Innehållsförteckning:
När du tar ut ett hemmalagets kreditkredit (HELOC), räcker det som kallas ränteperioden vanligtvis tio år. Under den här tiden kan du låna pengar efter behov och göra låga, räntebetalningar på vad du har lånat. Många husägare gör just det eftersom det stannar mindre på kort sikt. När ränteperioden slutar kan du dock inte låna från din linje och du måste börja göra fullt avskrivna räntor och huvudbetalningar under det som kallas återbetalningsperioden, som vanligtvis är 20 år. Det betyder att dina månatliga betalningar kan vara betydligt högre än de var under ränteperioden, och många husägare hamnar på betalningschock. Ett sätt att lösa problemet med betalningschock är att refinansiera din HELOC, och det finns flera sätt att göra det. I den här artikeln beskrivs hur man kvalificerar, vilka alternativ du har och fördelar och nackdelar för varje. (Om du behöver refinansiera ett vanligt bostadslån, se Refinansiering av ditt eget kapitallån: En riktlinjeguide .)
Kvalificera att refinansiera din HELOC
Refinansiering av HELOC liknar att du tar ut eller refinansierar en första inteckning. Du måste kvalificera dig utifrån dina intäkter, kostnader, skulder och tillgångar, vilket innebär att du tillhandahåller handlingar som betalstubbar, W2-formulär, avkastning, hypotekslån, foto-ID, försäkran om försäkringar och andra handlingar som försäkringsgivaren anser nödvändiga. För att få de lägsta räntorna måste du ha ett utmärkt FICO-poäng: någonstans i 740 till 850-serien. Du kan kvalificera dig med ett poäng så lågt som 620, men du betalar mer än dubbelt så mycket som en räntesats med en utmärkt poäng och du kan ha svårare att hitta en långivare som kommer att arbeta med dig. (För mer, se De 5 största faktorerna som påverkar ditt kredit .)
Du måste också ha tillräckligt med eget kapital i ditt hem efter att du tagit ut det nya lånet för att uppfylla långivarens riktlinjer för kombinerat värdepapper. Vissa långivare kommer att låta husägare med utmärkt kredit låna upp till 100% av värdet av sitt hem, men det är vanligt att kunna låna endast 80% till 90%. Här är ett exempel på hur detta bestäms:
Fastighetsvärde: $ 300 000
Första hypotekslån: $ 190 000
HELOC balans: $ 50 000
Summa lånade: $ 240 000
Kombinerat lån till värde: 80%
Homeowners eget kapital: 20%
I det här fallet förutsätter du vill bara refinansiera din befintliga HELOC balans och vill inte låna mer, borde du kunna hitta en långivare som kommer att arbeta med dig, speciellt om du har bra kredit. Ju ju mer eget kapital du har desto lägre blir din ränta.
Alternativ för refinansiering
Det finns fyra sätt att refinansiera ditt hemmaxportlån.Här är dina alternativ, och fördelar och nackdelar med varje.
1. Begär lånemodifikation
Hur det fungerar: Kontakta din långivare och förklara att du kommer att få problem med att göra dina betalningar när ränteperioden slutar. Fråga om långivaren kan arbeta med dig för att ändra lånevillkoren på ett sätt som gör dina månatliga betalningar överkomliga, så du gör inte standard. Bank of America har till exempel ett program för hem-eget kapital som ger kvalificerade husägare en längre sikt, lägre räntesats eller båda om de har haft ekonomiska svårigheter som inkomstförlust eller skilsmässa.
Fördelar: Lånmodifiering kan vara ditt enda alternativ om du är undervattens. Men innan du går till en, se om du kvalificerar dig för några federala eller statliga hjälpprogram för att kämpa husägare, som det Home Affordable Second Lien Modification-programmet eller en FHA Short Refinance.
Nackdelar: Långivare är inte skyldiga att ändra ditt lån, så det här alternativet kanske inte är tillgängligt för dig. Om det är så måste du visa att du kan betala tillbaka det modifierade lånet.
2. Öppna en ny HELOC
Hur det fungerar: Du sparkar burken längs vägen genom att börja med en ny ränteperiod och en ny räntefri återbetalningsperiod.
Fördelar: Det köper dig lite tid att förbättra din ekonomiska situation om du kämpar för att målen kommer att träffas och du inte vill standardera på ditt befintliga lån.
Nackdelar: Du måste återbetala ditt lån en dag. Ju längre du avstår från att betala tillbaka det, desto mer intresse kommer du att skulda, och ju högre dina fullavskrivna skulder och räntebetalningar kommer att vara varje månad. Om du går in i en ny ränteperiod gör det också lätt att fortsätta låna. Om du refinansierar för att du är oroad över att du återbetalar din befintliga HELOC, är det sista du vill göra att lägga till din skuld. Som du redan har sett är det svårt att veta vad din totala lånekostnad eller dina månatliga betalningar kommer att vara med en HELOC eftersom du lånar lite här och där och räntan kan fluktuera. När din nya HELOCs återbetalningsperiod sparkar i räntor kan det vara högre än vad de är idag, vilket gör de månatliga betalningarna ännu större. (För mer, se Hur HELOCs kan skada dig .)
3. Få ett nytt lån för hemkapital
Hur det fungerar : Du ändrar din HELOC-balans med rörlig ränta till ett fast räntebärande bostadslån. Du kan ta så lång tid som 20 eller 30 år för att betala av din balans.
Proffs: Du avslutar cykeln med löpande upplåning genom att ta ut en klumpsumma för att betala av din HELOC, och du får en fast ränta med stabila månatliga betalningar. Se till att du känner till dina långsiktiga lånekostnader och faktoriserar dem i ditt hushålls långsiktiga finansiella plan.
Nackdelar: Några långivare har slutat erbjuda bostadsaktielån, så att shoppa kommer att göra större ansträngningar än att det kommer att bli en HELOC. Ändå är de tillgängliga, särskilt om du är villig att se bortom de största bankerna - vilket du borde vara för att stora finansiella institut inte nödvändigtvis har de bästa priserna eller den mest kompetenta kundservicen.Också, kom ihåg att ju längre din låneperiod, ju lägre dina månatliga betalningar kommer att vara, desto mer intresse kommer du att betala.
4. Refinansiera balansen till en ny första hypotekslån
Så här fungerar det: Istället för att bara refinansiera din HELOC refinansierar du både din HELOC och din första inteckning i ett lån: ett nytt första inteckning.
Fördelar: Du kan få de lägsta räntorna tillgängliga. Första hypotekslån tenderar att vara lägre än hushålls-lånepriser, för om du är standard på dina husbetalningar hade din första hypotekslån dibs på intäkterna från att sälja ditt avskilda hem. På en marknad där HELOC-räntorna är 4. 75% och bostadsräntorna är 5. 23%, 30-åriga, fasta fastighetsräntor kan vara 4. 09% och 15-åriga fasta hypotekslånsräntor kan vara 3. 31%. Om du antar att du refinansierar med en fast räntebindande hypotekslån, får du också stabiliteten i lika månatliga betalningar och vet dina totala upplåningskostnader på framsidan, precis som du skulle med alternativet för bostadsränta som visas ovan.
Nackdelar: Om du tar ut en första inteckning kan det innebära att du betalar betydligt högre stängningskostnader än vad du skulle genom att refinansiera till ett nytt HELOC- eller egetkapitallån.
Bottom Line
Du kan få mer överkomliga månatliga betalningar på din HELOC genom en lånemodifiering, refinansiering till en ny HELOC, refinansiering till ett bostadslån eller refinansiering med ett nytt första hypotekslån. Utforska dina alternativ med flera långivare för att se vilken möjlighet som erbjuder den bästa kombinationen av kortfristig överkomlighet och de lägsta möjliga långsiktiga kostnaderna och stängningskostnaderna. (För mer, se: Hur fungerar en HELOC Fixed Rate-funktion .)
Säljer mat från ditt hem ett lönsamt sätt att tjäna pengar?
Säljer mat hemifrån har sina utmaningar, bland annat efterlevnad av lagkrav och "stuga matlag" lagar, som är nödvändiga för att stanna kvar i affärer.
Nu är en fantastisk tid att köpa (eller refinansiera) ett hem
Om du vill göra ett köp eller göra en refi, kommer du att dra nytta av fortsatt låga räntor - det kan dyka ännu lägre.
5 Sätt att använda ditt hem för att gå i pension
Pensionering kommer att kosta mycket, och för husägare som möter ett brist kan deras hem vara inkomstkälla. Från nedsättning till hyra, så är det hur.