En av de främsta övervägandena när en person vill refinansiera eller köpa ett hus är den rådande hypotekslånet på bostadsmarknaden eftersom räntan har en direkt ekonomisk inverkan på låntagarens disponibla inkomst och skuld.

Men vad påverkar inte hypotekslån? Ekonomin, räntorna och hypotekslånen är sammanvävda, med Federal Reserve (Fed) som har en direkt (och derivativ) effekt på var och en av dessa.

Ekonomin och räntorna

Fed: s politik bygger på den ekonomiska situationen i USA. Federal Open Market Committee (FOMC), som kan kallas Feds beslutsfattande arm, bedömer USA: s ekonomiska hälsa, baserat på kvalitetsdata från olika organ. Baserat på vad FOMC anser om det ekonomiska läget (som tillväxt, inflation och sysselsättning) bestämmer Fed sina priser. Den federala fondernas räntesats är en av nyckelräntorna och övriga viktiga penningräntor, som diskonteringsräntan och prime-räntan, påverkas av Federal Reserve-fonden.

När Federal Reserve håller federala fonder på låg nivå påverkar den hela amerikanska ekonomin genom andra räntor som gör lån för människor och företag billigare. Det uppmuntrar människor att ta konsumentlån att spendera och företag induceras att låna för expansion och andra ändamål, vilket alla bidrar till att stimulera ekonomisk tillväxt och öka sysselsättningen.

Det finns situationer som mycket hög inflation när centralbanken ökar räntorna för att kontrollera pengemängden i ekonomin. Målet för federala medel satser var så hög som 20% i inflationen början av 1980-talet; satsen har sjunkit stadigt tills nyligen. FOMC ökade målserien för federala fonder till 0. 25% - 0. 5% från december 2015 och framåt. (Relaterad läsning, se: Feds nya verktyg för att manipulera ekonomin.)

Förändringen i federala medel sänds genom öppna marknadsoperationer (OMO) (t.ex. köp eller försäljning av amerikanska statsobligationer). Om Fed syftar till att öka penningmängden i ekonomin köper den obligationer, ger ut kontanter i utbyte. När Fed köper obligationer går obligationspriserna uppåt och den resulterande ökningen av penningmängden gör att låna billigare och sänker räntorna.

Omvänt, om Fed syftar till att pressa över det överflödiga penningmängden, så säljer det obligationer och tar emot kontanter. Försäljningsobligationer minskar obligationspriserna samtidigt som penningmängden minskar, vilket innebär mindre pengar som cirkulerar i ekonomin. Det gör upplåning dyrare och driver räntorna uppåt. Som en tumregel rör sig obligationspriser och räntor i motsatta riktningar.(För mer, se: Varför räntesatser tenderar att ha ett inbördes förhållande till obligationspriserna?)

Länkarna med hypotekslån

Hypoteksräntorna påverkas inte omedelbart av en förändring av den ekonomiska situationen eller räntorna, men Det finns många länkar som sakta överför deras inflytande. Så, vad beror hypotekslånet på?

Långsiktiga statsskuldsräntor påverkar direkt fasta fastighetsräntor (långfristigt avkastning betyder 10 år och 30 år). Det finns en annan produkt som tävlar om samma investerare som investerar i 10-åriga eller 30-åriga statsskulder, kända som värdepappersobligationer (MBS). Så snart som avkastningen behöver dessa produkter också erbjuda högre avkastning för att locka till sig investerare, vilket endast är möjligt när lånen ges ut med högre ränta. Således resulterar högre avkastningar i ökade hypotekslån. (Relaterad läsning, se: Resultat från hypotekslån med MBS.)

Låt oss nu relatera avkastningen på statsskulden till ekonomin. Säg att den ekonomiska utsikten är dyster; människor gillar att flytta ut ur aktier mot statsobligationer och värdepapper för investeringar, eftersom de anses vara säkraste. Detta ökar efterfrågan på dessa instrument, vilket sänker obligationspriserna. När obligationspriserna går upp, faller avkastningen (eller avkastningen) på dem. När avkastningen faller börjar hypotekslån också att komma ner. Således kommer i allmänhet ett trögt ekonomiskt scenario att följas av lägre hypotekslån (via obligationsmarknaden) och lägre styrräntor då centralbanken försöker stärka ekonomin. Det motsatta är sant när den ekonomiska situationen och utsikterna är bra.

Medan federala fonder (och andra räntor) inte har någon direkt effekt på långfristiga fasta hypotekslån har de en direkt effekt på de realkreditobligationer (ARM). Detta beror på att lånen med justerbar ränta granskas och revideras månadsvis, halvårsvis eller årligen, beroende på befattningen och kopplas till ettåriga räntesatser.

Avkastningskurvan är en kurva som visar de kortfristiga och långsiktiga statsskuldavkastningarna. Tabellen nedan visar de dagliga räntekurvorna för olika årstider från 2007-2015 (första dagen på året), tillsammans med hypotekslånet runt den tiden. I ett normalt ekonomiskt scenario bör de långsiktiga räntorna vara högre än kortsiktiga räntor. Kom ihåg att det alltid finns en spridning mellan långfristiga räntor och hypotekslån för att ta hänsyn till riskerna i samband med ett inteckning.

Datum	3 Månader	1 År	10 År	30 År	Hypotekslån
01/02/2007	5. 07	5. 00	4. 68	4. 79	6. 22
01/02/2008	3. 26	3. 17	3. 91	4. 35	5. 76
2009/01/02	0. 08	0. 04	2. 46	2. 83	5. 05
01/04/2010	0. 08	0. 45	3. 85	4. 65	5. 03
01/03/2011	0. 15	0. 29	3. 36	4. 39	4. 76
01/03/2012	0. 02	0. 12	1. 97	2. 98	3. 92
2013/01/02	0. 08	0. 15	1. 86	3. 04	3. 41
2014/01/02	0. 07	0. 13	3. 00	3.92	4. 43
2015/01/02	0. 02	0. 25	2. 12	2. 69	3. 63 *

Källa: US Department of Treasury, Freddie Mac (hypotekslånet gäller hela månaden och inte det aktuella datumet) * baserat på den primära hypoteksmarknadsundersökningen (som den 22 januari 2015). Siffror i procent.

Bottom Line

När du överväger att ta hem bostadslån bör du kontrollera vilken riktning de fasta hypotekslånen är på väg och se upp för Federal Reserves uttalande om den ekonomiska situationen tillsammans med mönstret för avkastningskurvan. Dessa källor kan ge värdefull vägledning om den ekonomiska situationen och hypotekslånet. (För mer, se: Hur räntor påverkar bostadsmarknaden.)