Om du tar ut den mest populära typen av omvänd inteckning, måste ett lån för bostadsrätter och ditt hem uppfylla Federal Housing Administration (FHA) krav, eftersom FHA försäkrar dessa inteckningar. Här är en översikt över de viktigaste riktlinjerna du borde vara medveten om. (För att lära dig mer om låntagarens krav, läs Kvalificerar du dig för en omvänd hypotekslån? )

Stödberättigade egenskaper

Du kan bara ta ut en omvänd hypotekslån på vissa typer av fastigheter. Hemmet måste vara ett enfamiljshus eller ett bostadshus med två till fyra enheter där du upptar en enhet. HUD-godkända lägenheter är också berättigade, liksom de tillverkas hem som uppfyller FHA-krav. Den tillverkade hemmans golvyta måste vara minst 400 kvadratmeter och måste uppfylla Federal Manufactured Home Construction and Safety Standards. Fastigheten som ska omvandlas måste också klassificeras och beskattas som fastigheter. Så medan du kanske bor i ditt fritidsfordon, kan du inte omvända det inte eftersom det inte kvalificeras som fastigheter. För att erhålla och behålla en omvänd hypotekslån på din egendom måste du också bo där som din primära bostad.

Hemutvärdering

Att få en omvänd hypotekslån kräver professionell hemvärdering. Ditt hemvärde kommer att baseras på dess skick och egenskapsvärdena i det omgivande området. Långivare vill se till att beloppet av omvänd hypotekslån som de sträcker sig till husägare är i linje med vad de kommer att få när huset säljs för att återbetala lånet. En bedömning är vanligtvis giltig i 120 dagar, vilket borde vara mer än tillräckligt med tid för att stänga ditt lån.

Hemmet måste också uppfylla FHA: s miniminormer för säkerhet, säkerhet och sundhet. Om hemmet inte uppfyller dessa normer kan långivaren godkänna omvänd hypotekslån under förutsättning att en del av intäkterna går till att göra de nödvändiga reparationerna för att få fastigheten till dessa standarder. Ett lokalt HUD-kontor kommer att granska en fastighet som en bedömare anser kräver reparationer som kostar 30% eller mer av vad hemmet är värt. HUD kan eller inte tillåta att sådana egenskaper är omvända pantsatta. (Läs mer i Vad du borde veta om hemvärderingar .)

Låntagarnas ekonomi

Enligt en federal förordning som trädde i kraft tidigare i år måste långivare göra en ekonomisk bedömning av låntagarna innan de godkänns för en omvänd hypotekslån. Syftet med denna bedömning är att se till att husägaren har beredskap och förmåga att hålla sig till erforderliga hushållers försäkring och fastighetsskatt. Huvudkriterierna för att kvalificera sig för en omvänd hypotekslån och för att bestämma hur mycket hyresgästen kan låna är fortfarande husägarens ålder, lånets ränta och fastighetens bedömda värde, inte husägarens inkomster, kredit och tillgångar, som med ett förfallitillskott .(Läs mer om skillnaderna i Jämförning av omvända hypotekslån gentemot utlåningslån .)

Om den ekonomiska bedömningen visar att du kanske inte har de inkomster eller likvida medel du behöver för att försäkra dig om försäkringar och skatter, betyder inte nödvändigtvis att du inte kommer att kunna få en omvänd inteckning. Långivare kan avsätta en del av dina omvända hypoteksprognoser för att täcka dessa utgifter med hjälp av en process som liknar det spärrkonto du kanske har haft med ditt terminslån. För omvända hypotekslån kallas det här kontot för "livräntoruttag".

För den ekonomiska bedömningen kommer långivaren att se över låntagarens kreditrapporter, sysselsättningshistoria, bostadshistoria under föregående år, fastighetsskatt betalningshistoria, husägare försäkringsstatus, översvämningsförsäkringsstatus (läs Förstå långivarspecifik översvämningsförsäkring ) och betalningshistorik för hyresgästen (om fastigheten tillhör en förening). Titta på sidan 82 i det här exemplet omvärderingsblad för omvänd hypotekslån för att se vilken information långivare kommer att överväga.

Hypoteksförsäkringspremier

HECM har två typer av försäkringspremier för hypotekslån: i förskott och löpande. Premiebeloppet debiteras när du tar ut lånet. Det är en procentsats som baseras på hur mycket av det lån du förfogar du bestämmer dig för att ta emot under det första året. Tanken är att ju mer du tar ut under det första året, desto mer riskfyllt är ditt lån, så din försäkring för hypotekslån kostar mer som ett resultat.

Beräkningen är enkel: om du lånar mindre än 60% av din ursprungliga huvudgräns under år ett, är premien högst 0,5% av ditt hem värderade värde. Om du lånar mer än 60% är det 2,5%. Du kan finansiera det här premiumet om du inte vill betala pengar, men det betyder att du betalar ränta på det så länge du har lånet. Eftersom hur mycket du kan låna baseras delvis på den ränta du kommer att uppnå under lånets livslängd, kommer finansiering av premien att minska hur mycket du kan låna med mer än premiebeloppet.

Du måste också betala årliga hypotekslån (MIP) så länge du har lånet. Denna avgift är 1. 25% av den utestående hypotekslånen per år. MIPs läggs också till i din lånebalans och minskar det belopp du kan låna.

Du kan inte skylda mer än hemmet är värt

Om du säljer ditt hem eller flyttar ut medan du lever, kommer din omvända inteckning att betalas. Samma sak gäller om du dör medan du fortfarande bor i hemmet. Om hemmet säljer för mindre än vad du är skyldigt på det omvända lånet, behöver du inte göra skillnaden. Och om dina arvingar vill köpa hemmet efter din död eller flytta så kan de hålla det i familjen, långivare kan inte be dem att betala mer än vad du också är skyldig.

En HECM är ett non-recourse-lån och FHA-hypotekslån täcker eventuella brister. Det enda undantaget är att du inte kan sälja ditt hem för mindre än 95% av vad det är värt och håll dig utanför kroken. Det måste finnas en begränsning som detta för att förhindra skrupelfria människor att göra saker som att sälja hemmet till en släkting för mindre än marknadsvärdet och mindre än det omvända hypoteksläget och sedan vänta på långivaren att ta den finansiella träffen.

Bottom Line

Bolånsektorn är starkt reglerad och FHA har upprättat många riktlinjer för att skydda låntagare från att göra stora misstag för att förhindra långivare att dra nytta av låntagare och att uppmuntra långivare att erbjuda omvända hypotekslån. Dessa regler och deras verkställighet är dock inte perfekta, så du måste fortfarande vara försiktig när du överväger en omvänd hypotekslån. (För ytterligare läsning, se En guide till skatter och omvända hypotekslån och Hitta de bästa återförsäkringsbolagen .)