Om du vill få en omvänd hypotekslån, oddsen måste du först få rådgivning.

Regeringen kräver att sökande till ett hemkrediteringshypotek (HECM) (som utgör cirka 95% av de omvända hypotekslånen som är undertecknade) för att slutföra en session med en omvänd hypotekslånsrådgivare innan lånet kan stängas. Vissa låntagare, och rådgivare också, se detta som en tråkig, genomgripande procedur. Men om du verkligen är intresserad av detta steg (och du borde vara, med tanke på riskerna - se Reverse Mortgage: Kan din änka förlora huset? ), här är några förslag på att hitta någon som Jag erbjuder dig bra, objektiv rådgivning.

Börja med HUD

Du behöver inte bara slutföra omvänd inteckning rådgivning för att få ett omvänd hemlån; du måste slutföra det med en rådgivare som godkänts av Institutionen för bostäder och stadsutveckling (HUD), en av de två viktigaste tillsynsmyndigheterna i den omvända hypotekslånsindustrin. Om du vill träffa någon ansikte mot ansikte behöver du hitta en lokal rådgivare med hjälp av HUDs godkända bostadsrådgivare. Välj ditt tillstånd, använd sedan din webbläsares sökverktyg för att hitta alla rådgivare som erbjuder omvänd hypotekslån.

HUD-godkända HECM-rådgivare har uppfyllt flera krav, inklusive att genomföra en godkänd kurs passerar en 100-fråga, tidsbestämd HECM-examen som täcker omvända hypotekslån, kostnader, fördelar och alternativ; och arbetar för en HUD-godkänd byrå. De måste också ta en godkänd kurs varje vartannat år.

HUD rekommenderar att låntagare får ansikte mot ansikte rådgivning när det är möjligt: ​​Det är ett bättre sätt för låntagare att vara engagerade i sessionen och för rådgivare att se till att husägare förstår den omvända hypoteksprodukten. Om du är bekväm att fylla i rådgivning via telefon eller om det inte finns några omvända hypoteksledare nära dig, använd en av HUDs godkända nationella rådgivningsbyråer. Var medveten om att vissa stater kräver ansikte mot ansikte rådgivning så det är möjligt att vissa federalt godkända nationella rådgivande organ inte kan ge omvänd hypotekslån rådgivning i vissa stater.

Gör inte detta

En plats du inte bör söka råd: din långivare. HUD förbjuder dem från att styra, styra, rekommendera eller på annat sätt uppmuntra låntagare att arbeta med en specifik omvänd rådgivare. Högst kan långivaren erbjuda dig en lista med fem lokala byråer (inte en dålig plats att börja, självklart, men det borde inte ersätta din egen forskning), plus HUD-listan över nationella rådgivare.

Rådgivare kan inte prata med långivare om dig eller din situation heller; inte heller bör de rekommendera en specifik omvänd hypoteksprodukt eller långivare. Syftet med denna avskiljning är att se till att låntagarna får opartisk rådgivning.

Begränsa din lista

Nu när du har en lista över lokala eller nationella rådgivningsbyråer, är det dags att begränsa dina alternativ. Du kan kolla de vanliga onlinekällorna, som Better Business Bureau och Yelp, för att försöka till veterinärbyråer du överväger, men bli inte förvånad om du inte hittar något i vägen för kundrecensioner, bra eller dåliga. Dessutom erbjuder många av dessa byråer ett brett utbud av konsumentkreditrådgivningstjänster, så även om du hittar recensioner kanske de inte hänför sig till omvända hypotekslån. Ändå kan de ge dig en känsla av företagets övergripande professionalism och kompetens.

En av de nio kreditupplysningsorganen som godkänts för nationell rådgivning, GreenPath, har recensioner online hos ConsumerAffairs, ett oberoende webbaserat konsumentnyheter och resurscenter som modererar användarbedömda recensioner och ger företagen en chans att svara på klagomål. Du kan eller kanske inte hitta recensioner av lokala omvända hypotekslånsrådgivare på webbplatsen.

En annan möjlig resurs är en lokal finansiell planerare som specialiserar sig på seniorer. Han eller hon kanske vet vilka omvända hypoteksledare är de bästa alternativen i ditt område. Men betalar inte för en ekonomisk planeringssession bara för att få en rådgivningsrekommendation.

Skärma dina val

Nästa steg är att kontakta myndigheterna på din kortlista och fråga dem en serie screening frågor.

1. Hur mycket tar du ut för omvänd hypotekslån?

Du läser på många ställen att rådgivning tenderar att kosta cirka 125 dollar, men det finns inget bestämt belopp som rådgivare måste debitera, det finns inte heller ett minimum eller högsta belopp som rådgivare måste följa. Avgiften måste endast vara "rimlig och sedvanlig" för din plats och för den rådgivningsnivå som tillhandahålls. Rådgivaren ska kunna förklara hur byrån bestämde avgiftsbeloppet och måste informera dig om hur mycket avgiften kommer att vara.

Du kan kanske få reda på en rådgivningsbyrås avgifter från sin webbplats. Det är ett gott tecken när en byrå publicerar sina avgifter, så länge informationen överensstämmer med vad byrån säger till dig muntligt. Att se vilka olika byråer som laddas online ger dig en bra referenspunkt för att se om avgiften är "rimlig och sedvanlig" i ditt område. Använd sunt förnuft: Om $ 125 verkar vara ett giltigt lokalt referensmärke, är en byrå som debiterar $ 175 inte out-of-line; en laddning $ 400, å andra sidan ….

Om din inkomst är under 200% av den federala fattigdomsnivån, kan du inte debiteras för rådgivning så länge du är villig att dokumentera dina intäkter och kostnader, för att visa att du behöver avhjälpa rådgivningsavgiften. Rådgivningsbyråer får inte vända kunder som inte har råd med avgifterna.

2. Hur lång tid tar min omvända hypotekslånsession?

Enligt HUD bör en typisk omvänd inteckning rådgivning session ta minst 90 minuter att vara noggrann och fördjupad. Med det sagt säger en av de nationellt godkända leverantörerna på sin webbplats att rådgivning tar ungefär en timme.Om rådgivaren säger att sessionen tar 15-30 minuter, är det inte ett gott tecken på att du får den uppmärksamhet du behöver. Fråga också hur lång tid det tar att ta sig tid. Om det är en lång väntan och du är på en deadline, vill du se någon annanstans.

3. Vad ska vi diskutera under min rådgivningssession?

Din omvänd hypotekslån bör täcka för och nackdelar med att ta ut en omvänd inteckning, inte bara i allmänhet, men med tanke på dina specifika ekonomiska och livsförhållanden. Det borde förklara hur man får en omvänd hypotekslån påverkar din behörighet för kompletterande säkerhetsinkomst och medicaid, om du är beroende av något av dessa program. Rådgivaren bör också hjälpa dig att förstå de olika sätten du kan få omvänd hypotekslån och de omständigheter under vilka omvänd hypotekslån förfaller och betalas.

4. Kan du prata med mig om alternativ till en omvänd hypotekslån? Svaret på denna fråga bör vara ja, eftersom HUD kräver att omvända hypoteksledare diskuterar andra alternativ under din rådgivningssession. Om svårighetsgrad uppnår slut är din främsta motivation för att få en omvänd hypotekslån, bör rådgivaren hjälpa dig att leta efter lösningar som offentliga och privata fördelar och samhällstjänster som hjälper seniorer att behålla sitt oberoende. Rådgivaren bör också diskutera möjligheten till nedsättning genom att sälja ditt hem och köpa en billigare eller hyra istället.

Se även

5 Toppalternativ till ett omvändt hypotekslån. Bottom Line

Om och när du äntligen träffas rekommenderar HUD att dina barn och andra rådgivare deltar i sessionen om möjligt.

En bra omvänd inteckning rådgivare hjälper dig att förstå omvända hypotekslån och ta reda på om en omvänd hypotekslån passar dina behov. Den omvända hypotekslån som du väljer måste vara HUD-godkänd och utfärda ett rådgivningsintyg efter att du avslutat sessionen. Att vara välinformerad om vilka omvända hypoteksledare som ska diskutera med dig, hur lång tid din session ska ta och vad den ska kosta kan hjälpa dig att få bort någon rådgivare som bara kan gå igenom motionerna vs. en som verkligen vill hjälpa.