Utländska investerare har flockat till den upplevda säkerheten i U. S fastigheter de senaste åren, och de senaste lagstiftningsförändringarna kommer sannolikt att accentuera trenden. Skatteförändringar som genomfördes i december 2015 för att avlägsna vissa skattemässiga incitament som utländska investerare ställs inför i den så kallade utländska investeringen i fastighetslagen eller FIRPTA, när de investerar i U. S fastigheter borde tjäna till att locka mer investering i U. S real gods från utlänningar.

Enligt en uppskattning från Real Capital Analytics investerade utlänningar omkring 2015 på cirka 80 miljarder dollar i U. S fastigheter i cirka 16 procent av den totala investeringen. Och med U.s ekonomi på bättre sätt än andra ekonomier världen över, kommer dessa investerare sannolikt att fortsätta att flocka in i U. S fastigheter - investera i flerfamiljshus, kontorsbyggnader, lager och detaljhandel utrymme - uppmuntras av de senaste ändringarna . Denna ytterligare tillströmning kommer sannolikt att gynna U. S fastighetsinvesteringar (REITs).

Skatteimperiment borttagna

U. S-regeringen antog ursprungligen FIRPTA 1980 då utlänningar började köpa upp mer U. S jordbruksmark. Det var också en period då japanerna köpte upp högprofilerade U. S-egenskaper, men regeringen har hävdat att FIRPTA riktade sig till odlingsmarknaden att köpa i stället för urbana fastigheter. Enligt FIRPTA-reglerna måste utlänningar betala ytterligare 10 procent källskatt på de pengar de uppsåg från försäljningen av U. S fastigheter samt de federala, statliga och lokala skatterna som amerikanska investerare betalar. Med de senaste FIRPTA-förändringarna ger regeringen en mer gynnsam skattebehandling till utlänningar som investerar i U. S fastigheter. (Se även: REIT Regulation 101.)

Sätter ut utländska pensionsfonder på lika villkor

I de nya lagarna föreskrivs att utländska pensionsfonder som investerar i U. S fastigheter inte är föremål för FIRPTA-källan när de säljer sina fastighetsmedel. Detta sätter dem på lika villkor med sina U. S motsvarigheter. Utländska pensionsfonder måste uppfylla vissa krav som ska betraktas som "kvalificerade" pensionsfonder som inte omfattas av FIRPTA-skattereglerna.

För en, pensionsfonden syftar till att tillhandahålla pension eller pensionsförmåner till deltagare i fonden. Och det bör också erkännas som berättigat till vissa skatteförmåner på bidrag eller inkomst i hemlandet. FIRPTA-undantagen gäller direktpensionsinvesteringar i U. S fastigheter samt investeringar som de gör i partnerskap eller genom private equity-fonder.

Förtroende för fastighetsinvesteringar Investeringar begränsade

En annan förändring som infördes genom FIRPTA-ändringen är att tröskeln för utländska investerare i U.S REITs att drabbas av FIRPTA-källans ansvar har höjts. Tidigare var utlänningar som innehade mer än 5 procent av aktierna i en USA REIT föremål för FIRPTA-skatten vid försäljning av deras aktier eller om REIT betalade ut kapitalvinster som utdelning. Med förändringen har regeringen ökat tröskeln för FIRPTA-skatten för att sparka in till 10 procent. Regeringen har också lämnat FIRPTA-undantaget för REIT-investeringar till vissa offentliga enheter som inte tidigare kvalificerade sig för undantaget, inklusive offentligt handlade australiensiska fastighetsföretagen.

I en annan positiv för REITs behöver de inte längre bära beviset att de är hemma kontrollerade, vilket innebär att minst 50 procent av beståndet innehas av U. S personer, för att undvika att FIRPTA behåller försäljning av lager. Tidigare var det svårt för REITs att etablera detta eftersom de ofta inte kunde avgöra om aktieägare som hade en andel på mindre än 5 procent hade en utländsk eller inhemsk bas. I framtiden kan REITs anta att dessa små intressenter är USA-personer om inte REIT vet annat. (Se även: Viktiga tips för att investera i REITs.)

Kinesisk nedgång kan gynna USA: s fastigheter

Utlänningar fortsätter att flocka till U. S fastigheter och den senaste kinesiska avmattningen innebär att denna nisch kunde förstärkas. Kinesiska investerare ensam investerade mer än 8 miljarder dollar i U. S kommersiella fastighetsbranschen, enligt CBRE. Den senaste tidens volatilitet i Kina kunde locka mer intresse för U. S fastigheter från det landet. Den kinesiska regeringen kunde dock också agera för att införa regler för att kontrollera detta utflöde.

Investerare från andra delar av världen tycker också om säkerhet och stabilitet i U. S fastigheter med tanke på att alternativa försäljningsställen som Europa och Japan fortfarande är inblandade i politik som syftar till att bekämpa deflation och öka tillväxten. USA, å andra sidan, är i ett läge med långsam tillväxt. Pensionsfonder världen över har en långsiktig investeringshorisont, och eftersom livslängden förbättras över hela världen kommer de sannolikt att ha mer pengar att investera, varav fler kommer sannolikt att kanaliseras till U. S fastigheter.

Detta bidrar bra till den kommersiella fastighetssektorn U. S, bland annat REITs som är verksamma inom multifamilj-, industri-, hotell-, kontors- och träindustrin. Kinesiska investerare är särskilt intresserade av industrisektorn. Om fler utländska investerare uppmanas att investera i U. S REITs, kan det öka efterfrågan på aktie- och förmånsinvånare.

Bottom Line

U. S-regeringen har ändrat sina FIRPTA-föreskrifter och underlättar vissa skattekrav som innebar att utlänningar ställdes inför en större skatteskuld på sina investeringar i U. S fastigheter. Medan tröskeln för FIRPTA-källan har stigit, är emellertid innehavet, i den utsträckning det utlöses, nu 15 procent. Förändringarna ställer utländska pensionsfonder på lika villkor med sina U. S-motsvarigheter och uppmuntrar också till fler utländska investeringar i REITs.Detta kommer sannolikt att öka REITs och andra U. S fastighetsinvesteringar.