Fastigheter! Det är sättet att tjäna pengar … eller så hävdar vissa människor. På ytan verkar det som om det är en surefire-satsning; i verkligheten är det vanligtvis mer huvudvärk än det är värt. Utmaningarna börjar tidigt och de involverar nästan alltid tid och pengar. Låt oss ta en titt på sex av de stora. (För en bakgrundsvisning, kolla in Investering i fastigheter .)

Utmaning 1: Hitta en egendom
Hela böcker har skrivits om att hitta en bra uthyrningsobjekt. Så mycket text har ägnats åt ämnet på grund av dess kritiska betydelse. Köp fel egendom och du kommer aldrig tjäna pengar. Tänk på att köpa en fixer övre kräver att du har färdigheter, tid, verktyg och pengar för att göra de nödvändiga reparationerna. Om du inte har bråttom kan det här vara ett sätt att få ett fynd på din investering. Om du redan har ett heltidsjobb och en familj, är tid pengar och varje minut tillbringad reparation av hyran är en minut som inte spenderas på en mer lönsam eller trevlig aktivitet. (För att ta reda på vilka faktorer du borde väga när du söker efter inkomstproducerande fastigheter, läs Topp 10 egenskaper av en lönsam uthyrningsobjekt .)

Utmaning 2: Förbereda enheten
För att få enheten i hyresförhållande kräver det ofta att mattan och lacken är på ett minimum. Båda objekten kräver tid och pengar. Fönsterskärmar, däckfläck och gräsklippning är andra vanliga behov. Varje gång en hyresgäst lämnar, måste dessa frågor ses över, trots allt, färgglans och ny matta går långt ifrån att göra en hyresfastighet ser bra ut.

Utmaning 3: Hitta hyresgäster
Internet ger ett snabbt och billigt sätt att hitta potentiella hyresgäster. Naturligtvis får du ofta vad du betalar för. Att köra en annons i en ansedd publikation genererar ofta en bättre klass av respondenter. I stället för att kollegor som vill spara pengar, ökar du dina chanser att få familjer och ansvariga äldre vuxna. Om du kör en annons i en månad kommer en liten bit från din plånbok. Korrekt skärmning av dina hyresgäster genom att köra en kreditkontroll och bakgrundskontroll tar ytterligare en bit. Investeringen är väl värt tid och pengar, eftersom korrekt skärning ökar dina chanser att bli ansvarsfulla hyresgäster. Ansvariga hyresgäster betalar sina räkningar i tid, tar hand om din egendom och kräver inte att du engagerar dig i den kostsamma och tidskrävande evictionsprocessen. (För mer, se Tips för den potentiella hyresvärden .)

Utmaning 4: Problemfrihet
Äkta bra hyresgäster och perfekta hyresfastigheter kommer med många besvär. Brutna rör, stoppade avlopp, brutna garageportfjädrar, husdjur och rumskamrater är bara några av de utmaningar som uppstår. Till och med goda hyresgäster vill ha full uppmärksamhet när avloppssystemet stannar i hemmet eller kabelföretaget slår av misstag telefonlinjerna.

Dåliga hyresgäster är en ännu större utmaning. Dagliga samtal och sen eller obetald hyra kan lägga till besväret. Utflyttningsdag är en annan utmanande tid. Skador på väggar, golv, mattor och andra delar av hemmet kan leda till tvister och kostsamma reparationer. Eftersom varje ögonblick slösas med argumentering är ett ögonblick huset sitter ledigt, du är ofta bättre att bita på kullen och betala för reparationerna själv. (Se Fem misstag fastighetsinvesterare borde undvika mer. )

Utmaning 5: Underhåll
Underhåll av huvudkomponenter är ett stort biljettobjekt. Nya apparater kostar hundratals dollar; ett nytt tak eller uppfart kan kosta tusentals dollar. Om hyran är $ 500 per månad och taket är $ 5 000, kan du hitta dig själv att förlora pengar snabbt. Lägg i matta, färg och en ny spis, och hyresgäster som inte stannar länge - och fastigheten kan förlora pengar i flera år.

Utmaning 6: Räntor
Vad har räntor att göra med någonting? Massor! När priserna faller är det ofta billigare att köpa än att hyra! Att sänka hyran för att förbli konkurrenskraftig kan göra en riktig kram i din förmåga att tjäna pengar. (Läs mer om Att hyra eller köpa? Det finns mer än pengar .)

Hur pengar görs
Med alla utmaningar som måste övervinnas kan den lilla killen göra en bock? Ja, men det kräver en plan. Fyra lönsamma förhållanden framhävs nedan:

1. Duplex Att dela ut mellanslag genom att köpa en duplex är ofta ett lönsamt företag. Genom att bo i hälften av fastigheten och hyra hälften, kan du åtminstone använda hyresgästerna för att betala några (eller alla) av inteckning. Eftersom du är på plats och planerar att ta hand om fastigheten ändå, är extra pengar en bonus. Självklart är alla utmaningar fortfarande tillämpliga och boende på plats innebär att du alltid är tillgänglig och kommer att vara i nära kontakt med hyresgästerna. Planera korrekt och skärpa noggrant.

2. Gå Basic Att hyra ut en rattig lägenhet som inte har några trevliga bekvämligheter, gör så lite underhåll som möjligt och inte behåller uppseende leder till vinster. Om du inte tror på det, kolla på campushus i någon universitetsstad i landet. Det låter inte väldigt trevligt, men en ren, grundläggande, avskalad fastighet (inga takfläktar, luftkonditionering etc) håller processen enkel. Fyra väggar och golv ger ett minimum av underhållskrav och få saker som kan bryta eller skadas. Att attrahera hyresgäster genom statliga subventionerade program, till exempel avsnitt 8, ger garanterad inkomst. Utmaningen här tenderar att vara att i utbyte mot några pengar i handen får du ofta en grov klass av hyresgäster och en fastighet som blir sliten hård.

3. Långsiktiga innehav Många fastighetsinvesterare kommer att berätta att de i princip bryter med sig på hyran och utgifterna. Deras tillvägagångssätt är att köpa en fyndig fastighet, låta hyresgästerna betala av inteckning, och sedan sälja om 30 år och ta kontanter. Även om det är ett rimligt tillvägagångssätt är vinsten sannolikt liten.Efter avskrivning på fastigheten medan den är i bruk kan kapitalvinstskatten på försäljningspriset vara rejält. Det kan vara lönsamt, men kräver fortfarande tid och ansträngning som kanske har använts bättre på andra ställen. (För ett annat tag, kolla in Top 5 Must-Haves for Flipping Houses .)

4. Hard Core Allvarliga hyresvärdar tar ett seriöst tillvägagångssätt. De innehåller, köper 10 enheter, och gör en stor del av arbetet själva. Det är ett livsstilsbeslut som kräver spår av allvarlig tid och energi, och en strategi för att köpa och sälja för att maximera skattemässiga förlustavskrivningar och minimera inkomst. (För mer, se Ska du införliva ditt företag? )

Slutsats: En strategi för dig?
Ska bli en hyresvärd som värt ansträngningen? Bara du kan bestämma. Var noga med att se innan du hoppar och gå in på din nya strävan med realistiska förväntningar och en solid spelplan. Genom att veta vad du får på dig innan du gör det, blir du bättre förberedd för det du möter och mer sannolikt att njuta av upplevelsen. (För ännu mer, kolla in vår Investopedia Special Feature: Fastigheter: Från Crash To Cash .)