Att sälja ett hus är vanligtvis inte en enkel process, men det kan bli ännu mer komplicerat och dyrt om det första avtalet faller igenom. Då och då köper köparna tillbaka i sista minuten. Därför, som säljare, finns det några saker du behöver veta om sena utgångar. Om du funderar på att sälja ditt hem, ta reda på vad du kan göra för att skydda dig om avtalet faller igenom.

Rättsliga sätt att köpare tillbaka
I en hemförsäljning kommer köparna att göra ett erbjudande i ditt hem och, när det är godkänt, skrivs ett kontrakt mellan de två parterna. På den tiden ändras fastighets status vanligtvis från "till salu" till "under kontrakt". Det berättar för andra köpare och fastighetsmäklare att säljaren har en köpare och är i färd med att stänga affären. En hemförsäljning eller -köp är dock inte färdig förrän båda parter har undertecknat alla nödvändiga juridiska handlingar som överlåter äganderätten till hemmet vid stängning.

Köpare har ofta beredskapsklausuler skrivna i sina kontrakt som är juridiska sätt att "backa ut" kontraktet utan någon (eller nominell) kostnad till köparen. De vanligaste händelserna är:

• Hypotekslånsäkerhet : Köparen måste kunna erhålla hypotekslån för fastigheten, vanligtvis inom en viss tidsperiod när avtalet ingås.
• Heminspektionsbegränsning : Hemmet för försäljning / köp måste antingen genomgå inspektion eller säljaren måste komma överens om att göra nödvändiga reparationer noterade av inspektören. (Läs mer om heminspektioner i Behöver du en heminspektion? )
• Försäljning C onting : Hemköpet beror på att köparen säljer sin egendom.
• Bedömningsberäkning : Priset på hemmet till salu måste antingen vara eller vara lägre än det officiella värderingspriset.

När en överenskommelse går igenom, beror det på att köparen eller säljaren har förändrat sitt hjärta - eller en eller flera av klausulerna i det ursprungliga kontraktet inte har uppfyllts - och en part är ingen längre villig att gå till stängning.

När köparen bakar ut
Om du har ett kontrakt för försäljning av ditt hem, har du några saker att förlora om din köpare ryggar ut:

Intressen från andra kvalificerade köpare Övrigt köpare som kanske har varit intresserade av att göra ett erbjudande i ditt hem börjar börja titta på andra fastigheter på marknaden när ditt hus går "under kontrakt". En av dessa köpare kan ha kunnat uppfylla villkoren i kontraktet inom den önskade tidsramen, men du kanske inte kan locka tillbaka dem när din första affär går igenom.

Tid
En av de mest frustrerande aspekterna av bostadsavtalet är att du måste gå tillbaka till torget och hitta en annan köpare. Det tar tid och kan kasta en skiftnyckel i dina planer på att köpa ett annat hem och / eller din flyttande tidslinje.

Ditt nästa hem Om du köper ett annat hem och kontraktet på den här egenskapen var beroende av att sälja din nuvarande bostad, kanske du inte kan finansiera framåt. Det kan hända att du måste backa ut från köp av ditt nästa hem eller hitta ett annat sätt att finansiera det om du var beroende av intäkterna från ditt nuvarande hem för att köpa nästa.

Pengar
Du kan förlora pengar till följd av att avtalet faller igenom om du:

• Misslyckades med att inkludera en beredskap i ditt nästa inköpskontrakt och du måste bryta det.
• Behöver fortsätta att göra inteckning betalning på ditt nuvarande hem och göra en inteckning betalning på ett nytt hem eller betala hyra
• måste fortsätta betala för att hålla fastigheten (dvs verktyg, gräsmatta / landskapsarkitektur, städning etc.) för att visa hemmet när det sätts tillbaka på marknaden

Förhandla med köparen
Det finns steg du kan ta om din köpare vill backa ut. Först och främst, se till att båda fastighetsmäklare är med och kommunicerar och att både dig och din köpare får kopior av alla ändringar eller skriftliga meddelanden. Om du eller din köpare inte använder en agent (eller om du inte är bekväm med kommunikationsnivån du får), prata direkt med din köpare för att du ska förstå hans eller hennes avsikt och oro. Se om det finns koncessioner du kan göra för att hålla din köpare på rätt spår för att stänga. Medan du kanske inte vill sänka försäljningspriset på ditt hem eller lägga ut mer pengar för att göra reparationer, kan det vara värt om de potentiella förlusterna på grund av en trasig affär skulle vara dyrare än att önska koncessioner. (Läs mer om hur man säljer ditt hem på en grov marknad i 12 sämsta första gången Homeseller Mistakes .)

Kontrollera även din kontrakt för att avgöra vilket köp du har som säljare. Till exempel finns det en klausul i ditt kontrakt som skulle ge dig lagliga skäl att stämma din låntagare för kontraktsbrott och få en viss procentandel av det ursprungligen överenskomna försäljningspriset? Eller finns det en klausul som anger att köparen är i standard om han eller hon inte upphäver avtalet inom den angivna tidsramen efter att ha undertecknat avtalet?

Varningsskyltar Det finns några varningsskyltar om att en köpare håller på att sluta sluta när du köper ditt hem:

• Underlåtenhet att returnera papper undertecknade, daterade och slutförda enligt instruktionerna
• Underlåtenhet att göra obligatoriska betalningar till tredje part (dvs. inspektörer osv.)
• Återuppringning av samtal
• Missande möten
• Flera önskemål om kontraktsändringar från köparens agent

Om du stöter på dessa varningsskyltar kan det innebära att din köpare blir kalla fötter. Ring din köpare snarare än senare om du är orolig för att stängningen är i fara.

Skydda dig själv
Du kan skydda dig från en skumma köpare genom att vara en informerad och bemyndigad hemförsäljare. Känn detaljerna i kontraktet och se till att din agent vet hur man får det du är berättigad till (t.ex. stor insättning, potentiellt intresse etc.). Du kanske vill ha en fastighetsadvokat genom att granska kontraktet och fråga om dina möjligheter att använda, inklusive möjligheten att stämma din köpare om det behövs.