Utmaningen att köpa ett hem för första gången kan verka så skrämmande att det är frestande att antingen bara gå med den första platsen i ditt prisklass eller fortsätt att hyra. För att hjälpa dig att avlägsna processen och få ut det mesta av köpet ska vi undersöka vad du måste tänka på innan du köper, vad du kan förvänta dig från köpprocessen själv och några praktiska tips för att göra livet enklare efter dig köp ditt första hem.

AD:

Vem är en första gången homebuyer?

U. S. Department of Housing and Urban Development (HUD), en första gången homebuyer är någon som uppfyller något av följande villkor:

• En person som inte har haft en huvudort i tre år. En maka anses också vara en första homebuyer om han eller hon uppfyller ovanstående kriterier. Om du har ägt ett hem men din make inte har det, kan du köpa en plats tillsammans som första gången hembygd.
• En ensamstående förälder som bara har ägt ett hem med en före detta make som gift.
• En förskjuten hemmafru som bara ägde med en make.
• En person som bara har en huvudbonad som inte permanent anbringas på en permanent grund i enlighet med gällande bestämmelser.
• En person som bara ägde en egendom som inte överensstämde med statliga, lokala eller modellbyggnadskoder, och som inte kan överensstämma för mindre än kostnaden för att bygga en permanent struktur.

AD:

Överväganden Innan du köper

Det första du behöver bestämma är vad dina långsiktiga mål är och sedan hur bostadsägandet passar in i de planerna. Vissa människor söker helt enkelt för att omvandla alla "bortkastade" hyresbetalningar till hypotekslån som faktiskt ger dem något konkret. Andra ser hemmahörande som ett tecken på deras självständighet och njuter av tanken på att vara egen hyresvärd. Att begränsa dina stora bilder husägare mål kommer att peka dig i rätt riktning. Här är fem frågor att fråga dig själv:

AD:

1. Vilken typ av hem bäst passar dina behov?

Du har flera alternativ när du köper en bostadsfastighet: ett traditionellt enfamiljshus, en duplex, ett radhus, en lägenhet, ett co-ophus eller en flerfamiljshus med två till fyra enheter. Varje alternativ har sina fördelar och nackdelar, beroende på dina bostadsrättsmål, så du måste bestämma vilken typ av egendom som hjälper dig att nå dessa mål. Du kan också spara på inköpspriset i någon kategori genom att välja en fixer-övre, men det kan vara mycket mer än du förhandlade om hur mycket tid, svettighet och pengar som krävs för att göra en fixer-övre i ditt drömhem.

1. Vilka specifika funktioner kommer ditt idealhus att ha?

Medan det är bra att behålla viss flexibilitet i den här listan gör du kanske det största köpet av ditt liv, och du förtjänar att ha det köp som passar både dina behov och önskemål så nära som möjligt.Din lista bör innehålla grundläggande önskemål, som grannskap och storlek, hela vägen ner till mindre detaljer som badrumslayout och ett kök som levereras med pålitliga apparater.

1. Hur mycket inteckning kvalificerar du för?

Innan du börjar handla är det viktigt att få en uppfattning om hur mycket en långivare faktiskt är villig att ge dig att köpa ditt första hem. Du kanske tror att du har råd med 300 000 000 hem, men långivare tror att du bara är bra för 200 000 USD beroende på faktorer som hur mycket annan skuld du har, din månatliga inkomst och hur länge du har varit i ditt nuvarande jobb . Dessutom kommer många fastighetsmäklare inte spendera tid med kunder som inte har klargjort hur mycket de har råd att spendera.

Det kommer att behaga dig för att se till att din personliga ekonomi är i ordning. I allmänhet måste du ha bra kredit, en historia att betala dina räkningar i tid och ett maximalt skuldsättningsgrad på 43% för att kunna kvalificera dig för bostadslån. Långivare föredrar i dag att i allmänhet begränsa bostadskostnaderna (huvud-, räntor, skatter och husägare försäkring) till cirka 30% av låntagarnas månatliga bruttoinkomst, men den här siffran kan variera kraftigt beroende på den lokala fastighetsmarknaden.

Se till att bli förhandsgodkänd för ett lån innan du lägger ett erbjudande i ett hem: I många fall kommer säljare inte ens att underhålla ett erbjudande som inte åtföljs av ett förhandsgodkännande. Du gör det i grund och botten genom att ansöka om hypotekslån och slutföra det nödvändiga pappersarbetet. Det är fördelaktigt att handla för en långivare och jämföra räntor och avgifter med hjälp av ett verktyg som en hypoteksläkare eller Google.

När du har avgjort på en långivare och tillämpat, kommer långivaren att verifiera all finansiell information som tillhandahålls (kontrollera kreditpoäng, verifiera anställningsinformation, beräkna skuldsättningsgrad etc.). Långivaren kan förhandla låntagaren för en viss mängd. Var medveten om att även om du har blivit förhandsgodkänd för en inteckning kan ditt lån falla i sista stund om du gör något för att ändra ditt kreditpoäng, som att finansiera ett bilinköp.

4. Hur mycket hem kan du faktiskt ha råd med?

Å andra sidan, en bank kommer ibland att ge dig ett lån för mer hus än vad du verkligen vill betala för. Bara för att en bank säger att det kommer att låna ut $ 300, 000 betyder inte att du borde låna så mycket. Många första gången homebuyers gör detta misstag och hamnar "fattiga i hemmet" - vilket betyder att efter att de betalat sin månatliga hypotekslån har de inga pengar kvar för andra kostnader, till exempel kläder, verktyg, semester, underhållning eller till och med mat.

Precis som vid köp av en ny bil, vill du titta på husets totala kostnad, inte bara de månatliga hypotekslånen. Naturligtvis är den månatliga betalningen också viktig, tillsammans med hur mycket betalning du har råd med, hur hög fastighetsskatt är i ditt valda område, hur mycket hyresgägares försäkring kommer att kosta, hur mycket du förväntar dig utgifter för att behålla eller förbättra huset , och hur mycket dina stängningskostnader kommer att bli.Om du är intresserad av att köpa en lägenhet, tänk på att du måste betala underhållskostnader varje månad eftersom du kommer att vara en del av en husägares förening som samlar ett par hundra dollar i månaden från ägarna till varje enhet i byggnaden i form av bostadsrätter. Samägare betalar också månatliga underhållsavgifter, men dessa är delvis avdragsgilla.

5. Har du allvarliga besparingar?

Även om du kvalificerar dig för ett stort lån, kommer det att finnas betydande kostnader för förskott (till exempel nedbetalning i hemmet, vanligtvis 20% av det totala köpeskillingen) och stängningskostnader. Så du måste ha pengar sätta bort. När det gäller att investera i ett öga mot att köpa ett hem - ett kortsiktigt mål - är en av de största utmaningarna att spara besparingar i ett tillgängligt, relativt säkert fordon som fortfarande ger en avkastning. Om du har ett år till tre år för att uppnå ditt mål än ett certifikat om insättning kan vara ett genomförbart alternativ. Det kommer inte att göra dig rik, men du kommer inte heller att förlora pengar. Samma idé kan tillämpas på att köpa en kortfristig obligations- eller ränteportfölj som ger dig viss tillväxt, men skyddar dig också mot aktiemarknadernas tumultiga karaktär.

Om hemmaköpet händer inom sex månader till ett år, då kommer du vilja behålla pengarna vätska. Ett högavkastningskonto kan vara det bästa alternativet. Det är viktigt att se till att det är FDIC-försäkrat, så att om banken går under kan du fortfarande få tillgång till dina pengar upp till $ 250 000.

6. Vem hjälper dig att hitta ett hem och vägleda dig genom köpet?

En fastighetsmäklare hjälper dig att hitta bostäder som uppfyller dina behov och ligger i ditt prisklass och sedan träffa dig för att se de här bostäderna. När du väl valt ett hem för att köpa, kan dessa proffs hjälpa dig att förhandla hela inköpsprocessen, inklusive att göra ett erbjudande, få ett lån och fylla i pappersarbete. En bra fastighetsmäklare sakkunskap kan skydda dig mot eventuella fallgropar du kan stöta på under processen. De flesta agenter får en provision, betalad från säljarens intäkter.

Köpprocessen

Nu när du har bestämt dig för att ta studien, låt oss undersöka vad du kan förvänta dig från hemköpsprocessen själv. Det här är en kaotisk tid med erbjudanden och motbjudande som flyger rasande, men om du är beredd på krångel (och pappersarbete) kan du komma igenom processen med din sanity mer eller mindre intakt. Här är den grundläggande framsteg som du kan förvänta dig:

1. Hitta ett hem.

Se till att du utnyttjar alla tillgängliga alternativ för att hitta bostäder på marknaden, inklusive att använda din fastighetsmäklare, leta efter listor online och köra runt de stadsdelar som intresserar dig med hjälp av försäljningssycken. Lägg även lite känslor där ute med dina vänner, familj och affärskontakter. Du vet aldrig var en bra referens eller bly i ett hem kan komma ifrån.

När du är allvarligt shopping för ett hem, gå inte in i ett öppet hus utan att ha en agent (eller åtminstone är beredd att kasta ut ett namn på någon du förmodligen arbetar med).Du kan se hur det kanske inte fungerar för att du ska börja hantera säljarens agent innan du kontaktar en egen.

Om du är på en budget, leta efter bostäder vars fulla potential ännu inte har realiserats. Även om du inte har råd att ersätta den hemska tapeten i badrummet nu, kan det vara värt att leva med oren för ett tag i utbyte mot att komma in i ett hus du har råd med. Om hemmet annars uppfyller dina behov när det gäller de stora saker som är svåra att förändra, till exempel plats och storlek, låt inte de fysiska ofullkomligheterna göra dig borta. Första gången homebuyers ska leta efter ett hus som de kan lägga till värde till, eftersom det säkerställer att det går att stötta egenkapitalen för att hjälpa dem upp på fastighetsstegen.

2. Tänk på dina finansieringsalternativ och säker finansiering.

Första gången bostadsköpare har ett brett utbud av alternativ för att hjälpa dem att komma in i ett hem - både de som är tillgängliga för alla köpare, inklusive Federal Housing Authority (FHA) -backade inteckningar, och de som är inriktade speciellt på neophytes. Många första gången köparprogrammen erbjuder minimala nerbetalningar så låga som 3% till 5% (mot standard 20%), och några kräver ingen nedbetalning alls.

Första tidtagare bör särskilt:

Använd HUDs resurslista. FHA och dess låneprogram ingår i HUD.

Titta på din IRA. I samband med IRA-distributionerna är en förstahandsköpare någon som inte ägde ett nuvarande intresse för ett bostadshus och husvagnar, husbåtar och lager som innehas av en hyresgäst i ett bostadshus bolag) för de två senaste åren. Eftersom varje person har ett livslängdsbelopp på $ 10 000 som kan dras tillbaka strafffritt från hans eller hennes IRA, kan ett par ta ut högst $ 20 000 ($ 10 000 från varje konto) för att betala för sitt första hem. Var bara säker på att använda pengarna inom 120 dagar eller det blir föremål för 10% straff.

Illinois, Ohio och Washington-erbjudande till betalningsbistånd för första gången homebuyers som kvalificerar sig. Typiskt är berättigandet i dessa program baserat på inkomst och kan också ha begränsningar för hur dyr en fastighet kan köpas. De som kvalificerar kan få ekonomiskt stöd med nedbetalningar och stängningskostnader samt kostnader för rehabilitering eller förbättring av fastigheten.

Veta om indianska alternativ. Inhemska amerikanska första gången homebuyers kan ansöka om ett avsnitt 184 lån. Det här lånet kräver en lånegaranti på 1,5% av lånet, och endast en 25% nedbetalning på lån över $ 50.000 (för lån under det beloppet är det 1,24%). Till skillnad från det traditionella lånets ränta baseras på låntagarens kreditpoäng är detta låns ränta baserat på den rådande marknadsräntan. Lån 184 kan endast användas för enfamiljshus (1-4 enheter) och för primärbostad.

Var inte bunden av lojalitet mot ditt nuvarande finansinstitut när du söker ett förhandsgodkännande eller söker efter en inteckning: Handla, även om du bara kvalificerar dig för en typ av lån. Avgifter kan vara förvånansvärt varierade, liksom hypotekslånets räntor, vilket givetvis har stor inverkan på det totala priset du betalar för ditt hem.

Vissa myndigheter rekommenderar också att du har en säkerhetskopia. Att kvalificera sig för ett lån är inte en garanti. Ditt lån kommer så småningom att finansieras: Underwriting guidelines shift, långivare riskanalys förändringar och investerare marknader kan förändras. Det kan finnas fall av kunder som undertecknar lån och spärrhandlingar och meddelas sedan 24 till 48 timmar före stängningen att långivaren frös finansiering på sitt låneprogram. Att ha en andra långivare som redan har kvalificerat dig för ett inteckning ger dig ett alternativt sätt att hålla processen på eller nära att schemalägga.

3. Göra ett erbjudande.

Din fastighetsmäklare hjälper dig att bestämma hur mycket pengar du vill erbjuda till huset tillsammans med eventuella villkor du vill begära. Din agent kommer då att presentera erbjudandet till säljarens agent; Säljaren accepterar antingen ditt erbjudande eller utfärdar ett motbjudande. Du kan då acceptera, eller fortsätta att gå fram och till tills du når en överenskommelse eller beslutar att ringa den avslutas.

Innan du skickar ditt erbjudande, ta en titt på din budget. Denna tidsfaktor i beräknade stängningskostnader (som kan uppgå till mellan 2% och 5% av inköpspriset), pendlingskostnader och eventuella omedelbara reparationer och obligatoriska apparater du behöver innan du kan flytta in. Och tänka dig framåt: Det är lätt att bli överbelastad av högre eller oväntade verktygskostnader i ditt nya större hem. Du kan begära energiräkningarna från de senaste 12 månaderna för att få en uppfattning om den genomsnittliga månadsavgiften.

Om du når en överenskommelse, gör du en trovärdig insättning och processen övergår sedan till escrow. Escrow är en kort tidsperiod (ofta cirka 30 dagar) där säljaren tar huset bort från marknaden med kontraktsförväntningen att du ska köpa huset - förutsatt att du inte hittar några allvarliga problem med det när du inspekterar det.

4. Få hem inspektion.

Även om hemmet du planerar att köpa verkar vara felfri, finns det ingen ersättning för att ha en utbildad professionell inspektera fastigheten för kvalitet, säkerhet och övergripande skick för ditt potentiella nya hem. Du vill inte fastna med en pit eller med huvudvärk att utföra många oväntade reparationer. Om hemkontrollen avslöjar allvarliga brister som säljaren inte avslöja, kan du i allmänhet avstå från ditt erbjudande och få tillbaka din insättning. Förhandlingar om att säljaren gör reparationer eller rabatt på försäljningspriset är andra alternativ.

5. Stäng eller fortsätt.

Om du kan utarbeta en överenskommelse med säljaren, eller ännu bättre, om inspektionen inte avslöja några betydande problem, bör du vara beredd att stänga. Avslutande innebär i grunden att man skriver ett ton pappersarbete under en mycket kort tidsperiod, samtidigt som man ber att inget faller igenom i sista minuten.

Saker du kommer att hantera och betala för i slutstadiet av ditt köp kan innefatta att ha hemmet värderat (lånebolagen kräver detta för att skydda sitt intresse för huset), göra en titelsökning för att se till att ingen annat än säljaren har anspråk på egendomen, erhåller privata inteckning försäkring eller ett piggyback lån om din förskottsbetalning är mindre än 20% och slutföra hypotekslån pappersarbete.Andra stängningskostnader kan innefatta lånets ursprungsavgifter, titelförsäkringar, undersökningar, skatter och kreditrapporter.

Grattis Ny bostadsägare … nu vad?

Du har skrivit in papper, betalat flyttarna och den nya platsen börjar känna sig som hemma. Spel över, eller hur? Inte riktigt. Bostadsrättsliga kostnader sträcker sig utöver nedbetalningar och månatliga hypotekslån. Låt oss nu undersöka några sista tips för att göra livet som en ny husägare roligare och tryggare.

1. Fortsätt spara.

Med bostadsrätter kommer stora oväntade utgifter, som att byta ut taket eller få en ny vattenvärmare. Starta en räddningsfond för ditt hem så att du inte kommer fångas skyddad när dessa kostnader oundvikligen uppstår.

AD:

1. Utför regelbundet underhåll.

Med den stora summan av pengar du lägger in i ditt hem, vill du vara säker på att ta utmärkt hand om det. Regelbundet underhåll kan minska dina reparationskostnader genom att låta problem lösas när de är små och hanterbara.

1. Ignorera bostadsmarknaden.

Det spelar ingen roll vad ditt hem är värt vid något tillfälle utom det ögonblick när du säljer det. Att kunna välja när du säljer ditt hem, i stället för att bli tvunget att sälja det på grund av jobbflyttning eller ekonomisk nöd, kommer att vara den största determinanten av huruvida du kommer att se en solid vinst från din investering.

AD:

1. Lita inte på att du dödar hemma för att finansiera din pension.

Även om du äger ett hem borde du fortsätta att spara maximalt i dina pensionssparande konton varje år. Även om det kan tyckas svårt att tro på alla som har observerat förmögenheterna, gör vissa människor som görs under bostadsbubblan inte nödvändigtvis dödande när du säljer ditt hus. Om du vill titta på ditt hem som en rikedomskälla vid pensionering, anser du att när du har betalat din hypotekslån, kan pengarna du spenderade på månatliga betalningar användas för att finansiera några av dina levnads- och sjukvårdskostnader vid pensionering .

AD: