Att köpa ett hem kan vara det största och viktigaste ekonomiska beslutet i ditt liv, och det kommer sannolikt att kräva ett inteckning för att finansiera köpet. Eftersom hemköpstekniken har utvecklats kan processen med att hitta de bästa hypotekslånena alla göras online - med praktiska instrument som hypotekslånsverktyget nedan. Denna typ av miniräknare är ett bra sätt att bekanta sig med hypoteksmarknaden i ditt område - de typer, villkor och priser som finns tillgängliga.

Åh, men att veta numren är bara steg ett. Du bör också förstå vad som påverkar dem och om de representerar en hel del för dig, eller inte. Så efter att du har beräknat läs vidare för att förstå de olika kategorierna av inteckningar, plus några tips om hur du snagar ett kvalitetslån.

Hitta de bästa hypotekslånen med vår räknare

Kalkylatorn innehåller flera faktorer som hjälper dig att begränsa alternativen som passar bäst för dina specifika behov. Du kan jämföra betalningar mellan korta och långa kontrakt, utvärdera en lägre initialränta på ett justerbart hypotekslån ("ARM") jämfört med ett mer traditionellt fasträntealternativ, eller om en räntebindande ("IO") inteckning gör mest förnuft för dig.

Nedan är en lista över termer som du sannolikt kommer att stöta på när du använder hypoteksläkaren:

Kreditpoäng : Kreditpoängen är det numeriska uttrycket för en persons kreditvärdighet.

Plats : Du måste välja det land där hypotekslån tas ut och sedan begränsa platsen med antingen närmaste stad eller postnummer.

Lånbelopp : Detta skulle motsvara det uppskattade värdet av hemmet eller resterande belopp på ditt befintliga inteckning som du vill refinansiera.

Hypoteksposter : En hypotekslån motsvarar en procent av det totala beloppet av ett inteckning. Det finns två typer av poäng: rabattpoäng, vilka representerar förbetalda räntor på en inteckning. och ursprungspunkter, som är en avgift på hypotekslån kan ta ut en låntagare.

Procent Ned : Även känd som en förskottsbetalning eller en första betalning som görs när något köps på kredit.

Produkter : Den typ av inteckning du är intresserad av, till exempel en traditionell fast ränta, en ARM eller ett I-O-lån. ARM-alternativet visar ett förhållande som "7/1", vilket motsvarar det antal år som hypotekslån har en fast ränta. Efter det förutbestämda antalet år (i det här fallet 7) justerar räntan en gång en år (den 1) för återstående löptid enligt tre faktorer: nivån på det index som hypotekslånet är knutet till, till exempel LIBOR; ARM-marginalen fastställd vid lånets början och Mortgage Cap .

Köp eller refinansiera: Köpslån används för att finansiera inköp av ett hem.Refinanser används för att ersätta ett äldre lån med ett nytt lån som erbjuder bättre villkor, mot en avgift.

Typer av inteckningar: kan du få den bästa kursen?

Beroende på faktorer som din kreditpoäng, sysselsättningshistorik och skuldsättningsgrad kan räknaren ha kommit med - och en långivare kan erbjuda dig - ett prime-hypotekslån, en subprime-hypotekslån eller något däremellan, kallat ett "Alt-A" -lån. Låt oss ta en snabb titt på de olika hypotekskategorierna och se vad som påverkar vad du kvalificerar dig för. Prime Mortgages uppfyller kvalitetsnormerna från Fannie Mae (Federal Mortgage Association) och Freddie Mac (Federal Mortgage Mortgage Corporation), de två statsspecifika företag som tillhandahåller en sekundärmarknad i bostadslån genom att köpa lån från ursprungs långivare. Enligt Federal Reserve är en bostadsränta en "hypotekslån för en låntagare vars kreditvärden är 740 eller högre, vars räntebärande andelar är lägre än genomsnittet och vars hypotekslån innehåller standardavskrivningsplanen gemensam till fast ränta eller en justerbar räntesats. "

Kandidater för prime mortgages måste också göra en betydande utbetalning - vanligtvis 10% till 20% - på bostaden, tanken är att om du har en hud i spelet är du mindre sannolikt att default. Eftersom låntagare med bättre kreditpoäng och skuldsättningsgrad tenderar att vara lägre risk erbjuds de lägsta räntorna - för närvarande cirka 4% för en 30-årig fast ränta inteckning - vilket kan spara tiotusentals dollar över lånets livslängd

Subprime-hypotekslån

Subprime-hypotekslån erbjuds låntagare som har lägre kreditbetyg och FICO-kreditpoäng under 640, men den exakta nedskärningen beror på långivaren. På grund av den ökade risken för långivare har dessa lån högre räntor - till exempel 8% till 10%.

Det finns flera typer av subprime-hypotekslånsstrukturer. Den vanligaste är den rörliga hypotekslånen (ARM) som tar ut en fast ränta "teaserränta" först och växlar sedan till en rörlig ränta plus margin för resten av lånet. Ett exempel på en ARM är ett 2/28 lån, vilket är ett 30-årigt inteckning med fast ränta de första två åren innan den justeras. Medan dessa lån ofta börjar med en rimlig ränta, når de övergår till den högre rörliga räntan ökar hypotekslånens betalningar väsentligt.

Alt-A-hypotekslån

Alt-A-hypotekslån faller någonstans mellan prime- eller subprime-kategorierna. Ett av de definierande egenskaperna hos en Alt-A-hypotekslån är att det vanligtvis är ett low-doc eller no-doc-lån, vilket innebär att långivaren inte kräver mycket (om någon) dokumentation för att bevisa en låntagares inkomster, tillgångar eller utgifter. Detta öppnar dörren för bedrägliga hypotekslån, eftersom både långivare och låntagare kan överdriva siffror för att säkra en större inteckning (vilket innebär mer pengar för långivaren och mer lån till låntagaren).Faktum är att de efter den subprime-hypokrisen 2007-08 blev kända som "låntagare", eftersom låntagare och långivare kunde överdriva intäkter och / eller tillgångar för att kvalificera låntagaren till ett större lån.

Medan Alt-A-låntagare vanligtvis har kreditpoäng på minst 700 - långt över cutoff för subprime-lån - tenderar dessa lån att tillåta relativt låga betalningar, högre värdeförhållanden och mer flexibilitet när det gäller låntagarens skuldsättningsgrad. Dessa medgivanden gör det möjligt för vissa låntagare att köpa fler hus än vad de rimligen har råd med, vilket ökar sannolikheten för försumlighet. Med detta sagt kan lån med låg doc och no-doc vara till hjälp om du faktiskt har en bra inkomst men kan inte underbygga det eftersom du tjänar det sporadiskt (till exempel om du är egenföretagare).

Eftersom Alt-As betraktas som något riskabelt (faller någonstans mellan prime och subprime) tenderar räntesatserna att vara högre än de av prime mortgages men lägre än subprime - någonstans runt 5,5% till 8%, beroende på långivare och låntagarens situation. Se

Alt-A-hypotekslån: Hur de arbetar

. Få bästa möjliga hypotekslån Det är uppenbart att ju högre räntan desto mer betalar du varje månad, och ju mer du äntligen betalar för ditt hem. För att jämföra, låt oss ta en titt på en 30-årig fast ränta för $ 200 000.

Till grundräntan - 4% i det här exemplet - är din månadsbetalning $ 955. Under lånets liv betalar du $ 143, 739 i intresse - så du skulle faktiskt betala tillbaka totalt 343, 739 dollar.

Anta nu att du får samma 30-åriga fastränta för 200 000 dollar, men den här gången erbjuds du en subprime på 6%. Din månadsbetalning skulle vara $ 1, 199, och du betalar totalt 231, 677 i ränta, vilket ger det totala beloppet du betalar tillbaka till $ 431, 677. Den till synes små förändringen av intresse kostar dig $ 87, 938.

Vad som är viktigt att inse är det här: Bara för att en långivare erbjuder dig en inteckning med Alt-A eller subprime-kurs betyder inte att du inte skulle kvalificera dig för ett högsta belopp med en annan långivare. Långivare och inteckningsmäklare kan vara konkurrenskraftiga, men de är vanligtvis inte skyldiga att erbjuda dig den bästa affären. Det är väl värt ansträngningen att handla runt: Att ta sig tid att hitta en bättre ränta kan spara dig tiotusentals dollar under ett lån.

Tips för att hitta de bästa hypotekslånen

Det här är inte dags att låta någon annan handla för dig. Som vi såg just nu kan de villkor du får göra en stor skillnad i vad du betalar för att låna samma summa pengar.

Hur undviker du att betala mer än vad du behöver för din inteckning? Visserligen, jämför de erbjudanden du får genom att köra dem genom din online-hypoteksläkare för att se vad dina betalningar och räntor kommer att bli. Och som du gör - eller till och med innan du gör - följ stegen nedan.

1. Börja förbereda tidigt

Om du letar efter ett hem just nu kan det vara svårt att få din ekonomi i bra form.Så försök att tänka framåt; kanske skjuta upp husjakt tills du kan städa ditt finansiella hus.

I allmänhet behöver du enastående kredit. (Se

Vad är ett bra kreditpoäng?

) Innan du ens betraktas för en inteckning, kommer konventionella långivare leta efter ett kreditresultat på minst 700 och, som sagt ovan, en av 740 för en prime rate inteckning. FHA-lån kommer med mer avslappnade standarder, men strängare villkor. Så gör vad du kan för att få poängen genom att betala de kreditkortsaldon och andra personskulder, i den utsträckning du kan. Även en 20-punktsskillnad i din poäng kan flytta din kurs upp eller ner mer än 0. 25%. På en $ 250 000 hem kan en fjärdedel av en punkt betyda en extra $ 12 000 eller mer betald i ränta under lånets livslängd. För det andra, spara upp! Ju mer du kan lägga ner, desto lägre är din hypotekslån och det mindre intresse du betalar över tiden. En högre betalning kan till och med innebära en lägre ränta. Att komma med en 30% nedbetalning (till exempel den konventionella 20%) kan till exempel sänka din ränta mer än 0. 5%.

2. Titta inte på räntan ensam Räntan är viktig, men det finns mer att jämföra. Finns det en förskottsavgift om du bestämmer dig för att refinansiera någon gång? Vad är de totala stängningskostnaderna? Stängningskostnaderna uppgår i allmänhet till 2% till 5% av bostadspriset. Om ditt hem kostar $ 150, 000, förvänta dig att betala $ 3 000 till $ 7, 500 i kostnader. Det är ett stort utbud, så det behöver du se vad en långivare vanligtvis tar ut.

3. Förstå

PMI

Även om de räknar med den totala kostnaden för ditt inteckning, är stängningskostnader en engångsslag. Men det finns en annan bit som fortsätter att bita. Om din förskottsbetalning är mindre än 20% betraktas du som högre risk och krävs för att bära PMI eller privat hypotekslånsförsäkring. Detta ger dig en säkrare satsning för långivaren; Problemet är att du betalar för det, på 0-5% till 1% av hela lånet varje år. Det kan lägga till tusentals dollar till vad det kostar att bära lånet. Om du slutar behöva betala för PMI, se till att den stannar så fort du har fått tillräckligt med kapital i ditt hus genom dina hypotekslån för att vara berättigad (se

Hur bli av privat hypoteksförsäkring ).

4. Låsa och ladda Låt oss säga att du får den mest fantastiska låneavtalet. Grattis, men rör dig snabbt. Räntan - och eventuellt andra villkor - är låst in under en viss tid. Du måste stänga inom låsperioden eller riskera att förlora affären. Utsätt inte. Bottom Line

Det mesta av arbetet med att få den lägsta hypotekslånet händer långt innan du är redo att ansöka. En stellar kredit värdering och en betydande nerbetalning är de bästa sätten att sänka din skattesats.

Men låt inte din bank, fastighetsmäklare eller inteckningsmäklare vara förtrogen för att få dig de bästa förutsättningarna. De kan ha ett ekonomiskt incitament att styra dig i en viss riktning. Gör din egen shopping, hypotekslån beräkna och jämföra. Också, kom ihåg att bara för att du kvalificerar dig för X-hypotekslån, finns det inget som säger att du har

att låna så mycket.