Den federala regeringen förstår att bostadslån är de största ekonomiska bördorna som många amerikaner någonsin kommer att anta i sin livstid. För att skapa en paus (och förmodligen uppmuntra människor att delta på fastighetsmarknaden), tillåter Internal Tax Service (IRS) skattebetalarna att ta avdrag på räntorna betalda på sina inteckningar.

Men vad händer om du får en andra bostadslån? Det spelar ingen roll vad du använder det för? Kan du bara dra av ränta på obestämd tid?

Vi tar en fördjupad titt på skattemässiga konsekvenser av att ta på ett andra inteckning, vilket visar hur du ska kunna beräkna ditt avdrag på dina skatter samt markera olika restriktioner och fallgropar.

Grunderna

Först måste du förstå vad som är ett "kvalificerat hem" (det som är ett hypotekslånsavdrag) och hur IRS definierar "hypotekslån" och "hypotekslån". >

För att börja med refererar ett "kvalificerat hem" till antingen ditt huvudsakliga hem där du normalt bor eller ett andra hem. Stugor, husvagnar, lägenheter och båtar är alla kvalificerade, så länge de har "sovande, matlagning och toalett", enligt IRS Publication 936.

Om du har tre eller fler fastigheter, kan du bara hävda två av dem som respektive dina primära och bostäder för ett visst år. Om du råkar sälja ett hem som du hävdade under det året, kan du då anse en annan fastighet ditt primära eller andra hem för resten av det året.

Om du hävdar avdrag på ett hem som fördubblas som något annat, till exempel en hyresfastighet eller ett kontor, kommer några nyanserade regler och beräkningar att spelas in, vilket beror på hur mycket tid du upptar lokal. Du kan se specifika här, men i allmänhet, om du hyr ut ett andra hem, måste du bo där i minst 14 dagar eller mer än 10% av den tid det hyrs ut över ett år (beroende på vilket som är längre) för att kunna dras av ränteintäkterna på den. (Om du inte bor där alls, då är du hyresvärd och en helt annan uppsättning regler spelar in: se

Skatteavdrag för hyresfastighetsägare ). Hypotekräntan gäller endast räntor betalda på lån som använder ditt hem / hem som säkerhet. Detta inkluderar:

Första hypotekslån och andra hypotekslån

• Kreditlängder
• Hushållslån
• IRS skisserar tre kategorier av hypotekslån. Dessa varierar beroende på när du tog ut skulden och vad intäkterna användes för:

Grandfathered debt

• avser hypotekslån som säkras av ditt hem den 13 oktober 1987 (varefter nuvarande skatteregler trädde i kraft ). Hemförvärvsskulden
• avser hypotekslån som tas ut efter den 13 oktober 1987 som används för att köpa, bygga eller förbättra ditt hem (dvs.e …, renoveringar, reparationer, etc.). Home-equity skuld eller lån
• avser hypotekslån som tas ut efter den 13 oktober 1987, som användes för andra, icke-bostadsrelaterade ändamål, till exempel att finansiera högskoleutbildning, en ny bil, semester eller vacker mycket annat som inte är relaterat till att köpa, bygga eller förbättra ett hem. Avdrag

Det beror på vilken typ av skuld du redan har - och hur mycket mer du vill anta. Om du är gift och fil gemensamt, kan du bara dra av ränta på 1 miljon dollar eller mindre värd för hemförvärvsskuld och 100 000 eller mindre värd för bolagets eget kapital skuld totalt sett. Om ensam, eller gift och arkivera separat, blir dina gränser $ 500, 000 för hemmaförvaltningsskuld respektive $ 50 000 hushållsskuld respektive.

Med andra ord, om dina inteckningar eller inteckningar används för att köpa, bygga eller förbättra ditt primära och / eller andra hem (gör det för hemobligationsskuld) och totalt 1 miljon dollar, kan du dra av dig alla har betalat i ränta. Om du till exempel har en 4% ränta på vardera två bostadslån som tillsammans ger upp till 1 miljon dollar kan du dra av alla dina årliga räntebetalningar på $ 40 000.

Om din skuld för hemförvärv är, låt oss säga, 2 miljoner dollar, då skulle du bara kunna dra av hälften av det totala ränta du betalade på 2 miljoner dollar i bolån under det året. Om samma 4% räntor tillämpas, skulle du bara kunna dra av $ 40 000 istället för $ 80 000 som du förmodligen betalat i ränta det året. (Det här är något att tänka på för alla som försöker finansiera en siffrig egendom. Se

Jumbo vs konventionella inteckningar: Hur de skiljer sig från .)

Även om denna gräns inte gäller grandfathered skuld, kommer du inte att kunna ta ytterligare avdrag på nya inteckningar om din grandfathered skuld redan överstiger $ 1 miljon. Vad händer om du bara har $ 900 000 i grandfathered skuld? Då kan du bara dra av ränta för ytterligare $ 100 000 värd för förvärvsskulden.

Det här är åtminstone den allmänna regeln. IRS tillhandahåller ett kalkylblad för att bestämma din faktiska självriskränta.

Pappersarbetet

Så länge du har betalat minst $ 600 av hypotekslån, får du ett meddelande från din hypotekslån eller långivare (det är vanligtvis Form 1098) några månader före skatt-filing tid. Tillsammans med de årliga betalningarna i dollar, kommer denna Hypoteksränteförklaring också att visa dina betalda hypotekslåns försäkringspremier och avdragsgilla poäng betalade (om du köpt ett hem det året). När du har det här dokumentet till hands, använder du det för att slutföra din avkastning, på formulär 1040, Schema A (Artikelavdrag).

Med hemköpsskuld och hushållsskuld kombinerad kan du tekniskt låna 1 dollar. 1 miljon mot ditt hem. Om du råkar ha ytterligare skulder som överstiger denna tröskel kan du dock dra av räntan om de intäkterna används för en kvalificerad kostnad, till exempel en investering (även rapporterad i Schema A) eller ett företag (Schema C eller C-EZ).

Refinansiering, poäng och premier

Om du refinansierar alla inteckningar, inklusive din andra, kan du göra anspråk på det nya lånet som hemförvärvsskuld upp till huvudmannen av det tidigare lånet. Något över det som kommer att behandlas som eget kapital skuld.

Dessutom, om du betalar poäng på den nya hypotekslån kan du dra av dem under lånets livslängd. Om du antar att du refinansierar ett nytt 30-årigt inteckning kan du dra av 1/30

th ^{av vad du betalat i poäng varje år. Om du inte har dragit bort alla poäng vid den tidpunkt då du säljer eller refinansierar huset (igen), kan du dra av alla resterande på en gång i det året. Du lägger av avdraget på Schema A, formulär 1040, rad 12.} Så länge som din justerade bruttoinkomst inte överstiger $ 109 000 (eller $ 54, 500 om du gifter dig och lämnar in separat), kan du dra av vissa eller alla dina hypotekslån försäkringspremier också. Detta skulle falla i kategorin "hemförvärvskuld".

Bottom Line

Skattereglerna är komplicerade, det kan inte nekas, men om du fortsätter ordentligt kan bestämmelserna spara dig tusentals dollar om året. Var noga med att konsultera en kvalificerad skattesekreterare innan du bestämmer dig för att ta ut en andra inteckning.