När du refinansierar ditt inteckningslån faller allt på bedömningen. Om ditt hemvärde är så lågt att du är under vattnet, kan du inte refinansiera. Om ditt värderingsvärde sätter ditt eget kapital på mindre än 20%, kommer du fast att betala för privat hypotekslån (PMI) eller ta med pengar till bordet för att göra en inlösenfinansiering. Dessutom får du kanske inte den lägsta räntan, eftersom långivare anser att låntagare med mindre eget kapital är mer riskfyllda. Om du funderar på refinansiering bör du förstå bedömningens viktiga roll i processen.

Vad är en hemgranskning?

En bedömning är en licensierad eller certifierad professionell åsikt om ett hemvärde som tillhandahålls av en ointresserad tredje part. Värderaren får betalt för att kunna värdera ditt hem men har ingen hud i spelet när det gäller om du kan refinansiera på grund av värdet han eller hon kommer till. I en refinansieringstransaktion skyddar bedömningen banken genom att säkerställa att den inte lånar låntagaren mer pengar än att egendomen är värd. Om fastigheten senare går in i avskärmning av någon anledning, vill långivaren kunna sälja fastigheten och få tillbaka sina pengar.

Värderaren besöker ditt hem i mellan 30 och 45 minuter för att mäta dess dimensioner, undersöka dess bekvämligheter och utvärdera dess övergripande skick både inifrån och ut, ta bilder av utsidan, garaget och varje interiör rum. Han eller hon undersöker sedan register över egenskaper som liknar din - idealiska egenskaper i ditt grannskap som har sålts nyligen. Baserat på hembesöket och dessa register kommer bedömaren till en professionell åsikt om hur mycket din egendom skulle sälja för om du lägger den på marknaden. Banken använder det här värdet - tillsammans med din inkomst, tillgångar och kredithistorik - för att bestämma hur mycket det kommer att låna ut.

Hur hemvärderingar fungerar i dagens marknad

Tre typer av refinansieringstransaktioner kräver ingen bedömning. Varken den federala bostadsförvaltningen s effektiviserar refinansiering, eller veteransförvaltningens räntesänkningsrefinansieringslån kräver en. I vissa fall är det inte tillåtet med Home Affordable Refinance Program. Alla andra typer av refinansieringstransaktioner kräver en bedömning.

Federal bestämmelser dikterar hur långivare och bedömare måste uppträda under hela utvärderingsprocessen. Efter bostadskrisen ville regeringen öka bedömarens oberoende för att förhindra möjligheten att låna utifrån uppblåsta hemvärden. Dodd-Frank och Truth in Lending Acts kräver nu att utvärderingar ska "utföras oberoende och fritt från olämpligt inflytande och tvång."Eftersom de federala bedömarnas självständighetskrav definierar ett smalt omfång av godtagbara interaktioner mellan bedömare och låntagare, är långivare rädda för att ha någon kontakt med bedömare kan tolkas som brott mot lagen genom att försöka påverka bedömarens uppfattning innan utvärderingen är klar . Långivare errar på försiktighetssidan för att undvika risk för allvarliga disciplinära åtgärder. Lån officerare och mäklare kan inte välja bedömaren, inte heller låntagaren. Låntagare kan inte lämna in en bedömning som gjordes för en annan långivare, även om de "kan berätta för banken om att en annan bedömning finns och banken kan begära utvärderingsrapporten direkt från den andra institutionen. "

Långivaren kommer ofta att beställa utvärderingen genom en tredje part som heter ett utvärderingsföretag (AMC)." Att använda en AMC är inte ett krav, men det är det gemensamma tillvägagångssättet för appraiseroberoende ", säger Joe Parsons, seniorlån tjänsteman vid PFS Finansiering av Dublin, Kalifornien, en regionalbankör, och inteckningsmäklare.

Många långivare - särskilt små, lokala - har direkta referensrelationer med en liten panel av bedömare och använder inte en AMC. Eller långivaren kan ha en egen utvärderingsavdelning internt. Värderaren bör ha lokal kunskap om området (kallad marknadskompetens). Bedömare förväntas följa Uniform Standards of Professional Appraisal Practice utfärdat av Appraisal Foundation, en professionell organisation, även om dessa standarder inte är lagar.

Hemavgiftskostnader

Bedömningsavgifter varierar beroende på stat, men bedömare måste debitera sedvanliga och rimliga avgifter för området. Förvänta dig att betala $ 300 till $ 500 för en bedömning av en vanlig enfamiljshus.

"Mer komplexa egenskaper är dyrare eftersom inspektionen tar längre tid", säger Erin Benton, vice vd för Decorum Valuation Services, ett utvärderingsbolag i Ellicott City, Md.

Du måste betala avgiften framför Tiden för bedömningen, inte vid slutet oavsett om ditt lån stänger, gjorde bedömaren fortfarande arbetet. Medan avgiften kan tyckas vara värd om det gör att du kan få de refinansierade villkoren du vill, kan det verka som ett slöseri med pengar om en låg bedömning innebär att du inte kan refinansiera.

Eftersom långivare inte kan diskutera ett hemvärde eller förväntat "målvärde" med en värderingsman vid tidpunkten för uppdraget, kan husägare inte få en bedömarens ballparkuppskattning av huruvida deras hem troligen kommer att bedöma tillräckligt högt för att de ska refinansiera innan de betala för tjänsten, som de kunde innan de nya reglerna. I bästa fall kan du söka efter nyligen jämförbar försäljning på webbplatser som Zillow och Redfin, men deras register kan vara ofullständiga.

Ett annat alternativ är att be en fastighetsmäklare att göra en jämförande marknadsanalys och ge dig utskrift av nyligen jämförbar försäljning från Multiple Listing Service, säger Bruce Ailion, en agent med RE / MAX Greater Atlanta. Fråga snällt, eftersom de kommer att göra dig en tjänst - till skillnad från en hemförsäljning, kommer inte agenten att tjäna några provisioner från din refinansiering.

Förbättra dina chanser att göra en hög värdering

Värdet värderaren ger ditt hem beror till stor del på de senaste försäljningspriserna för jämförbara egenskaper, men du misstänker att du inte kan göra någonting för att hjälpa ditt hem i den höga delen av sitt potentiella värderingsvärde.

Att få ditt hem värderade liknar att gå på ett första datum, säger Ailion. Medan du inte har någon aning om hur din partner kommer att tycka om eller utvärdera dig, blir du välskött och förbättrar din chans att bli attraktiv. "Så det är med bedömningen", säger han.

"Din egendom ska vara snygg och ren, enkel och lätt att inspektera. Alla husdjur ska vara innehållna och luktar maskerade. Du vill inte att bedömaren ska rusas för att komma ut, säger Ailion.

Här är hur bedömare beskriver hur de fungerar:

"Det borde vanligtvis inte spelas någon roll om din gräsmatta inte klipps eller ditt hus är en röra", säger certifierad bostadsläkare Ralph J. Vaccari, Vaccari & Associates VD

Marblehead, Mass. "Det är viktigt att inse att ett smutsigt eller oskadat hem kan öka sitt slitage utöver normalt, och det tillståndet kan faktiskt påverka värdet. "

Värdmästaren bryr sig om följande, säger Vaccari:

exteriör och inre tillstånd

• totalt rumsantal
• funktionalitet, inklusive inredningsrumsdesign och layout och funktionell föråldring
• förbättringar av kök och bad , fönster, taket och hemmets system (värme, el och VVS) under de senaste 15 åren som gör hemmet mer aktuellt, funktionellt och livskraftigt enligt dagens standarder.
• Villkor och ålder av hemsystemen > yttre bekvämligheter som garage, däck och verandor
• plats
• otillåtna funktioner, till exempel ett yttre utseende som inte stämmer överens med resten av grannskapet.
• Det är en bra idé att påpeka funktioner som inte kan vara omedelbart uppenbar som potentiellt kan lägga till bedömarens uppfattning om värde, säger Parsons.
• Innan bedömaren kommer

Att förbereda ditt hem för en bedömarens besök skiljer sig emellertid från att förbereda det för en potentiell köpare.

"När du öppnar ditt hem till en potentiell köpare vill du utlösa känslomässiga svar", säger Parsons. "Som säljare vill du ha den köparen för att kunna föreställa sig hur glad och bekväm de kommer att vara där. Inga sådana subjektiva överväganden gäller för en bedömning, säger han.

Vaccari tillägger att en husägare inte skulle göra förändringar, som att rippa upp gammal matta för att avslöja trägolv, för en bedömning, som han eller hon kan för en säljare. Men uppfräschning av hushållets färg, både inifrån och ut, kan hjälpa, som kan rensa bort röran för att möjliggöra full tillgång och visning av alla delar av hemmet, inklusive källaren.

Slutligen, "Om skatteuppgifterna är felaktiga, peka ut det," säger Ailion.

Annars är det bedömarens ansvar att upptäcka problem och ställa frågor där det är motiverat, säger Vaccari.

Om du säkerställer en bra bedömning

Grattis! Du har gjort ett stort steg i refinansiering av din inteckning. Nu är det dags att gå igenom nästa serie steg med din låneofficer. Om du har säkerställt en gynnsam bedömning, använd sedan ett verktyg som Investopedias hypoteksläkare för att undersöka räntorna på ett refinansierat inteckning för ett hem av ditt värde. Att vara beväpnad med dessa siffror kan hjälpa dig med vissa förhandlingar när du träffar din långivare.

Få en andra åsikt om en låg bedömning

Ibland är värderarens värde inte bara lägre än du vill att det ska vara men lägre än du tror att ditt hem är värt.

"En bedömning är bara en persons åsikter", säger Ailion. "Även om det här är en utbildad och utbildad åsikt, som med alla yrken, finns det bra och dåliga utövare. "

Med tanke på de strikta federala bestämmelserna som reglerar processen, finns det något du kan göra med en låg värdering?

"Om husägaren inte gillar värdet av bedömningen kan de skriva ett överklagande till långivaren eller AMC, men chansen att en bedömare ändrar sin åsikt är mycket smal, om inte husägaren har överväldigande bevis att värdet är avstämt, säger Benton.

Din överklagande kommer bara att lyckas om du visar att bedömaren gjorde ett signifikant fel, till exempel att notera kvadratmottagningen eller rumsräkningen felaktigt. bortse från en viktig rekreation, såsom en pool eller spa; eller bortse från en jämförbar försäljning som kan stödja ett högre värde medan "cherry plockning" en mindre lämplig jämförbar som skulle indikera ett lägre värde, säger Parsons.

Du kan också göra ett ärende genom att påpeka att de använda kompositionerna var i ett sämre skoldistrikt eller en underordnad underavdelning som inte hade en HOA med simbassänger och tennisbanor, att alla jämförbara var störda eller REO-försäljningen, eller att de har andra negativa externa effekter som påverkar värdet, som att vara på en upptagen gata, säger Ailion. "Förklara varför de är olika och inte lika med din. Du måste bevisa att något är felaktigt med de valda jämförbara. "

Dina alternativ när utvärderingen är låg

Om du inte framgångsrikt kan utmana en låg värdering, hur ser du till att refinansieringen går igenom? Om värderingen sätter dig på mindre än 80% eget kapital - vilket innebär att långivaren kräver att du betalar för privat hypotekslånsförsäkring - kan du göra en inlösenfinansiering och få flera tusen dollar att stänga för att komma till det magiska 80% lånet till -värdesförhållande och undvika PMI. Du kan också välja att betala PMI för nu. Om hemvärden fortsätter att stiga kan du erbjuda jämförbar försäljning till din hypotekslån och be om att ta bort PMI även om du inte har betalat ner mycket av din revisor. Om bedömningen visar att du är undervattens, är allt du kan göra vänta på att marknaden förbättras om du inte kvalificerar dig för ett statligt stödprogram, till exempel HARP.

Bottenlinjen

Förstå hur utvärderingsprocessen fungerar ger dig den bästa chansen att få en bedömare att tilldela högsta möjliga värde till din egendom.Bedömningar kommer inte alltid in i de värden låntagarna hoppas på, och de är en mänsklig process med utrymme för subjektivitet och misstag. Du kan överklaga en låg värdering, men du lyckas bara med starka data för att säkerhetskopiera dig.