Om du planerar att köpa en lägenhet och du är nybörjare måste du veta skillnaderna mellan en lägenhet som är ett kooperativ och ett bostadsområde (lägenhet) och de mycket mer sällsynta och ofta missförstådda konglomerationen av de två, condopen. Condos är populära i hela USA, co-ops finns i större städer och utgör den största delen av New York Citys försäljningsmarknad. Condops är få och långt mellan och så lite förstod att en fastighetsmäklare, när de bad att definiera dem, sade "Jag är inte riktigt säker, men är det lagligt? "Ja det är, se nedan.

Men först, lite historia: Enligt en artikel i en månad som heter The Cooperator finns det register över bostadsrätter som finns tillbaka år 2000 BC (var de i grottor?). Det skulle göra sammankopplingar praktiskt taget nykomlingar, med den första i världen som uppenbarligen skapades efter en brand medförde en allvarlig bostadsbrist i Rennes i Frankrike år 1720.

Det tog ytterligare 150 år innan konceptet gick över dammen till Manhattan. Historiker är inte överens om var den första Manhattan-samarbetet byggdes - vissa säger 18th Street i 1876, andra 152 West 57th Street 1881. Oavsett vad det var, var det ett koncept som höll på. Nu är 75% av marknaden i NYC co-ops, 25% condos, men den lägenhetsklassen har stigit stadigt: På 80-talet var det 15%, på 90-talet, 20%. Och för samlare av udda fakta: Förmodligen var en av de mest kända byggnaderna i den senaste USA-historien en samverkan - Watergate.

Här ska vi jämföra condos och co-ops - de två typerna av egenskaper som du troligtvis kommer att överväga. Den ojämnaste konglomerat av de två - condop - kan komma sist eftersom det inte finns många av dem runt.

Condos och Co-ops: Definitionsskillnaden

När du köper ett bostadsområde hör din lägenhet och en procentandel av de gemensamma utrymmena till dig. du har köpt fast egendom. När du köper en co-op, har du köpt aktier i ett byggföretag, aktier som tillåter dig att uppta en enhet i den byggnaden. Vid stängningen av en lägenhet kommer du att få en handling, väldigt mycket som om du hade köpt ett hus; vid avslutningen för en co-op får du en proprietär leasing.

Kommer accepteras

Du kan välja en co-op eller lägenhet men det betyder inte att co-op eller condo kommer att välja dig. Du måste godkänna en godkännandeprocess som kan, särskilt vid samarbetsprocessen, vara lång och ibland svår. Du måste lämna in ett detaljerat informationspaket till co-op-board-katalogiseringen av alla dina finansiella transaktioner. I samverkan kan styrelsen godkänna eller avvisa en potentiell ägare och det tar ytterst allvarligt sitt ansvar att skydda alla ägares intressen genom att välja de bästa kandidaterna.

Enligt BrickUnderground, en New York-baserad fastighetswebbplats, är co-op boards "allsmäktig - nästan. De kan sätta ner dig för nästan alla orsaker så länge det inte bryter mot stadens Mänskliga rättigheter lag som förbjuder avslag på grund av ras, trosbekännelse, färg, nationellt ursprung, kön, ålder, funktionshinder, sexuell läggning, civilstånd , medborgarskap, yrke eller på grundval av hur många barn du har. Allt annat är rättvist spel - från hur du delar ditt hår till huruvida du har något alls. Och för nu, i alla fall, har de absolut ingen skyldighet att berätta varför de har avvisat dig. "

Berättelser om mardrömmar ombordstigningskrav och intervjuer är särskilt legion i NYC. Vissa brädor kräver även att du tar med dig ditt husdjur till ett forum "intervju" - verkligen.

Under lång tid blev det accepterat visdom att det var lättare att bli accepterad av en bostadskort än en co-op board. Victoria Vinokur, en erfaren fastighetsmäklare i New York City, instämmer, men med en försiktighet: "De flesta tror att bara för att de köper en lägenhet finns det inga regler om någonting, men det är inte fallet, säger hon. Generellt sett är "kravet på en bostadskort inte lika rigoröst som de som ingår i ett samboerbräde, men de flesta städbrädor kräver inte applikationspaket med finansiell information. "Och condo styrelsens godkännande processen tar vanligtvis inte så länge som det gör med en co-op.

Finansiering

Finansiering av köp av lägenhetslägenhet styrs av finansmarknaderna, inte styrelsen, och är därför mer flexibelt än i samverkan. I allmänhet kan en köpare finansiera upp till 90% av inköpspriset på en lägenhet.

Med en co-op fastställs nedbetalningen av styrelsen, och vissa byggnader kräver stora summor. Vinokur säger att "generellt sett på Manhattan bör potentiella köpare vara beredda att sätta ner minst 20-50% av köpeskillingen. "

Månadsavgifter

I condos kallas månadsräkningen" gemensamma avgifter "; i samarbete är det "underhåll. "Båda avgifterna täcker underhållet av byggnaden, betalning av personal och ofta vatten, gas, värme och luftkonditionering. Varje månad skriver co-op-ägaren en kontroll, medan condoägaren skriver två: en för underhåll av byggnaden och en annan för enhetens fastighetsskatt. Co-op underhållsavgifter inkluderar byggnadens fastighetsskatt och en andel av räntan på byggnadens inteckning, och de är ofta högre än en stugas sammanlagda gemensamma avgifter och fastighetsskatter.

Både lägenhets- och co-op-styrelser får lägga till bedömningar på underhålls- / gemensamma avgifter för att täcka eventuella stora kostnader som kan uppstå - en omfattande reparation, behovet av mer personal etc.

Regler

En av anledningarna till att många människor lockas till condo-konceptet är uppfattningen att det finns färre regler än med en co-op. Detta är vanligtvis sant men enligt Vinokur, "man behöver fortfarande använda licensierade entreprenörer för renoveringar och få godkännande av storkortet för arbetet.Och det finns fortfarande regler för subletting och montering av tvättmaskin / torktumlare och om husdjur är tillåtna eller inte. "

Frågan om subletting är ofta en röd flagga med co-op boards och en som de noggrant reglerar; i condos är subletting lättare att ordna. Om du håller fast vid reglerna, som vanligtvis inte är besvärliga, kan du sublata din lägenhet. Det är därför condos är det bästa valet som en investeringsfastighet. (För mer om investeringsfastigheter, se: Fördelar och fördelar med att äga uthyrningsfastigheter och Köp ett andra hem att hyra: Dos and Don'ts.)

Skatteavdrag

Co -överskridande aktieägare har rätt att ta avdrag för den del av deras månatliga underhållsavgift som representerar deras andel av byggnadens fastighetsskatt samt deras proportionella andel av ränta på byggnadens hypotekslån.

Condoägare får samma skatteförmåner / avdrag som alla andra husägare, inklusive avdrag för ränta på deras inteckning. (Se En introduktion till att köpa en Condominiu m, för mer information.)

Och nu, om de här Condops

En kondom är en kategori skapad på 1980-talet av ägare och utvecklare som ville komma runt en IRS regel som hotade att kväva sina vinster. Regeln ansåg att en co-op inte kunde tjäna mer än 20% av sina intäkter från icke-aktieägare, vilket innebär kommersiella utrymmen. Om siffran gick över 20% kunde aktieägarna inte ta ett husägartillskott. Så, för att fixa det, ägare och utvecklare "delade" sin byggnad.

Många kondoler har betydande och mycket lönsamma kommersiella utrymmen, men invånarna och ägarna till de kommersiella utrymmena måste kunna samarbeta för att undvika omätliga interaktioner. Om du funderar på en condop, jobba några detektiv för att ta reda på hur bra de två grupperna av spelare fungerar och om det finns några rättstvister i väntan på.

"Många mäklare använder termen" condop "för att hänvisa till en co-opbyggnad med condo regler, säger fastighetsadvokat Adam Stone of Regosin, Edwards, Stone & Feder, snarare än en byggnad som verkligen är en condop. Medan vissa kondoler kan ha liberal politik mot subletter och köpare, "det skulle inte vara för att de är delaktiga", säger Robert Braverman från Braverman Greenspun och konstaterar att "den samopsatta jag har företrädt i condops är lika som tuff på sublets och försäljning som någon fristående co-op. "

Bottom Line

Beslutet om att köpa en lägenhet eller en co-op (eller en condop) beror på din ekonomi; hur bekvämt handlar du om att ha dessa ekonomier intensivt granskad; vilken typ av byggnad du vill bo i (en som drivs som en kooperativ gemenskap eller en som är mer som en lös grupp av husägare som delar vissa gemensamma utrymmen och utgifter); och i slutändan hur bekväm du känner för att följa byggregler som kan innefatta om du kan sublera, spela ditt piano efter klockan 10 eller lämna dina stövlar utanför dörren på en snöig dag. Som alltid kräver något köp som är viktigt som ett hem råd från experter - kunniga fastighetsmäklare, advokater och finansiella rådgivare som kan granska fördelarna och nackdelarna med varje typ av inköp och ge dig råd om alla steg på vägen.

För relaterad läsning av beslut om hemköp, se Hypotek: Hur mycket kan du bedöma? och Jämförelse av en 30-årig Vs. Ett 15-årigt Hypotekslån.