Sällan är skatter en skyldighet som de flesta föredrar att betala på minimal basis. Skattebetalarna kommer att göra sitt bästa för att minska den del av sin inkomst som ska betalas till Uncle Sam. Även om det är möjligt att upptäcka smuthullar som kommer att minska den totala skatteskulden, kan maximera inkomst efter skatt ta mycket tid, kostnader och kreativitet. När det gäller försäljning av fastigheter, särskilt i fastigheter, blir en 1031-utbyte alltmer erkänd för sina skatteförmåner till investerare på alla nivåer. (För mer, se 10 saker att veta om 1031-utbyten .)

1031 Exchange Explained

En 1031 Exchange är en utbyte av likartade fastigheter i USA, där den egendom som säljs inte är föremål för realisationsskatt tills den så småningom säljs utan återinvestering av intäkterna. I grunden tillåter detta inte för att undvika, men avkänningen av eventuella skattepliktiga vinster på den egendom som först säljs. I en 1031-utbyte måste båda fastigheterna hållas för affärs- eller investeringsändamål och vara belägna i USA. De måste vara av samma karaktär, medan egenskapens kvalitet är irrelevant. Företag, partnerskap, aktiebolag och trusts är berättigade skattebetalande enheter som kan upprätta ett utbyte enligt avsnitt 1031. (Mer information finns i Undvik kapitalavkastningsskatt på ditt hemförsäljning .)

När det gäller personlig egendom skulle försäljningen av ett bostadshus för en annan inte tillåtas enligt 1031-utbytesriktlinjerna. Dessutom finns det särskilda typer av egendom som inte heller är stödberättigande: poster som företagsinventarier, aktier, obligationer, skuldförbindelser, värdepapper, intressen i partnerskap och certifikat för förtroende kvalificeras inte för 1031-utbyte.

Obligatoriska riktlinjer

För att bli auktoriserad som 1031-utbyte måste transaktionen vara beroende av uppnåendet och avståendet av respektive egendom. Typiskt använder parterna utbytesfaciliteringsföretag som hjälper till att hantera erbjudanden av denna typ för att säkerställa att de genomförs på rätt sätt. Lyckligtvis behöver en lika vänlig utbyte inte slutföras samtidigt. Det har dock några tidsbegränsningar som måste följas.

För det första har skattebetalaren 45 dagar från det att egendomen säljs för att identifiera eventuella utbytesegenskaper. Ett skriftligt meddelande om denna identifiering måste signeras och levereras till säljaren eller kvalificerad agent för den önskade egendomen. För fastigheter måste dokumentationen innehålla specifika uppgifter om fastigheten, såsom adress och juridisk beskrivning. Därefter måste ersättningsfastigheten säkras, med börsen slutförd senast 180 dagar efter försäljningen av den ursprungliga tillgången eller sista dagen för inkomstskattet för skattåret, såldes den ursprungliga tillgången - beroende på vilken som kommer först.Fastigheten måste ha en mycket liknande beskrivning till den som nämnts under den första 45-dagars tidsramen.

Omvänd utbyte

Nu när du vet mer om en vanlig 1031-utbyte är det viktigt att veta att en omvänd utbyte också är möjlig. Överklagandet av denna typ av utbyte är att skattebetalaren kan ta så mycket tid som behövs för att köpa en fastighet eftersom tidsfrister inte verkställs förrän fastigheten är officiellt förvärvad och inspelad med en Exchange Accommodation Titleholder. Tekniskt är detta en agent som innehar de juridiska titlarna för egendom tills swap är klar. Fastighetsinvesteraren har 45 dagar att ange vilken egendom han eller hon vill sälja, vilket ofta är känt, och ytterligare 135 dagar för att slutföra försäljningen av avyttrad egendom. Omvänd utbyte ger ännu en annan metod för att utnyttja denna unika skatteförmån.

Krav på pappersarbete

Med alla tidigare villkor uppfyllda finns det också administrativa krav som måste dokumenteras och spåras. Vinsten från den ursprungliga försäljningen av den första tillgången måste registreras så om ersättnings tillgången säljs, beskattas båda vinsterna med några justeringar. IRS kräver att 1031-utbyten spåras på formulär 8824, som specificerar detaljer om transaktionen. Blanketten själv begär beskrivningar av de utbytta egenskaperna, datum för när förvärv och överföring, hur de två parterna i utbytet är relaterade och värdet av båda fastigheterna.

Dessutom kräver formuläret deklarationen av vinsten eller förlusten på den sålda fastigheten samt de mottagna eller betalade kontanterna och eventuella skulder från transaktionen. Slutligen måste basen eller kostnaden med nödvändiga tillägg och avdrag för den ursprungliga egendomen anges. IRS-publikation 544 ger också ytterligare information om försäljning och disposition av tillgångar och deras lämpliga skattemässiga behandling.

Bottom Line

För många människor kan skatterna bli förvirrande väldigt snabbt. Skatter kan gå från enkla till mycket komplexa med bara tillägg av några bitar av egendom. Att bli utbildad om vilka effektiva skattebestämmelser som finns tillgängliga kan dock vara en tillgång i sig. En 1031 Exchange är en del av skattekoden som kan belöna individer som är engagerade i vissa affärs- och investeringsaktiviteter. (För mer information, se Använd fastigheter för att sätta in skatteregler .)

Den här unika kanalen med skatteförskjuten tillväxt kan ge enskilda personer möjlighet att exponentialt öka sin förmögenhet om de används korrekt. I stället för att betala skatt när en realisationsvinst realiseras kan dessa intäkter återinvesteras till en tillgång med liknande eller högre värde. Idealiskt kan denna process upprepas med hjälp av medel för förvärv av egendom istället för att betala IRS, vilket leder till ökad tillväxt. Omvända utbyten erbjuder ännu större flexibilitet i denna regel och öppnar fler alternativ för investerare.

Det pappersarbete som krävs för att spåra denna typ av transaktion är noggrann, men låt inte det vara en motståndare.Slutligen var uppmärksam på tidsramarna och tidsfristerna under vilka egendom kan köpas och säljas. Saknar dessa viktiga fönster kan vara skillnaden att betala upp till 35% i skatter eller öka din nettovärde. I slutändan är 1031-utbytet en helt laglig skatteuppskjuten strategi som alla skattebetalare i USA kan använda. På lång sikt kan konsekvent och korrekt användning av denna strategi betala betydande utdelningar under de kommande åren.