att veta din ränta och ta chansen på marknadsräntorna. Ansök med flera långivare för att hitta den bästa kursen och de lån som är mest tilltalande för dig. (Mer information finns i Refinansiering av ditt eget kapitallån: En vägledning för handledning .)